שיפוצי בתים: הגיע הזמן למתיחת פנים

תוכנית ממשלתית, שמקדם בימים אלה משרד השיכון, תעודד את תושבי המדינה לשפץ את בנייני הדירות שבהם הם מתגוררים. לפי התוכנית, יעניקו הרשויות המקומיות הנחות ניכרות בתשלומי הארנונה לתושבים שישפצו את בתיהם המשותפים. לעומת זאת מי שימשיכו לגור בבתים מוזנחים, יחויבו בארנונה גבוהה יותר. ועדת היגוי במשרד השיכון הניחה לפני שבוע את ההמלצות האלה על שולחנו של השר נתן שרנסקי.
אם יאושרו ויאומצו ההמלצות - כך מעריכים חברי ועדת ההיגוי - יחול שינוי מרחיק לכת במראה הערים בישראל, ובמיוחד במראן של השכונות הוותיקות והמתפוררות.
ראשי הרשויות אינם מתלהבים מהתוכנית, שכן כל מימונה מוטל עליהם. אומר ראש עירייה ממרכז הארץ: "מטרתה של הארנונה היא לאפשר לרשויות המקומיות לספק לתושבים מכלול של שירותים. בשנים האחרונות, ככל שהממשלה צמצמה את השתתפותה בתקציבי הרשויות המקומיות, כך גדלה חשיבותה של הארנונה והיא הפכה למקור התקצוב המרכזי של השלטון המקומי. לכן אם שרנסקי רוצה ליישם תוכנית מעין זו, הוא צריך לבקש לכך תקציב ממשרד האוצר ולא להיות נחמד על-חשבון התקציבים המדולדלים שלנו".
לעומת זאת, אין ויכוח על כך שמצבן הפיזי של הערים בישראל הוא ירוד ביותר בגלל הזנחתם הממושכת של בתי הדירות. "בידי הרשויות המקומיות ישנן מלוא הסמכויות לצוות על הסרת מתקנים שמכערים את הבניינים", אומר השר שרנסקי, "אולם משום מה הן מעדיפות להתעלם מכך. דודי שמש, מזגנים ואנטנות הממוקמים ללא בקרה הולמת מהווים מפגעים אסתטיים. נתחיל קודם כל בזה".
כיום פועלים שני פרויקטים ממשלתיים לשיפור חזותן של ערי ישראל: הפרויקט לשיקום השכונות והפרויקט להתחדשות עירונית. במסגרת הפרויקט לשיקום שכונות משפצים בניינים ודירות. במסגרת הפרויקט להתחדשות עירונית מפנים בניינים ישנים ומקימים חדשים במקומם. אולם בשני הפרויקטים האלה אין די, שכן לא נכללות בהם שכונות ותיקות רבות, שהמראה הפיזי שלהן מדורדר.
השר שרנסקי, התוכנית מענישה תושבים חסרי אמצעים, שלא יוכלו לעמוד בעלות השיפוצים. כיצד תמנעו את העוול הזה?
"בניין מוזנח, שערכו הכלכלי נמוך, ושדייריו חסרי אמצעים - לא יכללו אותו ברשימת הבניינים שדייריהם מחויבים בארנונה מוגדלת".
לפי התוכנית החדשה, יש לעגן בחוק את זכות הדיירים הרוצים להקים קרן משותפת לצורך שיפוצים עתידיים. ההשקעה בקרן הזאת תוכר לצורכי מס ותקבל הטבות זהות לאלו שניתנות בתוכניות החיסכון ארוכות הטווח.
מומחים מעריכים שקלושים סיכוייה של התוכנית הממשלתית להתקבל - לא רק משום שהיא מעבירה את כל נטל המימון על הרשויות המקומיות, אלא גם משום אי-אפשר יהיה לאכוף חוקי שיפוץ על בניינים שבהם מתגוררים דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר.

