ואיזה מסכנים הקבלנים
כמה באמת עולה לבנות דירה? המשבר החמור בענף הנדל"ן הביא לכך שכיום מוכרים קבלנים דירות במחירי הפסד, ואלה שלא מפסידים - מצמצמים את מרכיב הרווח במחיר שהם דורשים מהקונים; כמה מהכסף שלכם הולך לכיס של הקבלן?
כמה עולה באמת לבנות דירה? כמה מהמחיר שתשלמו בסופו של דבר הוא הרווח של הקבלן? רבים מקבלים את הסכום שהם נדרשים לשלם עבור הדירה שבחרו כלשונו, מבלי להבין מה הוא כולל וממה הוא מושפע.
בכל הקשור לקניית דירה אין כמו מראה עיניים, אבל כדאי לזכור שמאחורי הקירות ניצבים עוד כמה פרמטרים חשובים, הקובעים את הסכום שתשלמו בסופו של דבר: מחירי הקרקע, עלות חומרי הגלם, שכר העבודה לפועלים, מסים שונים וגם - הרווח של הקבלן.
קבלנים ויזמים בדרך כלל לוקחים את כל אלה בחשבון כשהם באים לתמחר את הדירות שבנו. מי שיטעה בחישוב, או לא ייקח בחשבון את אחד הפרמטרים, ימצא עצמו בסופו של דבר בפשיטת רגל. אבל לא רק אנשי המקצוע צריכים להבין בעלויות בנייה - גם לקונה הפשוט כדאי לדעת ממה מושפע המחיר, כדי לוודא שלא מוכרים לו חתול בשק.
לא פעם, למשל, מוצאים בניין יוקרתי בשכונה זולה, המתבלט ביופיו לצד הבתים הישנים והמוזנחים שלצדו. בבניין כזה משקיע הקבלן יותר בעלות הבנייה - אך משלם פחות על הקרקע. עם זאת, לרוב הקונספט הזה נכשל.
בשכונת רמת-עמידר ברמת-גן, לדוגמה, נבנה לאחרונה בניין יוקרה, בסטנדרט של 507 דולר למ"ר. הקבלן לא הצליח לשכנע דיירים חדשים לעבור לשכונה, הסובלת מתדמית גרועה, ונאלץ למכור אותו למשפרי דיור תמורת 225 אלף דולר לדירת 4 חדרים, מחיר סטנדרטי לאזור - במקום 802 אלף דולר, המחיר הראשוני, שכלל גם רווח.
ממשיכים להפציץ במפרטים
ב-8 שנות המיתון בענף הנדל"ן רבים מהקבלנים מצאו עצמם מוכרים דירות ללא רווח, לעתים אף בהפסד - ובלבד שימשיכו ויהיו רשומים בפנקס הקבלנים. פרויקטים אחרים נתקעו לאחר שקבלן ירד מנכסיו ולא היה מסוגל להשלימם.
מספר קבלנים מצאו עצמם בבעיה: כשקנו את הקרקע, בשנת 95' למשל, הם שילמו עבורה מחירים גבוהים. בעת הבנייה המחירים צנחו, וקבלנים אחרים, שרכשו קרקעות בתקופת השפל, יכלו להציע דירות בזול - וחייבו אותם ליישר קו.
זו הסיבה שפרויקטים גדולים רבים, כמו המשתלה בתל-אביב או רמת-רחל בירושלים, הסתיימו בהפסדים חמורים שנגרמו לקבלנים. "המדינה מספסרת בקרקעות, ואחר כך מאשימים את הקבלנים במחירים גבוהים", טוען מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוד'קה שגב.
מחירי הדירות כיום כבר אינם משקפים במדויק את העלות הריאלית של הבנייה, בגלל התחרות העזה בין הקבלנים. כיום כבר אין מפרט סטנדרטי: למרות שלקונים יש פחות כסף, הקבלנים ממשיכים להציע מטבחים מהודרים, ריצוף גרניט פורצלן או שיש, מיזוג אוויר, מחסנים, ארונות באמבטיה ותריסים חשמליים - הכל כדי לשכנע את הקונה הפוטנציאלי לחתום על החוזה.
מוכרים בלבד, בכל מחיר
באמצעות סוקר הדירות לוי יצחק, עורך מחירון הדיור, ניסינו למפות את הארץ מבחינת עלויות בנייה, כדי לסייע לכם להבין ממה ואיך נגזר המחיר, וכמה מרוויח הקבלן.
אשדוד: דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר, ברחוב הסייפן, קומה 5 ואחרונה עם מעלית, נמכרה ב-90 אלף דולר. עלות בנייתה של דירה כזו על ידי הקבלן: 75 אלף דולר.
ירושלים: דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר, ברחוב ביתר, עם מחסן, מרפסות, והשקעות רבות במפרט, נמכרה ב-235 אלף דולר. עלות בנייה של דירת יוקרה בירושלים עומדת על למעלה מ-1,000 דולר למ"ר, כך שמחיר בנייתה של הדירה לקבלן - כ-110 אלף דולר, ללא עלות הקרקע.
