האם הדיירים הצילו את הבנקים בארץ מקריסה?

המשבר הכלכלי הפוקד את העולם החל כמשבר מקומי בשוק המשכנתאות האמריקני. מקורו במאות אלפי משפחות בארצות הברית שהפסיקו לעמוד בהחזרי המשכנתאות שלהן, והסבו הפסדי ענק לחברות המשכנתאות של ארה"ב ולשרשרת שלמה של גופים פיננסיים שהרוויחו מהריבית על המשכנתאות הללו. השפעות המשבר כולו לא פסחו, כמובן, על ישראל, אבל הבעיה שגרמה לו אינה מוכרת בשוק הישראלי: הבנקים למשכנתאות בישראל יציבים ורווחיים.  

מנהלי הבנקים בישראל גאים מאוד בשמרנות שחסכה מהם את המשבר הנוכחי. בישראל, הם אומרים, לא מחלקים משכנתאות מסוכנות לכל דיכפין. אבל מי שרכש דירה בארץ בשנים האחרונות יודע שעד לאחרונה לא היה קשה לקבל כאן משכנתא, והצצה קלה בנתונים על היקף עיקולי הדירות בישראל מראה שחלק לא קטן מהלווים אינם מחזירים אותן.

12 אלף פיגורים בשנה

לפי נתוני עמותת ידיד, המסייעת למשפחות שפונו מדירתן בגלל אי-תשלום משכנתא, מפגרות מדי שנה כ-80 אלף משפחות בישראל בתשלום המשכנתא במשך יותר מחצי שנה - כ-8% מכלל מיליון נוטלי המשכנתאות במדינה.

מתוך 80 אלף המשפחות שמפגרות בתשלום, 15 אלף משפחות בשנה מפגרות בתשלום יותר מחצי שנה, והבנקים פותחים נגדם בהליכים משפטיים. בתי המשפט מוציאים מדי שנה צווי פינוי לכ-10,000 עד 12,000 מאותן משפחות. מדובר ביותר מ-1% מכלל מקבלי המשכנתאות במדינה. ניתן לומר, איפה, שישראל נמצאת במשבר משכנתאות קל באופן מתמיד. מדוע, אם כן, הבנקים למשכנתאות בישראל יציבים ורווחיים, בזמן שמשבר משכנתאות חמור, אך קצר ימים, בארה"ב ובבריטניה, מוטט את השוק?

זהירים על חשבון הלקוח

"חובותיהם של משלמי המשכנתאות אינם מאיימים, אפילו איום קטן, על איזשהו בנק מישראל", אומר סמנכ"ל עמותת ידיד, רן מלמד, "הסיבה לכך היא מצערת: אנחנו לא אימצנו את האופציה לפנות דיירים ולנקות עם הפינוי את כל החובות שלהם. בארצות הברית, כשמפנים אותך מהבית, גמרת לשלם את חובותיך לבנק, ואתה יכול לפתוח דף חדש, גם אם הדירה נשארת ריקה במשך שנים.

 בישראל, לעומת זאת, אתה ממשיך לשלם חובות לבנק עד שהוא סוגר את החוב".

"השיטה כאן היא בטוחה יותר לבנקים, ולדעתי היא אחד הגורמים שחסך להם את משבר דומה למתרחש בארצות הברית, אבל היא אכזרית כלפי הדיירים", אומר מלמד, "אנחנו מטפלים בכל שנה במאות משפחות שחלקן מגיעות עד פת לחם בגלל זה. תחשוב מה זה: אתה עף מהבית אבל עדיין חייב 150 אלף דולר, בצירוף שכר טירחת עורך דין. מי שמשבח את הבנקים בישראל על זהירותם, צריך לשאול על חשבון מי הזהירות הזאת".

"בדרך כלל מדובר בדירות בפריפריה, שקשה למכור, והבנקים מוכרים אותן בסוף בחסר - אז אם, נניח, מוכרים דירה ששווה 150 אלף דולר ב-100 אלף, אתה ממשיך לגרור אתך חוב של 50 אלף דולר, וצריך להתחנן על פריסות והקלות. גם בארה"ב מוכרים כיום דירות מעוקלות בחסר, אם בכלל מוכרים אותן, אבל שם הבנק משלם את ההפרש וכאן המשפחה משלמת אותו. ואם כל זה לא מספיק, אז אחרי שמפנים אותך מביתך וגובים ממך הפרשים, גם הערבים שלך משלמים".

