הקלות הבלתי נסבלת של רשלנות במקרקעין

ייצוג משפטי בעת רכישה וקניה של דירה הוא בהחלט הכרחי. אדם ממוצע מבצע בחייו לפחות עסקת מקרקעין אחת - רכישת דירה. אז הוא פונה לעו"ד שיטפל בפן המשפטי של העסקה, ומשלם לו שכר נאה, וזאת כדי להבטיח שזכויותיו יישמרו. אלא שמתברר כי עורכי דין מגלים במקרים לא מעטים חוסר יסודיות ורשלנות בטיפולם בעסקאות הנדל"ן השונות, ופוגעים בצורה זו או אחרת בלקוחותיהם.

43% מתביעות הרשלנות המוגשות נגד עורכי דין נובעות מטיפול לקוי בעסקאות מקרקעין. עו"ד אלעד לונדון, מנהל התפעול והחיתום מקבוצת איילון המתמחה בביטוחי זכות הקניין, כתב מאמר בנושא רשלנות בנושאי מקרקעין, לפיו מדובר בנתון הגבוה פי שניים מסך התביעות שהוגשו בגין רשלנות בניהול הליכים משפטיים.

שרשרת מקרי הרשלנות היא כמעט אין-סופית. אלפי תביעות מוגשות נגד עורכי דין על חוסר יסודיות ומקצועיות, הגובל לעיתים בזלזול. מתברר, כי כמיטב מסורת הכרוניקה של הרשלנות הישראלית, גם כאן הכל עובד כמו שצריך עד שקורה משהו והעניינים מתחילים להסתבך. ישנן אין ספור עסקאות מקרקעין המבוצעות על מי מנוחות - הסכם פשוט, לכאורה, חתימה של שני הצדדים, לחיצת יד והכל "שריר וקיים". עד הפאשלה הראשונה.

בגלל משקפיים

הנה מקרה לדוגמה: מוכר נכס התחזה כבעלים והציג עצמו כתושב חוץ המבקר בארץ, פנה למתווכת למכירת דירתו. המתווכת הציגה את הדירה לקונה וזו החליטה לרכוש אותה. הקונה גם שיפצה את הדירה.

מקרה נוסף: זוג נשוי קנה את דירתם מזוג שהתגרש. במסגרת הסכם גירושין טיפלו עורכי הדין במכירת הדירה. במהלך המו"מ ואף בחוזה לא נמסר לרוכשים כי חלק גדול מהדירה נבנה ללא היתר וצפוי להריסה. הדירה הוצגה כדירה בת 2.5 חדרים בעלת שטח בנוי של כ-65 מ"ר, עם חלקת קרקע צמודה בבית משותף. בפועל התברר כי המצב שונה באופן מהותי - בתשריט הבית המשותף מופיעה הדירה כדירת חדר אחד בלבד, וכי מרבית שטח הדירה נבנה ללא היתר ומיועד להריסה. בשל המצב התכנוני הרוכשים לא קיבלו היתר ואישור מהעירייה להעברת הזכויות בדירה.

במקרה הזה עורך דינם של הרוכשים התרשל בבדיקת הנכס. 

"שדה מוקשים" לעורכי דין: מיסוי מקרקעין

עו"ד נועם וייס, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין שדות ושות', אומר כי הרשלנות בתחום בולטת בעיקר בנושא מיסוי המקרקעין. כך לדוגמה, רוב האנשים נוטים לחשוב שדירת מגורים פטורה ממס שבח ולא בודקים את הנושא בצורה יסודית. ישנם מקרים בהם אדם מכר או נתן במתנה דירה,בפרק זמן של פחות מ-4 שנים לפני העסקה החדשה. הוא לא עידכן את עוה"ד ועוה"ד לא שאל, ואז כשנחתמה העסקה החדשה, נאלץ המוכר לשלם מס שבח.

כך לדוגמה, אדם רכש דירת חדר ברמת אביב המחיר של 130 אלף דולר, בבדיקה שנערכה בדיעבד הסתבר כי הדירה רשומה כמחסן, ומתוקף כך שוויה של הדירה אינו עולה על 15 אלף דולר.

"התמחות במקרקעין"

ההתמחות המשפטית בתחום הנדל"ן מחולקת בצורה בלתי פורמלית ל-2 תחומים עיקריים: קניין ומקרקעין, ותכנון ובנייה.

עורכי הדין המתמחים בתחום קניין ומקרקעין עוסקים בייצוג הצדדים בעסקאות של מכירה, רכישה, חכירה והשכרה , בניסוח הסכמי המכר וברישום הנכסים בלשכות המקרקעין. עוה"ד אמור להיות בעל ידע ונסיון בכל הקשור להיבטי המס של עסקאות במקרקעין.

