משכנתא: הבנק מאיים בעיקול? דעו זכויותיכם
אלפי חייבים שפיגרו בתשלום המשכנתא, מוצאים את עצמם מתמודדים מול הוצאה לפועל ועורכי דין מטעם הבנק המעוניינים למכור במהירות את הנכס שרכשו. רבים מהם לא מודעים לזכויותיהם ועלולים לעשות טעויות שישאירו אותם גם בלי הנכס וגם עם חוב גדול ותופח. אז מה הן הזכויות? מדריך
אלפי לווים מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא, ולעיתים אינם מעבירים את התשלומים לבנק במשך חודשים רבים - מציאות המביאה לא פעם למימוש הנכס.
- הרבית בשפל: איך זה ישפיע עלינו?
הבנק באמצעות עורכי דין, הנהנים מנתח שמן של עמלה, מציעים את הנכס למכירה, בלי הרבה סימפטיה כלפי הלווה ומזדרזים למכור את הבית.
י', סא"ל במילואים לקח בשנת 2003 הלוואה בסך 700,000 שקל, בריבית של 7% מאחד מהגופים הפיננסיים תוך משכון הדירה. במהלך השנים, ולאחר ששילם למעלה מחצי מיליון שקל, נקלע לקשיים כלכליים ולבעיות בריאות והתקשה בהחזרת התשלומים החודשיים כך שנוצר לו חוב פיגורים של 200,000 שקל.
י', שהיה מודע למצבו, החליט לשפץ את דירתו על מנת למכור אותה במחיר גבוה ככל הניתן ולהחזיר את חובו ולכן במשך תקופה ארוכה לא התגורר בה.
יום אחד קיבל י' טלפון משכנו שסיפר לו כי מחליפים את המנעולים על ביתו וכי קונים מסתובבים בבית.
התברר כי למרות שהשמאות שהוציא המוסד הפיננסי בעצמו קבעה ששווי הנכס הוא 1.8 מיליון שקל, הוא נמכר במחיר של 1.2 מיליון שקל בלבד, כשליש פחות משוויו, כאשר שמאי מטעמו של י' אף קבע ששווי הנכס גבוה הרבה יותר.
מקרה מעין זה אינו נדיר ואם לא די בכך, הרי שלעיתים נוצרים גם מקרים אבסורדיים בהם נכס נמכר בכמעט מחצית משוויו, בגלל פזיזות הבנק, והסכום שהתקבל , אף לא מכסה את כל החוב , כך שהלווה נשאר גם בלי הדירה וגם עם חוב הנושא ריבית והצמדה.
פיגור של 6 חודשים רצופים
אז מתי באמת רשאי הבנק לממש את הנכס, מה הן זכויות הלווה וכיצד ניתן למזער נזקים?
למעשה ישנם 4 תנאים בגינם רשאי הבנק להעמיד את הבית לפירעון מיידי:
1. פיגור ביותר משישה תשלומי משכנתא – על מנת שלא ייווצר מצב בו מפונה משפחה מבית מגוריה כאשר ארעה תקלה זמנית, נקבע כי רק אם לא שולמו שישה תשלומי משכנתא רציפים, יוכל הבנק לפעול למימוש הנכס באמצעות ההוצאה לפועל. כלומר על הלווה לדאוג כי לא ייווצר מצב בו חצי שנה לא משולמת המשכנתא. חשוב להבין כי כל תשלום אשר שולם בתוך ששת החודשים ייחשב על חשבון התשלום הראשון שלא שולם על ידי הלווה.
2. פיגור בהלוואה בתשלום אחד, יותר משישה חודשים – אם סוכם מול הבנק שהמשכנתא לא תיפרע בתשלומים, אלא בתשלום אחד, תעמוד ללווה אפשרות לשלם את החוב בתוך 6 חודשים מהמועד המוסכם להשבת ההלוואה.
3. מכתב התראה – קודם לפתיחת תיק הוצל"פ ונקיטת הליך מימוש, מצופה מבנק להתריע בכתב בפני הלקוח כי עליו להשלים את הפיגורים. כאשר הנכס שועבד לטובת צד שלישי, שאינו הלווה, נדרש הבנק ליידע את בעל הנכס הנוכחי על כל הפרה של הסכם ההלוואה.
