ת"א: דירה (כבר לא) לכל כיס

כדי לרכוש דירה בתל אביב, גם בשכונות הפחות יוקרתיות, צריך סכום כסף לא מבוטל. העיר ללא הפסקה איננה מספקת עוד חלופות מגורים סבירות לבעלי אמצעים מוגבלים ודוחקת אותם אל השוליים של הגוש הגדול. מגדלי היוקרה בעיר צצים כפטריות אחרי הגשם, הביקוש לנדל"ן גובר בהרבה על ההיצע והמחירים בהתאם.

"עם פחות מ-300 אלף דולר, אתה לא נכנס לגור בתל אביב במקום נורמלי", אומר רן וירניק יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "כל יזם נדל"ן מנסה למצב את הפרויקט שלו כיוקרתי, ויוקרה עולה כסף. בונים פרויקטים בני 30 דירות על מגרש של דונם עם 'קאנטרי קטן' ומקפיצים את המחירים ל-1,500 דולר למ"ר לפחות. אף אחד לא מעודד ברמה התכנונית בנייה של דירות קטנות, 3 חדרים בסטנדרט ממוצע לזוגות צעירים וכל מי שלא מבוסס מאוד, נבעט החוצה".

כתוצאה מהיעדר עתודות קרקע, מוקדי הביקוש נודדים לדרומה של העיר - כמו השכונות נוה עופר ופלורנטין. שכונות אלה, שאכלסו במשך שנים עולים וותיקים, בצד תופעות של זנות ופשע, הופכות למקום מושבו של המעמד הבינוני פלוס, עם מחירים של כ-160 אלף דולר לדירת 3-2.5 חדרים, או 600 דולר בחודש שכר דירה.

צפון תל אביב, שכונות עבר הירקון או מרכז העיר למקרה שתהיתם, כבר שנים מחוץ למשחק, עם מחירים מופקעים ביחס לאיכות הנכסים. כל דירה שמתפנה, בין בשכירות ובין למכירה, מביאה תור משתרך של דיירים פוטנציאלים. בעלי הדירות הללו הם המרווחים הגדולים.

אחד המאפיינים הבולטים של השוק המשתולל הוא היווצרותו של שוק משני של שוכרי הבתים שמפנים את דירתם רק תמורת "דירה להחלפה" ומנסים לגבות מהשוכרים החדשים דמי תיווך עבור העברת שמם לבעל הדירה.

מגלים את נווה צדק ואת פלורנטין

נדמה שהשכונה הדרומית החדשה שחזרה לדרך המלך היתה נווה צדק - השכונה היהודית הראשונה שהוקמה מחוץ לחומות יפו. השכונה שבתחילת המאה הקודמת שיגשה, והיתה מקום מושבם של אנשי רוח רבים, נזנחה עם השנים והפכה לשכונת מצוקה. מה שמשקף אולי יותר מכל את הירידה בערכה היא תוכנית המתאר לעיר תל אביב שגובשה בשנות ה-60, במסגרתה הייתה כוונה להרוס את רוב נווה צדק ולבנות תחתיה רבי קומות שיחברו בין חוף הים לשדרות רוטשילד. והנה, ב-20-15 השנים האחרונות שבה השכונה הוותיקה ושינתה את עורה. רבים מעשירי הארץ לוטשים אליה עיניים ומוכנים לשלם כ-5,000 דולר למ"ר.

שגשוגה של נווה צדק הקרין על סביבתה וגרם לתחייה מחודשת גם של שכונות דרומיות נוספות וביניהן פלורנטין. עסקי מסחר ותעשייה זעירה פינו את מקומם לתושבים חדשים, צעירים ומבוססים שגילו את קסמה וסבורים שלופט בפלורנטין זה טרנדי ונחשב, מה שגורם לעלייה מטאורית במחירי הנדל"ן ואתרי בילוי שלא היו מביישים גם את צפון תל אביב.

ברשת רימקס מציינים כי "עד לפני 3 שנים, חלקיה הדרומיים של תל אביב היוו אלטרנטיבת מגורים לתושבי העיר הפחות אמידים, אשר חיפשו נכס במחיר סביר. היום, עקב הביקוש הגדול, חלקו כתוצאה מהשקעות של תושבי החוץ בנדל"ן הישראלי, אזורים מסוימים בדרום תל אביב כבר לא זולים כשהיו". לדוגמה, דירת 3 חדרים בשכונת פלורנטין, 90 מ"ר, נמכרה השבוע תמורת 325 אלף דולר. מחיר יוקרה לכל דבר. 

"תכנון חברתי, לא אצלנו"

עפר לרנר מתכנן ערים וחבר בעמותת "במקום" מעריך ש"עם הזמן אי אפשר יהיה לחיות בתל אביב. הבנייה המסיבית והפיתוח האורבאני דוחקים החוצה את מעמד הביניים ובעיקר את דלי האמצעים - הארטיסטים והאנרכיסטים שכל כך אפיינו את העיר הגדולה.

"הפטנט של השנים האחרונות - רבי קומות יוקרתיים, הפכו את האוכלוסייה המתגוררת

בהם לקהילה סגורה מגודרת של אנשים. עולים מהחניון במעלית, לא פוגשים אנשים אחרים ולא מחוברים למרקם החברתי תרבותי של הרחוב. כך העיר מאבדת מהרב-גוניות שלה והופכת להיות בעלת אופי אחיד. זו אחת הסכנות הגדולות לתל אביב, כי ככה אי אפשר להתפתח.

