איך מחשבים את שטח הדירה?

לעיריית חיפה מגיעה מחמאה: לראשונה בישראל, מציעה רשות מקומית לתושביה למדוד בעצמם את שטח דירותיהם לצורך חישוב מס ארנונה. למי שיהיו השגות לגבי השטח שנקבע לו על-ידי העירייה, מוזמן להגיש את גרסתו. על המבצע המיוחד הוחלט לאחר שהתברר, כי לעתים קיים פער ניכר בין נתוני הרישום באגף הארנונה העירוני לבין שטח הדירה בפועל.
בשלב ראשון החליטה העירייה על מדידה מיידית של 500 דירות מגורים בעשרה רחובות בעיר. בהמשך תורחב המדידה לשאר חלקי העיר חיפה. בכיר במרכז השלטון המקומי מעריך שתקדים חיפה יתפשט לרשויות מקומיות אחרות בלחץ התושבים.
הארנונה משולמת תמורת מכלול השירותים הציבוריים, שהרשות המקומית מספקת על-פי דין לתושבים. בית המשפט העליון פסק שאין כל זיקה בין החובה לשלם ארנונה לבין שירות כלשהו הניתן למשלם המס, מסביר עו"ד יוסי נאמן, נשיא חברת סנצ'ורי-21, כלומר, תושבים חייבים בתשלום הארנונה, גם כאשר אין דעתם נוחה מהשירותים.
ומהו סכום המס? החוק מגדיר זאת כך: הארנונה תחושב לפי יחידת שטח הנכס. כאן מתחילה הבעיה - בהגדרת החוק. הגדרות שונות למונח שטח דירה תוכלו למצוא בחוק התכנון והבנייה, בחוק המקרקעין, במכון התקנים, בתקנות פינוי ובינוי של אזורי שיקום, או בהוראות משרד השיכון. כדי לסבך עוד יותר את המציאות המסובכת גם כך, התפתחה גם פסיקה עניפה בנושא. ממחקר שערכו השמאים ניקו פרימו ואוהד דנוס עולה, כי כיום קיימות 7 הגדרות שונות למושג שטח דירה (ראה טבלה).
התסבוכת באשר להגדרת שטח דירה אינה נוגעת רק לחישוב הארנונה, אלא גם לשווי הנכס עצמו. חברות בנייה מציעות לנו דירת 4 חדרים בשטח 130 מ"ר, או דירות 5 חדרים בשטח 120 מ"ר. האם השטחים המצויינים כוללים גם את שטחי המרפסות בדירה? האם בחישוב שטחו של קוטג' מחשבים גם את המרתף התת-קרקעי?
אז איך קובעים סרגל חישוב אחיד לכל הרשויות? ראשית, יש לקבוע אלו נתונים ירכיבו את המונח שטח דירה וכיצד הוא יחושב. שטח דירה כולל שלושה סוגי שטחים: 1. שטח פנים דירה: כולל השטח שמתחת לקירות הפנימיים בדירה, לרבות מרפסות מקורות, וללא השטחים שמתחת לקירות החיצוניים.
2. שטח אפקטיבי: שטח פנים הדירה בתוספת השטח שמתחת לקירות החיצוניים, מחצית השטח שמתחת לקירות משותפים ושטח הגזוזטרות (מרפסות פתוחות).
3. שטח נומינלי: שטח אפקטיבי בתוספת השטח היחסי בחדר המדרגות.
אבל זה לא נגמר כאן. בפסיקה של בית משפט השלום, נקבע מושג נוסף: שטח ברוטו. שטח ברוטו של דירה כולל את שטח פנים הדירה, לרבות הקירות והמרפסות המקורות, אך אינו כולל מרפסות פתוחות, שטחי מדרגות והצמדות אחרות, כמו מחסנים וחניות. גם לבית-המשפט העליון היה מה להגיד בנושא. כשמצמידים את המונח שטח ברוטו למילה דירה, הרי שמי שאינו נמנה על חוגי הנדל"ן, לא יתאר לעצמו שהמדובר גם בחלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחנייה וכדומה.
באחרונה התכנסה לשכת שמאי המקרקעין במטרה ליצור סרגל מדידה אחיד לשטחי הדירה, שיחייב את כל גופי השלטון במדינה. על-פי סקר מקיף שערכה בקרב 187 שמאים, ממליצה הלשכה בפני הרשויות המקומיות על 3 גישות עיקריות לחישוב אחיד של שטח הדירה:
1. ברוטו קומתי: שטח הרצפות בתוך הדירה, כולל השטח מתחת לקירות החיצוניים, מחצית מהקירות המשותפים, עם חלק יחסי ברכוש המשותף באותה קומה. בנפרד יציינו מרפסת לא מקורה, מחסן, חנייה וכל הצמדה אחרת.
2. שטח רצפה נטו מוכפל במקדם: בשיטה זו מודדים שטח רצפות ומוסיפים 15% לדירה ששטחה עד 70 מ"ר ו-12% לדירה ששטחה מעל 70 מ"ר.
3. ברוטו: כמו הסעיף הראשון, אבל בלי החלק היחסי בחדר המדרגות.
כל עוד לא יכנסו משרד הפנים והרשויות המקומיות לתמונה, זה ימשיך להיראות כך: שטח דירה זהה בעיר אחת לא יהיה שווה לשטח בעיר השכנה.