4. חלפו 20 ימים ממועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל – גם לאחר פתיחת תיק ההוצאה לפועל תהא ללווה האפשרות לפרוע את חוב הפיגורים תוך 20 ימים. "במקרים מסוימים, אשר המחוקק סבר כי הם קיצוניים ויש בהם בכדי לגרום לבנק נזק באם לא יפעל לאלתר, ניתן לפעול למימוש מיידי ", אומר עו"ד גלעד נרקיס, מומחה לדיני בנקאות. "לדוגמא, באם הלווה עומד לעזוב את הארץ, הונה את נושיו, בבעלות הלווה דירה אחרת היכולה לשמש אותו למגורים, מונה כונס נכסים על הדירה בהליך אחר ומקרי קיצון נוספים".
טענות נגד מימוש הנכס
אלו טענות יכול הלווה לטעון כנגד מימוש הנכס?
לדברי עו"ד נרקיס ישנם מספר טענות שכיחות כנגד פעולת מכירת הנכס:
- על בנקים חלות חובות גילוי והפרתן של חובות אלה גוררת עימה פגיעה בתוקף ההסכם, היכולה להביא לביטול ההסכם וכפועל יוצא לביטול המשכנתא. חובת הבנק היא למסור ללקוח כל מידע משמעותי הרלוונטי עבורו.
- לעיתים בעל הנכס איננו כשיר לחתום על הסכם המשכנתא. מקרים אלו שכיחים בעיקר כאשר הורים מתבקשים למשכן את רכושם לטובת חובות של ילדיהם. חשוב לבחון האם במועד החתימה על הסכם המשכנתא היו כשירים והבינו את משמעות חתימתם.
- יש לוודא היטב כי אכן 6 תשלומים רציפים לא שולמו וכי הסכום בגינו נפתח תיק הוצל"פ מדויק ומתאים ללוח הסילוקין. ככל שסכומים אילו אינם מדויקים יש להגיש בקשה מיידית לרשם ההוצאה לפועל שבדרך כלל יפעל לבחינת הטענה ויעכב את מימוש הנכס עד לבירורה.
- יש לבחון היטב האם פעל כונס הנכסים בהתאם לדין ולנוהג, כגון שליחת הודעות לחייבים ולערבים, לרישום כינוס הנכסים בטאבו, לקבלת שמאות עדכנית רלוונטית והמצאתה לבעלי הנכס, פרסם מועד ההתמחרות וקיים התמחרות הוגנת וראויה, האם שמר על הנכס בכל התקופה הרלוונטית ובעיקר האם פעל בשקיפות ובסבירות והשיג את המחיר המקסימאלי עבור הנכס. כמו כן יש לבחון האם המחיר שהתקבל על הנכס תואם את המציאות.
- בדרך כלל מחתימים הבנקים את הלווים על ויתור על דיור חלוף, כלומר, אם ימומש הנכס לא יידרש הבנק וכונס הנכסים מטעמו לדאוג למקום מגורים חליפי ללווים. חשוב מאוד לבחון האם הלווה קיבל את ההסבר הראוי וויתר מתוך מודעות על זכות מהותית זו. בית המשפט במקרים רבים חייב את הבנק לדאוג לדיור חלופי, כאשר הגיע למסקנה שהלווה לא קיבל את ההסבר הראוי המתבקש.
- לעיתים לבנק קיים אינטרס מובהק כי החוב ימשיך לצבור ריביות. אם יוכח כי הבנק פעל בעצלתיים והתמהמה במימוש הנכס, תוך שהוא מודע לעובדה שחיובי ריבית חריגה הולכים ומצטברים בחשבון, ייחשב הדבר, כחוסר זהירות ומקצועית וכחוסר תום לב וניתן יהיה לדרוש את הפחתת הריביות שנצברו ללא סיבה אמיתית.
יש לציין כי על כונס הנכסים להגיש לעיון החייב וראש ההוצאה לפועל את חוות-דעת השמאי בטרם יפנה לפרסום הנכס וקבלת הצעות. זאת בין השאר כדי לתת לחייב הזכות להגיש חוות-דעת נגדית, וזאת כחלק מהזכות המוקנית לו לעמוד על כך כי המכר ייעשה במחיר הוגן, המשקף את ערך הנכס.