איך מתמודדים מול סרבני השיפוצים

גם ללא התוכנית הממשלתית מתבצעים כיום שיפוצי בתים משותפים בישראל, אם כי בהיקף מצומצם, שאינו עונה על הצרכים. בתשעת החודשים הראשונים של השנה שופצו בכל רחבי הארץ באופן יסודי 170 בניינים, הכוללים 3,000 דירות. שיפוצים קטנים יותר נעשו עוד ב-1,500 בניינים, הכוללים 20 אלף דירות.
העלות הממוצעת של שיפוץ בניין נעה בין 9,000 ל-14 אלף שקל לדירה. העלות הממוצעת של שיפוץ בניין היא 120 אלף שקל. האגודה לתרבות הדיור מממנת 10% מעלות השיפוץ.
נוסף על מענקי האגודה לתרבות הדיור (תמורת דמי חברות סמליים בסך 12 שקל בשנה לדירה) מסייעות גם אחדות מהרשויות המקומיות לשיפוצים באמצעות קרנות המעניקות הלוואות בתנאים נוחים. ההלוואות (מ-5,000 שקל לדירה ועד מימון מלא של כל עלות השיפוצים) מוחזרות ב-36-24 תשלומים חודשיים שווים ללא ריבית וללא הצמדה. קרנות כאלה פועלות, בין היתר, בערים אילת, אשדוד, בת-ים, גבעתיים, הרצליה, חיפה, טבעון, כרמיאל, קריית-ביאליק, קריית-מוצקין ורמת-גן.
באגודה לתרבות הדיור אומרים ששיפוצים רבים מוכשלים על-ידי דיירים שאינם מוכנים לשלם את חלקם. לרוב די בסרבן אחד כדי לתקוע פרויקט שיפוצים. האגודה לתרבות הדיור מעמידה יועצים משפטיים לרשות ועדי בתים הסובלים מהתופעה הזאת. היועצים המשפטיים שולחים מכתבי התראה ובמקרה הצורך גם תביעות משפטיות.

השפעת השיפוץ על ערך הדירה

ככל שהשפל בשוק הנדל"ן הולך ומעמיק, כך פורח שוק השיפוצים. הסיבה לכך ברורה: כשאנשים נרתעים מלקנות דירות חדשות, הם מעוניינים לכל הפחות לשפץ את הבתים שבהם הם נשארים להתגורר.
מחלקת המחקר של מרכז הבנייה הישראלי בגעש ערכה סקר השוואתי, וממנו עולה שהיקף ההשקעה בשיפוץ בתים ודירות (חוץ ופנים) עומד כיום על כ-1.95 מיליארד דולר בשנה, בעוד שהבנייה הקבלנית החדשה למגורים מגלגלת היום כ-1.575 מיליארד דולר בשנה. עוד העלה הסקר שכל בניין בישראל משופץ - בממוצע - אחת ל-20 שנה.
לדברי ערן רולס, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, מעלה בניין משופץ את הערך של כל אחת מהדירות שבו בכ-15%-10%. לעיתים עשוי ערך הדירה לזנק אפילו ב-50%, אם השיפוצים כוללים, למשל, תוספת מרפסת, חניה ומעלית. יתר על כן, קל הרבה יותר למכור דירה בבניין משופץ ומטופח מאשר בבניין מוזנח. אין כמו מראה כללי של עזובה ושל הזנחה כדי להרחיק את הקונים הפוטנציאליים.
ערן רולס מעריך כי בישראל יש כיום יותר מחצי מיליון דירות בבתים ישנים מאוד, שעלולים לקרוס בזמן רעידת אדמה. לדבריו, אין להסתפק בבתים כאלה בשיפוץ חיצוני-קוסמטי בלבד, אלא חייבים לבצע בהם שיפוצים מסיביים, שיכללו חיזוק של היסודות ושל המעטפת. את המימון למבצע שיפוצים כה מרחיק לכת ניתן להשיג על-ידי קבלת היתרי בנייה לתוספת בנייה על הגגות. הקבלן יוכל למכור את הקומה הנוספת שיבנה, ובתמורה הוא יתחייב לחזק את יסודות הבניין ובמקרה הצורך גם את המעטפת שלו.