עורכי הדין המתמחים בתחום התכנון והבנייה עוסקים בדיני התכנון והרישוי של מבנים ופרויקטים של נדל"ן. הם נותנים חוות דעת וייעוץ בעניינים הנוגעים לחוק התכנון והבנייה והתקנות הרבות שהותקנו מכוחו, בטיפול בשינוי ייעוד קרקע, הגדלת אחוזי בנייה וייצוג מול רשויות התכנון השונות כגון ועדות תכנון בנייה, ועדות ערר, ובית המשפט לעניינים מנהליים.

יצויין כי כי מה שמוגדר כ"התמחות" בתחום עריכת הדין הוא אינו דבר פורמלי. כל עורך דין יכול להכריז כי הוא "מתמחה" בתחום זה או אחר. להבדיל מרופא ,אשר להתמחותו תוקף פורמלי ומקצועי, בתחום עריכת הדין אין חיץ פורמלי בין התחומים. התמחותו של עורך הדין היא התגבשותו ונסיונו תוך כדי עבודה. הדבר גורם לכך שעורכי דין לוקחים על עצמם טיפול בתיקים מזדמנים מבלי להיות מודעים להם כלל לסיכונים. לעיתים הם גם משלמים על כך.  

רשת הביטחון של עורך הדין

עסקאות נדל"ן, גם הפשוטות ביותר, מגלגלות סכומי כסף גדולים. מה מהווה את רשת הבטחון של עורכי הדין במקרה של טעות? רוב עורכי הדין מבוטחים בביטוח רשלנות מקצועית. כיוון שייצוג במקרקעין נחשב תחום מסוכן במיוחד, סכום ההשתתפות העצמית שונה משאר התחומים. בעוד שבפוליסת עו"ד "רגיל" סכום ההשתתפות העצמית יעמוד על 5,000-2,000 דולר (בהתאם לפרמייה), נע סכום ההשתתפות העצמית של עו"ד העוסק במקרקעין בין 10,000 ל-20,000 דולר. סכום שגם עו"ד מצליח במיוחד יתקשה לעמוד בו.

"עסקת הנדל"ן היא תמיד גדולה ולכן גם הנפילה היא גדולה", מסביר עו"ד דוד לם, שטיפל בתיקי רשלנות עורכי דין בתחום המקרקעין. לדבריו, אין סיכוי שעו"ד יוכל לשלם מכיסו סכומים בסדר גודל כזה וכאן נכנסת חברת ביטוח לתמונה.

מתברר, כי חברת הביטוח לא תמהר לשלם את הכסף, היא תנסה להתנער כמו כל חברת ביטוח. היא תנסה לטעון שמדובר ב"רשלנות רבתי" או חריגה מההגדרה של "עו"ד סביר". בקצה התהליך נמצא הלקוח שניזוק והא לרוב זה שישלם את המחיר. 

לדברי עו"ד לם, לתביעות נזיקין 2 שלבים: אחריות וגובה הנזק. " לפעמים יש מצב בו עורך הדין לוקח את האחריות ומודה שטעה, אבל הוא אינו מבוטח ואין לו כסף לשלם", אומר עו"ד לם, "עורכי הדין לא תמיד מודעים לסכנות וחיים בתחושה של 'לי זה לא יקרה' אבל זה קורה, ולא מעט".  

צמצום סיכונים

האדם הממוצע אינו מכיר את החוקים והפרוצדורות הכרוכות בעסקת נדל"ן ולשם כך הוא שוכר עו"ד. בחירת עורך הדין היא בהחלט בשליטתו. להלן כמה עצות איך לבחור עו"ד ולהקטין את הסיכון לרשלנות מקצועית:

• בדיקה בלשכת עורכי הדין: כצעד ראשון יש לבדוק אם עוה"ד רשום בלשכת עורכי הדין. זאת ניתן לעשות באמצעות אתר הלשכה. קרו בעבר מקרים של התחזות לעורכי דין.
  

• ניסיון בתחום הנדל"ן: לבדוק מה הרקע של עורך הדין, לשאול באילו תיקים טיפל עד כה ואילו סוג עסקאות הוא סגר. האם הוא מנוסה יותר בעסקאות פרטיות או בעסקאות מקרקעין של חברות (קיים הבדל מהותי בין השניים).   
  

• האם עורך הדין מבוטח: לוודא שבמקרה של רשלנות יהיה מי שיעמוד בהוצאות הכספיות הכרוכות בנזק, שכן הסיכוי שבמקרה של רשלנות עורך הדין ישלם מכספו הוא אפסי. חובה לבדוק עם עורך הדין אם הוא מבוטח בביטוח רשלנות מקצועית.  
  

• שכר טרחה נמוך - נורה אדומה:  עורך דין ששכר הטרחה שלו נמוך בצורה משמעותית צריך לעורר חשד שייתכן כי אינו מנוסה בתחום. יש להיזהר ממצב שכזה.