ישראלים בפולין: אטלס חנכה את הילטון ורשה

פולין, כמו מדינות אחרות במזרח אירופה, עוברת בום כלכלי. הבירה ורשה, שלפני עשור הייתה גוש אפור של בנייני בטון סובייטיים, הפכה בשנים האחרונות לעיר מערבית תוססת.

בכל פינה בוורשה נראות התחלות בנייה, ושכונות שלמות נהרסות ונבנות מחדש. את מקומן של השיכונים האחידים ואזורי התעשייה השוממים תופש פסיפס של גורדי שחקים, בנייני משרדים מזכוכית ומתכת ומגדלי מגורים מצופים שיש, קניוני ענק, מסעדות ומועדונים, מינימרקטים חדישים, חנויות בגדים אופנתיות, בתי קפה מעוצבים ומלונות נוצצים.

הדנקנרים פתחו את הילטון

בשבוע שעבר פתחה חברת אטלס - חברת בנייה בינלאומית בשליטת חברת אלרן הישראלית שבשליטת משפחת דנקנר - את מלון הילטון ורשה, אחד המלונות הגדולים והיוקרתיים במזרח אירופה. המלון, שאטלס השקיעה בהקמתו כ-60 מיליון אירו, משתרע על 47 אלף מ"ר וכולל 313 חדרים, שני אולמות כנסים על שטח כולל של 4,000 מ"ר, וכן את ה'הולמס פלייס' הראשון בפולין ואחד הגדולים באירופה.  

התפוסה במלון עומדת על 60%, ולדברי גדי דנקנר, מבעלי השליטה באלרן, מדובר בהרבה יותר מכפי שהיזמים ציפו מראש. "ורשה היא לא עיר תיירותית במיוחד", אומר גדי דנקנר, "אנשים לא מרבים לבוא לכאן לסופי שבוע. אבל ורשה היא כיום מרכז חשוב של ביזנס. היא נמצאת באמצע הדרך בין רוסיה למערב, ולכן, אם אנשי עסקים משני הצדדים רוצים להיפגש, היא מקום נוח. חוץ מזה, היא המרכז העסקי של המדינה הכי גדולה במזרח אירופה - בפולין יש 40 מיליון אנשים".

ההסתערות על שוק הנדל"ן הפולני נובעת מהעובדה שמחירי הנדל"ן בפולין עולים בקצב מטורף של 40% בשנה. בוורשה לבדה חסרות 100 אלף דירות, ומדי שנה נבנות בה בין 15 ל-20 אלף דירות בשנה. זאת, עקב הגירה של מאות אלפי תושבים מהכפרים אל הערים הגדולות, והתרחבות מתמדת של מעמד הביניים.

המחירים מזכירים את ישראל

מחירי הנדל"ן לצרכן בפולין כבר אינם זולים בהרבה מאלה שבישראל: מחיר דירת 3 חדרים בת 80 מ"ר במרכז ורשה עומד על כ-200 אלף דולר בממוצע. מחירי הקרקע, לעומת זאת, הם נמוכים בהרבה מאלה שבישראל ובמדינות מערביות אחרות - בין 10% ל-15% ממחירו הסופי של הנכס, מה שמקטין מאוד את הנטל המימוני על היזמים.

הילטון מצטרף לשורת פרוייקטים נדל"ניים שאטלס מעורבת בהם בוורשה. החברה בנתה מגדל עם 200 יחידות דיור צמוד למלון, שני מגדלים נוספים של 900 ו-300 דירות בבנייה, ובניין משרדים של 37 אלף מ"ר.

"כשהגענו לשכונה שבה נמצא הקומפלקס הכל פה היה חורבה אחת גדולה", אומר דנקנר, "היום זה אזור מודרני לגמרי. אם היינו יודעים לפני כמה שנים מה שיילך כאן היום, היינו קונים הרבה יותר. גם היום אני מאמין שלא מדובר ב'הייפ'. אנחנו לא מרחיבים את ההשקעות שלנו כאן, כי לא בטוח שהעליות יימשכו, אבל אני משוכנע שהמחירים לא יירדו".

איך נכנסים לעסקים בפולין? מרבית החברות הישראליות והזרות בפולין פועלות באמצעות חברות בת פולניות וצוותי שטח עם הנהלה מקומיים. הזרים מביאים את הכסף ואת הרעיונות; הפולנים עובדים מול הבירוקרטיה ומול השוק המקומי. לכל פרוייקט של אטלס יש מנהל שיווק מקומי, והוא זה שמנהל את המשא ומתן עם לקוח הקצה המקומי.

"היתרון שלנו במזרח אירופה הוא העובדה שאנחנו שמים לב לדברים שחסרים כאן", אומר דנקנר, "לפני שלוש שנים חיפשתי לקנות כאן משהו שהייתי צריך, וגיליתי שאין דראגסטורים. החלטתי להקים כאן דראגסטור. היום, העיר הזאת מלאה דראגסטורים. אבל אי אפשר למכור כאן שיתוף פעולה של הצוותים המקומיים".