על כונס הנכסים להזמין גם את החייב להתמחרות וזאת על מנת שיוכל לבחון את ההצעות ולוודא כי הליכי ההתמחרות מתנהלים באופן הגון ושקוף. לחייב יש את הזכות לפדות את הנכס במחיר ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה בהתמחרות.
עדיף שתמכור בעצמך
מה הם הזכויות של נוטל המשכנתא במקרה של מימוש הנכס?
"כאשר בנק פועל לממש נכס, נתונה ללווה הזכות לדרוש מבית המשפט את עיכוב המימוש וזאת באם יש לו טענות כנגד הבנק. מאחר ומדובר בבית מגורים, בתי המשפט בדרך כלל נעתרים לבקשות מסוג זה ומעכבים את מימוש הנכס עד לבירור הטענות", אומר עו"ד נרקיס.
מלבד זאת לזכות הלווה עומדת הזכות לפרוע את חוב הפיגורים או מחציתו, בכל עת עד תום 90 ימים מיום מינוי כונס נכסים. כמו כן ללווה הזכות למכור את הנכס בעצמו - יש ללווה האפשרות להודיע כי הוא מעוניין למכור בעצמו את הנכס, ללא התערבות כונס הנכסים, וזאת תוך 90 ימים. בכך יוכל החייב לחסוך הוצאות כינוס נכסים. "למגינת ליבנו נראה כי הבנקים וכונסי הנכסים "מצניעים" זכות זו של החייב וזאת בכדי לפעול בעצמם למכירת הנכס", אומר נרקיס.
זכות נוספת הקיימת לנוטל המשכנתא היא לקבלת שמאות. על כונס הנכסים לשלוח לחייב שמאות עדכנית וזאת על מנת שהחייב יוכל להמציא חוות דעת נגדית ולוודא כי הנכס יימכר במחיר ריאלי והגון. כמו כן זכותו של הלווה להשתתף בהתמחרות. על כונס הנכסים ליידע את החייב על זכותו להשתתף בהתמחרות על בית מגוריו.
האם לבעל משכנתא מותר למכור את הבית?
"בתחילת ההליך לא רק שמותר לבעל הנכס למכור את ביתו, אלא מדובר בזכות מוקנית בדין – ומומלצת" אומר עו"ד נרקיס. "על הלווה להודיע לרשם ההוצאה לפועל תוך 20 ימים כי ברצונו למכור את הדירה בעצמו. כך יוכל לחסוך הוצאות רבות ולקבל מחיר הגון יותר עבור הדירה".
לדבריו, חשוב ביותר להקפיד על משלוח הודעה מסודרת לרשם ההוצאה לפועל ולכונס הנכסים ולשמור אישורי מסירה. גם לאחר מכן ובאם לא הצליח בעל הנכס, מכל סיבה שהיא, למכור את הנכס, רצוי שיפעל למציאת רוכשים - אולם עליו ליידע את כונס הנכסים ואת הרוכשים הפוטנציאליים כי קיים כונס נכסים על הנכס. חשוב להבין ולדעת כי מרגע שמונה כונס נכסים כל פעולה צריכה להיעשות בידיעתו ואישורו.
מה קורה אם לאחר מכירת הנכס על ידי כונס הנכסים, ותשלום החוב לבנק, נשארת יתרה?
כעיקרון היתרה עוברת לחייב, אולם במציאות, ברוב המקרים גם אחרי מכירת הנכס ולמרות ששוויו גבוה מהחוב, לא נשאר לחייב כסף. מלבד הריבית החריגה על החוב, גם עו"ד גובה שכר טרחה העשוי להגיע למאות אלפי שקלים. זאת בנוסף להוצאות והיטלים שונים שנגבים מהסכום שהתקבל על מכירת הנכס. בנוסף, לא פעם, מי שמגיע למצב כזה נמצא גם כך בחובות נוספים - מציאות שלא מותירה לו כסף מהמכירה.
לפנייה לכתב/ת 
