רציונלי ואמוציונלי: מדריך ללקיחת משכנתא

רוב הסיכויים שהמשכנתא תהיה ההלוואה המשמעותית ביותר שתקחו במהלך חייכם. מבנה ההלוואה, שיטות החישוב, ריבוי התוכניות והמסלולים המוצעים וההתנהגות שלה - תלויים במגוון עצום של נתונים ומשתנים רציונליים ואמוציונליים, אך בעיקר פיננסיים, שלא תמיד יהיו חשופים וידועים לכם בשעת קבלת ההחלטה.

• איך תגיעו ליום בו תרכשו את הדירה?
• יושבים על הגדר: זה הזמן לקחת משכנתא?
• קשיים בהחזר המשכנתא? תקבלו יותר מידע
• לכתבות נוספות בפרויקט "משפחה בצמיחה"
  

תומר ואפרת חן מירושלים החליטו לרכוש דירה מיד עם תחילת חייהם המשותפים. כשקנו דירת 3 חדרים בשכונת פסגת זאב לפני 11 שנה היא עלתה 700 אלף שקל. לזוג הצעיר היה הון עצמי בסך 100 אלף שקל, כך שרוב הדירה נקנתה על ידי לקיחת משכנתא.

"התחלנו את התשלום החודשי ב-2,800 שקל בחודש, ולאט לאט זה טיפס עד 3,500 שקל בכל חודש", אומר תומר. עם השנים המשפחה התרחבה, ולפני 3 שנים החליטו תומר ואפרת להרחיב את הדירה ל-5 חדרים. "כדי לממן את השיפוץ לקחנו עוד הלוואה גדולה, מחזרנו את המשכנתא הקיימת בפעם הראשונה, והעלינו את ההחזר החודשי עליה ל-4,100 שקל".

משלב זה נטל החזרי החובות הכביד על בני הזוג, והם התקשו לאזן את היחס שבין ההוצאות והחובות לבין הכנסות המשפחה. "לפני שנה הגיעו מים עד נפש והחלטנו לפנות לארגון פעמונים שיעזרו לנו לעשות סדר. כחלק מתהליך הסיוע, ובשיתוף פעולה עם יועצי המשכנתאות של פעמונים, החלטנו שכדאי לנו למחזר שוב את המשכנתא - והפעם בתנאים נוחים יותר ולהוריד אותה ל-3,300 שקל בחודש".

לו היה אפשר להחזיר את הגלגל לאחור

היום מצליחים תומר ואפרת לעמוד בהחזרים, אבל אם יכלו להחזיר את הגלגל לאחור - היו מתנהלים אחרת לגמרי. תומר מסביר: "קודם כל לא ידענו מספיק על התמהילים הנכונים בבניית המשכנתא, וההבדלים איך פורסים את המשכנתא שווים הרבה מאוד כסף. בנוסף, לקחנו את הייעוץ של הבנק כתורה משמים - ולא התייעצנו עם גורם חיצוני ובלתי תלוי".

לבסוף, התכנון לעתיד של המשפחה לא היה מדויק. "כדאי שאנשים ידעו שאם, נניח, לקחתם משכנתא של מיליון שקל - זה יעלה לכם עוד 200 אלף שקל. אם תערכו כך את החישוב - לא תופתעו", הוא אומר.

בארגון פעמונים מדווחים שבמשך 15 שנות פעילות הארגון, המרכיב המשמעותי והכואב של כמעט כל המשפחות שפנו לסיוע הוא הקושי בתשלומים למשכנתא. עשרות אלפי משפחות שהסתייעו עד כה בפעמונים, לקחו על עצמם התחייבות ארוכת שנים למרות שלא ידעו כיצד יעמדו בה.

"כאשר ההוצאה הקבועה הזאת גבוהה מהיכולות וההכנסות של המשפחה, היא לא מאפשרת לה לחיות חיים שלווים ומאוזנים", אומר אוריאל לדרברג, מנכ"ל ארגון פעמונים. מתוך ניסיון רב שנים בתחום ניהול נכון של כלכלת המשפחה, מבקש לדרברג לגלות אחריות. "אני רוצה לפנות לכל המשפחות השוקלות לקיחת משכנתא, עשו זאת בזהירות, בשמרנות ובעיקר מתוך אחריות. אנו בטוחים שהאחריות הנדרשת בשלב זה משתלמת ומאפשרת איכות חיים לכל אורך מהלך החיים".

