עורכי דין ממליצים לרוכשי חפציבה: "חכו להסדר"

מאות ואולי אלפים של רוכשי דירות בפרויקטים של חברת חפציבה בארץ, עומדים היום בפני שוקת שבורה ומתלבטים לגבי המשך צעדיהם, לאחר שמוקדם יותר אתמול, גילו לחרדתם כי החברה נקלעה לקשיים והיא עומדת על סף פשיטת רגל או כינוס נכסים.

על זכויותיהם, הצעדים שעומדים בפניהם ועל התסריטים האפשריים, מסבירים עורכי הדין משה בלטר שותף בכיר במשרד בלטר גוט אלוני ועו"ד עופר נתנאל המשמש בין היתר כיועץ משפטי של חברת עמידר ומינהל מקרקעי ישראל.

מה יעלה בגורל הרוכשים?

חוק המכר דירות, נועד להגן על הרוכשים בדיוק במצבים כאלה, בהם הקבלן נכנס למצב של חדלות פרעון ולא יכול למסור את הדירה לידיהם או להשלים את הבנייה. לפי החוק, מוכר של דירה חדשה חייב להבטיח את כספי הקונה. כך, קבלן לא יוכל לקבל יותר מ-15% מהתמורה אלא אם נתן לרוכש אחת מ-5 בטוחות אפשריות: ערבות בנקאית שהיא הערבות הנפוצה ביותר ובאה להבטיח לרוכש כי כל תשלום ששילם יוחזר לו. פוליסת ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה והעברת זכויות במקרקעין כחלק יחסי מהדירה.

כיוון שככל הנראה מרבית הרוכשים בפרויקטים של חפציבה קיבלו ערבות בנקאית, הם יוכלו לפנות לבנק ולפעול למימושה, בכפוף לתנאי הערבות. מצד שני, דירה שנרכשה לפני 3 או 4 שנים ב-150 אלף דולר, תעלה היום הרבה יותר, כך שגם אם הרוכשים יקבלו מהבנק בחזרה את הכסף, הם יתקשו לרכוש דירה באותו סכום כך שהפסד כלשהו כנראה שבלתי נמנע.

מה יעלה בגורל חברת חפציבה?

התרחיש הסביר הוא שהחברה תפעל לקבלת צו הקפאת הליכים ובימים הקרובים צו זמני אפילו. במסגרת זו, בשלב הראשון אף אחד מהצדדים לא יוכל לבצע שום צד דרסטי, גם לא הרוכשים ובמקביל, החברה תניח בפני בית המשפט תוכנית הבראה. במסגרת תוכנית כזו למשל, חברה אחרת יכולה לקחת על עצמה את המשך פעילותה של חפציבה בכפוף לכך שהנקים, הרוכשים והספקים יוותרו כל אחד על חלק מהחוב כלפיו. או שכל אחד מהצדדים יסכים להוסיף סכום כסף לשם השלמה הבנייה.

האופציה השנייה, היא פירוק של החברה. אלא שאז מצבם של הרוכשים טוב פחות מכיוון שהבנקים שרשמו משכנתאות ורשויות המס הם נושה מובטח שזכותם קודמת. אחרי שישולמו חובותיהם, יתרת הכסף תתחלק בין הנושים האחרים שהם הרוכשים והספקים. אלא שבאופן מעשי במקרים של פירוק בתי המשפט לוחצים על הנושים המובטחים להפריש סכומים מסויימים לטובת הנושים האחרים כך שהרוכשים צפויים לקבל סכום כסף, קטן יותר אמנם, בכל זאת.

מה על העובדים ועל הספקים?

כל קבלן שנכנס למצב שאיננו יכול לעמוד בהתחייבויותיו, גורר אחריו באופן טבעי, גם ספקים וגם עובדים שהופכים כמו הרוכשים במקרה זה להיות נושים שלו. למרות זאת, ספקים בדרך כלל מבטיחים את עצמם באמצעות ערבויות אישיות של החברה או כל ערבות אחרת, מי שאין לו את זה אין ספק שנמצא בבעיה.

העובדים כאמור הם גם נושים ולכן בכל מקרה של הסדר יתחשבו גם בהם. אם החברה תלך להקפאת הליכים, או שימשיכו להעסיק אותם או שהם יפוצו. אם החברה תפורק, מצבם טוב יותר כיוון שהם יקבלו את שכר מהביטוח הלאומי עד תקרה מסוימת והביטוח הלאומי יהפוך במקרה כזה בעצמו לנושה של החברה.

האם הפלישה לדירות חוקית?

לא, למרות שיש לרוכשים חוזה, כל עוד לא נערכה מסירה והדיירים לא שילמו את מלוא התמורה, הפלישה לא חוקית ולחפציבה יש אפשרות בתוך 30 יום לפנות את הפולשים בסיוע משטרה, תוך הפעלת כוח סביר וללא צורך בצו בית משפט. 

יחד עם זאת, הרשויות כן יכולות לחבר את הדירות לתשתיות ולהעניק לתושבים טופס 4 (כפי שקרה בביתר עילית) כיוון שהקריטריונים לכך הם עמידה בדרישות הרשות המקומית ללא כל קשר לסכסוך בין הדיירים לחברה. 

מה מומלץ לרוכשים לעשות היום?

כאמור, הם יכולים לפעול מיידית למימוש הערבות הבנקאית. יחד עם זאת אומר עו"ד משה בלטר כי הוא ממליץ לרוכשים, במיוחד אלה שכבר שילמו את מרבית התמורה לחכות להסדר, למשל במסגרת של הקפאת הליכים, במסגרתו תושלם הבנייה והם יקבלו את הדירה מוכנה. בלטר מעריך כי האינטרס של הבנקים יהיה דומה - להגיע להסדר.

גם עו"ד עופר נתנאל מצטרף להמלצה ואומר כי בינתיים, עם כל הכאב יש להמתין בסבלנות עד להתבהרות התמונה בשבועיים שלושה הקרובים. "מי שיש לו ערבות ממילא ייפרע ומי שאין לו ערבות, יצטרך את סיוע בתי המשפט אבל בינתיים מומלץ לחכות ולא לנקוט בצעדים קיצוניים".