בישראל קשה יותר לפנות. וזה טוב לבנק 

"הבדל נוסף בינינו לבין ארה"ב, שמבטח כאן את הבנקים, הוא שבישראל קשה יותר לפנות משפחה מביתה. תהליך הפינוי אורך בממוצע שנתיים ולפעמים ארבע שנים. מתוך 10-12 אלף משפחות שמקבלות צווי פינוי מדי שנה, רק כ-2,000 בשנה מסולקות מביתן בפועל, כ-1,000 מפונות בכוח וכ-1,000 נוספות מתייאשות ומתפנות מרצונן. זאת עוד לפני הרפורמה בהוצאה לפועל, שתיכנס בקרוב לתוקף, ותקשה עוד יותר על פינוי הדיירים".

"הקושי בפינוי משפחות מקל על המשפחות, והם נלחמות כדי להאריך אותו. ברור שמדובר במציאות פחות אכזרית לעומת זאת שהיינו רואים אם כל צווי הפינוי היו מבוצעים מיד. אבל צריך לזכור שבינתיים המשפחות ממשיכות לשלם משכנתא, בתוספת ריביות וקנסות על הפיגורים, בשעה שמשפחה אמריקנית במצב דומה עפה מהבית ומורישה את החוב לבנק. קשה לי להגיד מה יותר גרוע, אבל בטוח שהשיטה הישראלית בטוחה יותר לבנק".

"לבנקים דווקא כדאי לבוא לקראת הלקוחות"

מנכ"ל חברת AMG משכנתאות, עמית קמינסקי, אינו בטוח שאכזריות כלפי הדיירים בהכרח טובה לבנקים. לדבריו, הבנקים צריכים לבוא לקראת הלקוחות, אם על ידי פריסה מחדש והתאמת ההחזר החודשי למצבם החודשי, או, לחילופין, על ידי הקפאת התשלום החודשי לתקופה קצרה עד שהלקוח - שבהרבה מקרים הוא אדם שאיבד את מקום עבודתו - יחזור למעגל העבודה. "חשוב לזכור כי בכל מקרה של פינוי, נגרם נזק לשני הצדדים, וכל עוד המשכנתא משולמת הדבר מטיב הן עם הלקוח והן עם הבנק", הוא אומר.

"בארץ, בניגוד לארה"ב, הבנקים מנסים למצות את כל האפשרויות לפני פינוי הלווה מהבית ועיקול הבית על מנת לפרוע את ההלוואה, ולכן ישנה חשיבות רבה לא להגיע לפיגור במשכנתא, אלא למחזר אותה ולהקטין את התשלום", אומר קמינסקי.

קמינסקי מציין סיבה נוספת להבדלים במתן משכנתאות בין ישראל לארה"ב: "להבדיל מהשוק האמריקני, בו ניתנו משכנתאות בשיעור של מעל 100% מימון משוויי הנכס, ללא בדיקה נאותה של יכולת ההחזר של הלווה - בארץ לא מקובל לתת מעל 70% מימון מהנכס הנרכש (אם כי עד לאחרונה ניתנו משכנתאות של 20% נוספים באמצעות חברת ביטוח, ת.ג.). זאת, כשכושר ההחזר עומד על 30% מההכנסה הפנויה, כלומר הכנסה נטו בניכוי הלוואות שונות". לפיכך, מבהיר קמינסקי, "סביר להניח כי לא נראה גל עיקולים שדומה למתרחש בארה"ב".

"היקף העיקולים עומד לגדול"

האם המצב המתואר כאן הוא סוף פסוק, או שהיקף העיקולים עומד בישראל לגדול עוד יותר, עם ההחרפה הצפויה במשבר הכלכלי? הוא סבור כי אם וכאשר המשבר הכלכלי בארץ יעמיק, ייתכן ויהיה גל של פיטורי עובדים, שעשוי להוביל לירידה ביכולת החזר המשכנתאות. "במקרה של פיטורים המוניים ייתכן כי לווים יתקשו לעמוד בהחזר המשכנתא". 

גם מנכ"ל חברת מכרז און ליין, עו"ד דוד לוי, מעריך כי יהיה גידול במספר עיקולי הבתים בישראל. עם זאת, לוי אומר: " אין ספק כי במשך שלוש השנים הקרובות יהיה גידול באי יכולת של לווים להחזיר משכנתאות, אולם בשל גודלו הקטן יחסית של המשק המקומי, סביר להניח שכמות הדירות שתיפלט לשוק לא תהייה משמעותית". לדבריו, לא נראה שאנחנו צפויים לעיקולים המוניים, כיוון שלדבריו, למרות שהמיתון יפגע ברמת החיים, הוא לא יוביל  להתעלמות של לווים מתשלום המשכנתא.