עם זאת, במעלה אדומים הסמוכה נמכרה דירת 4.5 חדרים, בשטח של 130 מ"ר, ברחוב צמח-השדה, עם מרפסת, מחסן, מעלית וחנייה, ב-150 אלף דולר. עלות הבנייה אמנם דומה לעלות הירושלמית, אך המחיר הנמוך יחסית משקף עלות קרקע נמוכה ואת קשיי שיווק הנכסים באזור.
מודיעין. דירת 4 חדרים בשטח של 125 מ"ר, בבניין מדורג, עם מרפסת ענק בשטח של 50 מ"ר, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-170 אלף דולר. הבנייה נעשתה בסטנדרט ירושלמי, דהיינו בניית אבן יקרה, שעלותה למעלה מ-1,000 דולר למ"ר. לפיכך, עלות הבנייה לקבלן - למעלה מ-125 אלף דולר, ללא עלות הקרקע.
על דירה בת 5 חדרים בשטח של 154 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 14 מ"ר, בבניין בעל לובי מפואר, בריכת שחייה, חדר כושר, סאונה, עם מיזוג אוויר מרכזי ומחסן, מבקשים כעת הקבלנים פחות מ-200 אלף דולר. גם כאן, סטנדרט הבנייה גבוה מאוד, ועלותו למעלה מ-1,000 דולר למ"ר. עם זאת, מחיר הקרקע הנמוך יאפשר לקבלן לכסות את עלות הבנייה הגבוהה.
צפת. דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר, ברחוב צה"ל, קומה 4 עם מעלית, חנייה ומרפסת שמש, נמכרה בכ-40 אלף דולר. עלות בנייה של דירה כזו - 55 אלף דולר, ללא עלות הקרקע.
קוטג' דו-מפלסי ברחוב שיבא, עם מחסן, חדר ארונות, חדר כביסה וג'קוזי, נמכר ב-70 אלף דולר. עלות הבנייה - כפול ממחיר המכירה.
אשקלון. דירת 4 חדרים בשכונת אפרידר, ששטחה 135 מ"ר, קומה 5 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-112 אלף דולר. הבניין נבנה בעלות גבוהה של 850 דולר למ"ר, כך שעלות הבנייה לקבלן הסתכמה בכ-115 אלף דולר. עם זאת, עלות רכישת הקרקע נמוכה. המחיר משקף קושי במכירת דירות.
אלעד. העיר הדתית החדשה מעוררת מהומות אצל הקבלנים. מחיר הקרקע לבית ממוצע מגיע כבר ל-90 אלף דולר, מה שאומר שמחירו הסופי יהיה 330 אלף דולר - וספק אם יימכר. מחיר קרקע לבנייה רוויה (קומות), עומד על 38 אלף דולר בלבד. בניית דירת גן בבית קומות עולה רק 160 אלף דולר, מאחר שהסטנדרט הנהוג בעיר הוא פשוט יחסית.
ראשון לציון. המחירים בנפילה: דירת 4 חדרים, בשטח של 110 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 14 מ"ר, עולה לקונה 180 אלף דולר. עלות הקרקע לדירה היא 50 אלף דולר, ואילו עלות הבנייה היא כ-750 דולר למ"ר, כך שבניית הדירה עולה לקבלן כ-83 אלף דולר (ללא קרקע).
כמה זמן לוקח למצוא דירה?
במהלך 2003 השקיע הישראלי כ-85 יום בממוצע בחיפוש דירה, לעומת 2002, בה השקיע בנושא כ-80 יום בלבד. מרגע איתור הדירה הרצויה ועד ביצועה של עסקת הרכישה בפועל עבר בממוצע חודש, לעומת 2002, בה לקח התהליך חודש וחצי. כך עולה מסקר שערכה רשת התיווך אנגלו-סכסון.
עוד עולה מהסקר כי במהלך השנה החולפת ראו הישראלים 25-15 דירות בממוצע לפני שהחליטו מי מהן לרכוש. הסקר התייחס רק לרוכשי דירות מיד-שנייה בסכום ממוצע של 200-100 אלף דולר.
על השאלה כמה דירות ראית לפני שרכשת דירה, השיבו 58% מהנשאלים כי ראו 25-15 דירות. 17% ראו 24-14 דירות, 13% ראו 13-5 דירות ו-8% ראו יותר מ-25 דירות. רק 4% ראו 4-1 דירות לפני שביצעו את העסקה הגדולה בחייהם.
על השאלה כמה זמן לקח לך לאתר דירה השיבו 56% מהנשאלים השיבו כ-3 חודשים, 23% השיבו 4-6 חודשים ו-8% השיבו חודש-חודשיים. 7% השיבו כי לאיתור הדירה נזקקו ל-11-7 חודשים, ו-3% השיבו כשנה.
לפנייה לכתב/ת 
מחירים לא משקפים עלות ריאלית של בנייה
צילום: צביקה טישלר
מודיעין: סטנדרט בנייה גבוה
צילום: חברת דנקנר
מומלצים