לפני שמתחילים לשפץ

כאשר מחליטים לשפץ את המעטפת החיצונית של הבניין ואת השטחים הציבוריים שבו, מומלץ להתייחס לכל אחת מהנקודות הבאות:
בחירת הקבלן היא המפתח להצלחת השיפוץ. במרכז הבנייה בגעש הקימו בימים אלה את מועדון הקבלנים הרשומים, שבו אפשר לקבל רשימות של קבלנים מומלצים לכל תחום ותחום (איטום, אינסטלציה, חשמל, שלד וכו'). השירות ניתן חינם.
לפני שמתחילים בשיפוץ, על הדיירים להחליט על היקפו. יש מי שמסתפקים בצביעת המעטפת החיצונית של הבניין, ויש מי שחושבים על שיפוץ מקיף הרבה יותר, שכולל גם את דלת הכניסה, את הלובי ואת חדר המדרגות. לעיתים דורשים דיירים אחדים לשקם גם את הגינה על צמחייתה, גדרותיה ושביליה.
אפשר להסתפק בשיקום המראה של המעטפת החיצונית על-ידי צביעתה, ואפשר לצפות אותה בשיש, באבן או בקרמיקה. הצביעה, כמובן, זולה יותר, אולם עמידה לשנים ספורות בלבד. ציפוי המעטפת יקר הרבה יותר, אך חוסך שיפוצים חוזרים ונשנים אחת לכמה שנים.
מבין הציפויים הרכים אפשר לבחור בין צבע, לשפריץ ולשליכט. כל הציפויים הרכים החדישים כוללים כיום חומרים אקריליים ויש להעדיף אותם בשל יכולת האטימה שלהם.
אם בוחרים בציפוי קשיח, דוגמת שיש ואבן, יש לבחון לפני תחילת העבודה אם התשתית מספקת לשאת את המשקל הרב.
יש לזכור שלעיריות יש חוקי עזר המתירים סוגי חיפוי מסוימים ואוסרים אחרים. למשל, עיריות רבות אוסרות לצפות בניינים בשפריץ (בשל המהירות הרבה שבה הוא נשחק ומתכער), ואף יש עיריות שאוסרות כליל על ציפוי רך של בניינים ועומדות על כך שיהיה זה ציפוי קשיח.
לעולם אין לשכוח את סוגיית האיטום. מומלץ שמומחה לאיטום יפקח על שיפוץ המעטפת.
ברגע שהשיפוץ כולל הכנסת שינויים מהותיים במעטפת (למשל ציפוי הבניין במגוון של חומרים), במבנה הלובי או בעיצוב הגינה, רצוי להשתמש בשירותיו של אדריכל.
שיפוץ מקיף צריך לכלול גם מערכות תשתית, כגון חשמל, אינטרקום, תאורה חיצונית, טלוויזיה במעגל סגור, מעליות וכדומה. אם המערכות האלה כלל אינן קיימות בבניין, יש לשקול את שילובן. מובן שלהחלטות כאלה יש משמעויות תקציביות מרחיקות לכת.
איטום הגג. אם קיימים על הגג מערכות מיזוג, מיכל מים, מערכות סולאריות וכו', מומלץ לאטום באמצעות יריעות ביטומניות. אלטרנטיבה נוספת היא שימוש בערכות אקריליות.
ריצוף חדר המדרגות יכול להיעשות באמצעות חומרים שונים, ובהם אבן טבעית (גרניט, שיש, אבן מלוטשת) או הריצוף השכיח - טרצו. כל החומרים חייבים להיות עמידים בפני החלקה.
מעקה חדר המדרגות חייב להיות בנוי כך שאי-אפשר יהיה לטפס עליו. זאת הסיבה שיש לבצע במעקה חיזוקים אנכיים ולא אופקיים.

שלבי השיפוץ

להלן שלבי השיפוץ בבניין סטנדרטי בן ארבע קומות:
1. הקמת פיגום על חצי בניין.
2. פתיחת סדקים, פירוק טיח רופף ושטיפה בלחץ מים של קירות החוץ.
3. תיקון סדקים וטיח.
4. ביצוע שתי שכבות של שפריץ מלט (או חיפוי קרמיקה או שיש, הכולל אף הוא טיח חדש).
5. איטום השפריץ.
6. מריחת שתיים-שלוש שכבות של צבע אקרילי.
7. צביעת כל חלקי המתכת החיצוניים, כולל צנרת – אם יש.
8. אטימה סביב החלונות והמזגנים.
9. ניקוי כללי.
10. פירוק הפיגום.
יש לזכור שייתכנו שינויים מבניין לבניין.


אתם בוועד? חשוב לזכור!

קיימו אסיפת דיירים מסודרת, כדי שההחלטה לשפץ תהיה מחייבת וחוקית.
בררו את ההיבטים המשפטיים של השיפוץ: חוזה, אחריות, בוררות במקרה של מחלוקת וכו'.
ודאו שהשיפוץ ייעשה בפיקוח ובאחריות מקצועית: לשיפוץ חיצוני של המעטפת בחרו במהנדס בניין. לשיפוץ פנים מומלץ לבחור באדריכל פנים.
בקשו מהמהנדס להציג מיגוון חלופות לביצוע השיפוץ ולחומרי הבנייה המועדפים.
העדיפו פתרונות מודרניים ומתקדמים בתחום האיטום, החשמל, החלונות והדלתות.
העסיקו רק קבלנים רשומים בעלי ניסיון מתאים והמלצות מוכחות בשטח.
את רשימת הכמויות הדרושה לשיפוצים העבירו בין מספר קבלנים ואנשי מקצוע כדי לקבל מספר הצעות מחיר.
הכינו יומן עבודה ורישמו את תאריכי ההתקדמות ואת סוגי החומרים שבהם נעשה שימוש.
חייבו את הקבלן לקבל אישור ממהנדס בכל שלב ושלב במהלך השיפוץ.
על כל הוצאה יש לדרוש קבלה וחשבונית. כך אפשר לוודא אחריות.
יש לדרוש מהקבלן ערבות בנקאית למשך שנה מתום העבודה כאחריות לטיב העבודה ולטיב החומרים.