פתאום הנוף נעלם מהדירה - מה עושים?
פרויקט בנייה המוקם מול חלון ביתכם עלול לפגוע לא רק באיכות החיים שלכם, אלא גם בערך דירתכם מה תוכלו לעשות כשפתאום צומח מגדל בשטח הפארק השכונתי ומסתיר לכם את הנוף, את השמש ואת האוויר?
פעם היו תושבי "סביוני דניה" בחיפה שייכים לשכונת פאר של אפריקה-ישראל. הם שילמו בהתאם, יותר מחצי מיליון דולר, וקיבלו את הדירות הטובות על הכרמל, עם נוף פראי לשמורת טבע ולמפרץ. הכל השתנה בן לילה כאשר גילו כי מול בתיהם הולכים ונבנים 4 גורדי שחקים בני 20 קומות.
הפרויקט, שממוקם במרחק ששל 40 מטר מבתיהם, יכלול 415 דירות, 1,000 מקומות חנייה, מרכז מסחרי וגני ילדים, ויהפוך את שכונתם לאחת הצפופות בעיר. ערך דירותיהם המפוארות צנח פלאים.
השכנים טוענים כי תוכנית הבנייה אושרה בסוף 2002, ללא שניתנה להם הזדמנות להתנגד כחוק.
לטענתם, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והחברות הבונות לא עמדו בהוראות הפרסום הנאות ולא הביאו לידיעתם את התוכנית, כדי לאפשר להם להציג את התנגדויותיהם. לדבריהם, הניסוח בעיתונות היה מעורפל כך שאיש לא שם לב אליו, ועל לוחות המודעות לא נתלתה שום הודעה בולטת לעין על הפרויקט המתוכנן.
נציגי החברה הבונה סירבו להגיב לפניית "ידיעות אחרונות".
הזכות לשמש
אחת הטענות של דיירי שכונת דניה היא שהמגדלים החדשים יטילו צל כבד על בתיהם. טענה זו נסמכת על כך שלכל אזרח יש על פי החוק (פקודת העונשין תשכ"ח), זכויות שמש וזכות לנשום אוויר נקי.
בביטוי זכויות שמש הכוונה לזכות ליהנות מאור השמש במקום העבודה או המגורים. נושא זה נמצא בחיתוליו, אולם המודעות לו הולכת וגוברת. הנושא חשוב בעיקר בבנייה לגובה: בניין חדש הנבנה ברחוב יכול ליצור הצללה ולפגוע בזכויות השמש של דיירים במבנים אחרים. הדבר יכול להפוך נכס שנעים לגור בו לנכס נטול אור, חימום ונוף. עלויות החימום והתאורה עולות, והנוף שהיה - נעלם.
"ברור שדירה שלא מקבלת שמש מאבדת הרבה מאוד מהערך שלה", אומר ד"ר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת רימקס ישראל. לדבריו, בתל אביב מחפשים בעיקר אור וכיווני רוח. בירושלים מחפשים בעיקר שמש, מכיוון שהקיץ בה פחות משמעותי והחורף בה קשה יחסית. בירושלים אנשים מעדיפים לקנות דירות שלא פונות לכיוון צפון. בתל אביב הכיוון המבוקש ביותר הוא דרום מערב מפני שהרוח מגיעה ממערב. בשפלה השמש פחות חשובה, אלא אם כן נגזלות לחלוטין זכויות השמש ויש הסתרה מלאה של האור משך כל שעות היום.
על פי החוק, אדם עושה עוולה אם הוא מונע, על ידי חסימה או בדרך אחרת, מבעל מקרקעין או מן התופס אותם ליהנות מכמות סבירה של אור שמש. בעל דירה המוצא עצמו נפגע אינו חייב לשבת על המדוכה ולהמתין, אלא יש ביכולתו לנקוט פעולה שתביא לצמצום המפגע ולעיתים אף למניעת המשך התרחשותו.
לדברי עו"ד אלון וינוגרד, מומחה לנדל"ן ומקרקעין, מי שרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית, רשאי לערור בפני ועדת הערר. מי שרואה את עצמו נפגע על ידי תוכנית מתאר מחוזית או מקומית או תוכנית מפורטת שהופקדה, רשאי להגיש התנגדות. את ההתנגדות לתוכנית יש להגיש תוך חודשיים מיום פרסום הודעה על הפקדתה.
לפנות לבית המשפט
"פעמים רבות אנו נתקלים במצבים שבהם יש מי שמתחיל לבנות בסמוך לביתנו", אומר עו"ד עמית קפלן, יועץ משפטי של מרכז הבנייה הישראלי. "בתקופת הבנייה נגרמים לנו סבל רב, והדבר אף להשפיע על ערך הנכס שלנו".
מהם הצעדים המשפטיים שאנו יכולים לעשות ומתי?
לפני קנייה של נכס למגורים מומלץ לבדוק אם יש לידך מגרש ומה התב"ע (תוכנית בניין עיר) שלו. יש להקפיד לבדוק מה ייעוד הקרקע ולאיזה גובה יבנו שם בעתיד. לצורך כך ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין או באדריכל שיבדוק מהן זכויות הבנייה בשטח.
אם הוגשה בקשה להיתר בנייה, ניתן להגיש התנגדויות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם ההתנגדות לא תתקבל (כולה או חלקה) ניתן להגיש ערר לוועדת הערר שעל יד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
הבעיה היא שבמרבית המקרים אנו תקלים בתקלה כאשר הבנייה כבר התחילה. מה עושים אז?
השלב הראשון הוא בדיקה אם הבנייה היא בהיתר. בכל בנייה בישראל יש להוציא לה היתר בנייה כדין. את ההיתר מוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בערים הגדולות הוועדה היא בצמוד לרשות המקומית, אולם ביישובים קטנים הוועדה היא ועדה אזורית.
יש לבדוק אם הבנייה מבוצעת לפי ההיתר. את הפנייה הראשונה מבצעים אל הוועדה לתכנון ובנייה בדרך כלל אל מחלקת הפיקוח על מנת לראות שאין סטייה מההיתר שניתן. אם הבנייה נעשתה שלא על פי ההיתר, על הוועדה המקומית לפעול לצורך הוצאת צו הפסקת עבודה. יש לזכור, כי עבירה על חוק תכנון ובנייה היא עבירה פלילית, כאשר סעיף 204 לחוק קובע שורה של עונשים במסגרת ההיתר.
במקרה של בנייה בסטייה מהיתר או שלא על פי ההיתר, הרי שהאחראים לכך הם בעל המקרקעין, היזם, הקבלן, המהנדס וכל מי שהיתה לו נגיעה לעניין זה, וניתן להגיש כתבי אישום נגד כל המעורבים בבנייה.
אם הוועדה אינה מבצעת את המוטל עליה, ניתן לפנות בעתירה לבית המשפט לעניין זה אולם הדבר יהיה כרוך בעלויות גבוהות יותר.
אם הבנייה נעשית על פי היתר בנייה וכדין, אולם בכל זאת נגרם מטרד וערך הנכס שלכם עשוי לרדת, הרי שהדרך שנותרה פתוחה בשלב זה היא להגיש עתירה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על פי סעיף 197 לחוק. את התביעה יש להגיש תוך 3 שנים מיום שבו ניתן תוקף לתוכנית.
לפנייה לכתב/ת 
פתאום אין נוף
מומלצים