הפולנים גילו את המשכנתא

מנהלת השיווק בפרוייקטים למגורים של אטלס בוורשה, וונדה מלגורצה-דזיקובסקה, חושבת בניגוד לדנקנר שהמחירים עוד ימשיכו לעלות. "הבנקים בפולין התחילו לתת משכנתאות רק לפני שנה", היא אומרת, "יש כאן שכבה עצומה של אנשים ממעמד הביניים, אנשים שעובדים במקצועות טובים ומרוויחים משכורות יפות, שעד לפני שנה לא יכלו לקנות דירה והיו תקועים בצפיפות בדירות הקטנטנות של ההורים שלהם, שלושה או ארבעה דורות יחד. השכבה הזאת מסתערת על השוק.

"המחירים כאן אולי מזכירים לכם את השוק הישראלי אבל הם עדיין הרבה יותר נמוכים מאשר במערב אירופה. פולין הצטרפה לאיחוד האירופי בשנת 2004 ואמורה להצטרף לגוש האירו ב-2012. במהלך התקופה הזאת אנחנו מיישרים קו בהדרגה עם המערב. לכן, אני מאמינה שעליית המחירים לא תיעצר בשנים הקרובות, וגם אם היא תיעצר בוורשה, זה לא יקרה כל כך מהר בערים אחרות כמו קראקוב או לודג'", אומרת מלגורצה-דזיקובסקה.

מרבית המבנים הקמים כיום בפולין הם מגדלים של 10-5 קומות, המורכב מדירות קטנות של פחות מ-100 מ"ר ולפעמים אף פחות מ-50 מ"ר. מרבית המשפחות הפולניות הן קטנות יחסית - שיעור ריבוי האוכלוסין בפולין הוא שלילי - והן רגילות לצפיפות, אחרי עשרות שנים שבהן זוגות צעירים נשארו לגור עם הוריהם גם כשנולדו להם ילדים. עם זאת, מדובר בחברה שנמצאת בצמיחה כלכלית וכבר מפתחת לה דרישות וציפיות מהנכסים שהיא קונה. לצד התשואה הפנטסטית, מחייב הבום הכלכלי בפולין את היזמים להשקיע יותר בהתאמה של הפרוייקטים שהם בונים לצרכי הלקוח.

חוקי בנייה נוקשים מבישראל

בניגוד למה שניתן היה אולי לחשוב, חוקי הבנייה בפולין, כמו ברוב אירופה, נוקשים יותר מאשר בישראל. "הקבלנים הישראלים אוהבים להתלונן על הבירוקרטיה", אומר גורם המעורה בנדל"ן הפולני, "מצד שני, בארץ אתה לא מקבל רבע מהתשואה שאתה מקבל בפולין, לכן אולי העיכובים הבירוקטיים שם מרגיזים פחות. הרשויות מקפידות על תקנים מחמירים של איכות הסביבה ובטיחות, בהתאם לתקנים הנוקשים הנהוגים באיחוד האירופי. כך למשל מחוייב הקבלן לאפשר לכל נכס חשיפה של 3 עד 5 שעות לאור השמש, הרבה מאוד בשביל מדינה חשוכה כמו פולין".

עם זאת, המיסוי על נדל"ן נמוך מאשר בארץ: אין מיסוי מיוחד על הקרקע, והמע"מ על בנייה למגורים הוא 7% בלבד. בניגוד לחלק מהמדינות בגוש הקומוניסטי-לשעבר, אין צורך לשלם בפולין "פרוטקשיין" לעבריינים או פקידים כלשהם כדי להתחיל לעבוד. השחיתות הרווחת בפולין מזכירה להפליא את זאת המוכרת לנו כאן בארץ: פקידים בכירים מנהלים קשרים ענפים עם "חברות ייעוץ", וכדי לזרז את ההליכים הבירוקרטיים, כדאי לשכור את שירותיהן הטובים של החברות הללו.

"אני מאמין שהשוק הפולני יהיה אטרקטיבי להשקעה לפחות עוד 10 שנים", אומר מנהל המכירות של הילטון ורשה, מרקין טוורדובסקי, "יש כאן כל מה שצריך כדי לעשות כסף: מצד אחד, האוכלוסייה משכילה, התשתיות מפותחות ומערב אירופה קרובה, ומצד אחד, השכר ומחירי הקרקע עדיין נמוכים ליד מה שקורה במערב, אפילו בישראל. מבחינת הישראלים, יש כאן עוד יתרון, כיוון שלפולנים, לאור ההיסטוריה הבעייתית, יש מוטיבציה גדולה לנרמל את היחסים ולחזור לעבוד עם היהודים".

תני גולדשטיין היה אורח חברת אטלס בפתיחת מלון הילטון ורשה