לקיחת משכנתא ב-3 שלבים

צפריר עקב, מנכ"ל עין צופיה ייעוץ כלכלי, המשמש כיועץ משכנתאות בארגון פעמונים, מחלק את לקיחת המשכנתא לשלושה שלבים פשוטים:

• שלב ראשון - בחנו את כושר ההחזר שלכם, כלומר כמה כסף אתם יכולים להחזיר בכל חודש לטובת החזר המשכנתא.
  
• שלב שני - בנו את תמהיל המשכנתא שלכם על בסיס כושר ההחזר שלכם, ומצאו את הסכום שאותו אתם יכולים לבקש כמשכנתא.
  
• שלב שלישי - חברו את ההון העצמי שלכם עם הסכום שאותו אתם יכולים לקבל כמשכנתא, והרי לכם התקציב שלכם לרכישת דירה.
  

"עכשיו צאו החוצה וחפשו דירה בתקציב שלכם", ממליץ צפריר, "ייעוץ משכנתא נכון הוא כזה שיסייע לכם למצוא את התמהיל הנכון עוד בטרם רכשתם את הדירה. אחרי שכבר לקחתם משכנתא לא נכונה - נשאר רק למזער נזקים".

אז איך עושים את זה? הנה כמה כללים - איך נערכים להלוואה, ממה כדאי להיזהר ומה נכון לקחת בחשבון.

כמה כסף צריך בדיוק?

מחיר הדירה הוא הבסיס השגור לנטילת המשכנתא, אולם ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה גדולות ב-10% לפחות מהמחיר שלה. למחיר הנקוב יש להוסיף מסים ואגרות, שכר טרחת עורך דין ומתווך (אם יש), שיפוצים והתאמות ועוד.

יש מקום להשוואה?

מרבית הישראלים חושבים שהם מנהלים סקר שוק לפני החתימה על המשכנתא בבנק זה או אחר. למעשה, מרביתם שומעים בכל אחד מהבנקים הצעה שונה לחלוטין למשכנתא, כאשר הבסיס היחיד להשוואה הוא, ברוב המקרים, ההחזר החודשי ולעתים תקופת ההחזר.

בפועל, ההצעות שאתם מקבלים בבנקים שונות במהותן אחת מהשנייה, משום שכל אחת מהן יוצרת תמהיל שונה לחלוטין בין המסלולים. לרוב אין את היכולת להשוות בין התמהילים, ולכן סקר השוק שאתם עושים אינו אפקטיבי במרבית המקרים.

מה הקשר בין המשכנתא, המשכורת וכרטיס האשראי?

החזר המשכנתא מחושב ברוב המקרים על פי המשכורת החודשית או סך ההכנסות החודשי, נכון למועד נטילת המשכנתא. בפועל, בתרחיש האופטימי המקובל, ההכנסות החודשיות אמורות להתייצב או להתגבר.

לעומתן, ההוצאות ישתנו במהלך חיי המשכנתא: ילדים יצטרפו למשפחה ועמם הוצאות כבדות. להוצאות הצפויות יש להוסיף את ההוצאות הבלתי צפויות שתמיד נוחתות עלינו, במיוחד אם אנחנו מתכוננים לתקופה ארוכה של 25-30 שנה. לכן, בבואכם ליטול משכנתא ולקבוע החזר חודשי, בדקו לא רק את ההכנסות שלכם עכשיו ובעתיד הנראה לעין, אלא גם מהן ההוצאות הצפויות והלא צפויות באותן שנים.

נכון ששיעורי הריבית נמוכים היום יותר מתמיד, אבל המצב לא יישאר כך לעד. לצורך הדוגמא: ריבית הפריים היום עומדת על 2.75%, אולם לפני 6 שנים בלבד היא עמדה על 5.75%. זהו פער אדיר עם המשמעויות הכלכליות הישירות לכיס שלנו.

סביר להניח שמשכנתא המבוססת על מסלולי ריבית משתנה, יאפשרו לכם ליהנות מהחזרים נמוכים בשל הריבית הנוכחית. אבל כדאי לזכור שהחשיפה לתנודתיות של הריבית עשויה לשנות את התמונה לחלוטין.