"בבריטניה, ניו יורק וקנדה מנסים להילחם בתופעה הזו על ידי שמירת כמות מסוימת של דירות זולות בכל פרויקט, הבעיה היא שבארץ אין חשיבה חברתית כזו. תל אביב מדירה מעצמה קבוצות שלא יכולות לחיות בה מפאת העלויות, ככל שהעירוניות תתפתח ותורחב, יהיה בלתי אפשרי לחיות בעיר", מעריך לרנר.

ר"ג וגבעתיים - מתקרבות בצעדי ענק לת"א

היו שנים שרמת גן וגבעתיים נחשבו הפריפריה של תל אביב והוו אלטרנטיבה לכל מי שלא יכול היה להרשות לעצמו להתגורר בקרבה. "בגלל הקרבה המיידית, הפנייה האוטומטית היתה לרמת גן וגבעתיים", אומר וירניק. "הבעיה היא שהם מיישרות קו עם תל אביב. ממעטות בבנייה חדשה של פרויקטים צנועים במחירים סבירים ועל דירת 4 חדרים מבקשים בקלות 450 אלף דולר".

ואכן, הערים שממזרח נותנות קרב מכובד לתל אביב עם מחירי שכירות התחלתיים של 580 דולר בחודש לדירת 2 חדרים ו-700 דולר לדירת 3 חדרים. שוק הדירות למכירה גם הוא משתולל ודירות לא מחזיקות בו מעמד יותר מיומיים שלושה.

ברשת רימקס מכירים גם כן את התופעה שתפסה לדבריהם תאוצה בעיקר בשנתיים וחצי האחרונות: "המחירים הגבוהים גרמו לתל אביבים רבים לבצע בגבעתיים עסקאות לא ריאליות במחירים הגבוהים ממחירי השוק הרגילים. תושבים באזור מודעים למצוקה, מבקשים מחירים מופקעים ומקבלים אותם. מי שמשלם את המחירים היותר גבוהים הם פליטי תל אביב שהמחירים נתפסים בעיניהם כזולים יחסית."

ד"ר טובי פנסטר מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת תל אביב מכירה את התופעה גם מערים אחרות בעולם. "מי שיש לו יותר משאבים פיננסיים מתפרס במקום שיש לו יותר ביקוש", היא אומרת. "זה קרה גם בלונדון באזור ה-Eastend שנחשב עני והפך להיות מבוקש יותר ויותר עם בניית מגדלי עסקים ומשרדים על חשבון הקהילות המקומיות".

פנסטר מתארת תגובת שרשרת מוכרת: "הבנייה המאסיבית שמגיעה גם לדרומה של תל אביב, מעלה את ערך הדירות ובעלי דירות יכולים לדרוש כל סכום ולקבל אותו. מי שלא יכול להתחרות נאלץ לעבור למקום אחר".

אז מהי האלטרנטיבה? 

למרות עליות המחירים בנדל"ן הדרום תל-אביבי ופריחתן המחודשת של שכונות כמו פלורנטין ונווה צדק, מעריך רן וירניק כי שכונות כמו יד אליהו, שפירא ונווה שרת הן עדיין אלטרנטיבה שפויה יחסית.

"אם בשכונות הדרומיות אנחנו רואים עליות של 7% בשנה האחרונה, בשאר חלקי תל אביב העליות חדות הרבה יותר ומגיעות ל-30%", אומר וירניק. "ובכל זאת, תל-אביבים רבים יעדיפו מגורים בראשון לציון, חולון, בת ים, פתח תקוה והרצליה ה'ישנה', על פני מגורים בדרום תל אביב שחלק משכונותיה עדיין מאוד מוזנחות".

בחולון ובעיקר בבת ים, שוק הדירות מיד שנייה, לא הגיע עדיין לרוויה וניתן למצוא דירות בנות 3 חדרים בפחות מ-150 אלף דולר. עם זאת יש לציין שמגמת היוקרה מתרחבת אט אט גם אל הפריפריה, וחופה של בת ים מהווה עתודת קרקע אטרקטיבית עם מחירים גבוהים בהרבה.

ברשת רימקס מציינים את יהוד, גני תקווה, חלקים מקרית אונו ואת נתניה מצפון, כאלטרנטיבה השפויה לתל אביב. במחירים של דירת 2 חדרים בתל אביב, אומרי ברשת, אפשר למצוא ביהוד או נתניה דירות בנות 4 חדרים ולמרות עליות המחירים שמגיעות גם לשם (25% בשנתיים האחרונות) עדיין ניתן לרכוש דירות טובות במחירים הנמוכים מ-200 אלף דולר.

לאלה שאינם נרתעים מפקקי התנועה ובעיקר לזוגות צעירים גם מודיעין מספקת תחליף לשוק התל-אביבי הגואה, אומרים ברימקס. עם דירות 3 חדרים חדשות במחיר ממוצע של 160 אלף דולר ודירות 4 חדרים במחיר של 200 אלף דולר.

ולסיום, הסמן הדרומי - אשקלון. למרות איום הקאסמים מוכנה העיר הזו שעל חוף הים שבין אשדוד לעזה לעשות הרבה כדי לקלוט לקרבה את מאוכזבי תל אביב ומציעה דירות 3 חדרים במחירים שנעים סביב 120 אלף דולר ודירות גדולות יותר, 5-4 חדרים חדשות במחירים של 200-150 אלף דולר. רוצים בית צמוד קרקע? זו גם אפשרות - בית דו משפחתי קטן גם כן נכנס לטווח המחירים המצויין.