מי מכם שמע על המושג "מושע"? מעטים. אבל מתברר שרבים מאיתנו, בעלי נדל"ן כלשהו, קשורים אליו מבלי שנדע.
המונח "מושע", שנשתמר עוד מתקופת הטורקים, מציין "אי מסוימות בבעלות על נכס". כל נכס הרשום כיחידה אחת ונמצא בבעלות של יותר מאדם אחד הוא בגדר "מושע". לצורך העניין, גם דירה בבעלות זוג נשוי היא "מושע". אך מה קורה כשמדובר בבניין מגורים משותף?.
הקונה חשש
ד' הוא בעל דירה (ב"מושע") בבניין בין כ-60 שנה במרכז תל אביב. ד' רכש את דירתו לפני 10 שנים והיה הקונה החמישי של הדירה. הוא גם קיבל משכנתא
בלי כל בעיות. לפני כמה חודשים הציע ד' את דירתו למכירה ומצא קונה פוטנציאלי. מראש הודיע ד' לקונה כי מדובר ב"מושע" וזה דיווח לעורך דינו. עורך הדין בירר בלשכה לרישום מקרקעין (טאבו) וגילה כי זכותו של ד' בדירה אכן מעוגנת אלא שבמקום גוש וחלקה לגבי הדירה המסוימת מופיע גוש וחלקה לכל הנכס וד' רשום כמחזיק בחלק של 1/11 מהנכס. אין רישום קנייני המייחס לו בעלות ספציפית על דירתו. הקונה חשש ונסוג מכוונתו לרכוש את הדירה.
גוש, חלקה ותת-חלקה
"מושע" אינה תופעה חריגה והיא מאפיינת בניינים ישנים, אבל גם חדשים. כאשר אדם רוכש דירה מקבלן, נאמר בדרך כלל בחוזה כי עו"ד מטעם הקבלן אחראי לרשום את הנכס בטאבו על שם הקונה.
ואכן עם סיום מכירת כל הדירות שבבניין מבצע עורך הדין את הרישום. אלא שבמקרים רבים רושם העו"ד את הבניין כחלקה אחת שלכל אחד מבעלי הדירות בעלות יחסית על הנכס, כך מוצא עצמו הקונה בעלים של 1/10 או 1/16 או 1/30 וכו' מהבניין כולו. לא רבים מהקונים שמים לכך לב.
רישום המקרקעין (נסח טאבו) מחולק ל "גוש" ו"חלקה", בנסח טאבו בו קיים רישום המעניק זכויות קנייניות לדירה ספציפית, יופיע גם סעיף "תת-חלקה" שבו מוגדרת הבעלות המלאה על הדירה.
מתבבר כי ישנן דירות חדשות לא מעטות שאינן רשומות כ"תת-חלקה". רישום "תת-חלקה" דורש מצד עורך הדין עבודה רבה, הכוללת, ביו היתר, בירוקרטיה מייגעת ומדידת כל דירה בבניין ורישומה. ישנם עורכי דין שעושים את המינימום הנדרש ורושמים את בעלותו היחסית של הקונה תחת סעיף ה"חלקה". עקב כך תיאורתית, יכול אדם להראות לך את הדירה של השכן בקומה רביעית ולמכור לך את דירתו הנמצאת בקומת קרקע.
זכויות חוזיות וזכויות קנייניות
רן וורניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי חשוב להבחין בין זכויות חוזיות ובין זכויות קנייניות. הזכויות החוזיות מגולמות בהסכם של הקונה מול הקבלן. בחוזה הרכישה מול הקבלן מקבל הקונה את התוקף המשפטי לפיו הוא רכש את הדירה מהקבלן. בנוסף מקבל הקונה שרטוט של הקומה בבניין (תשריט) בה רכש את הדירה, המציין את מיקום הדירה והחתום על ידי הקבלן. כך שמבחינה משפטית רכישת הדירה הספציפית תקפה.
הזכויות הקנייניות מתייחסות לרישום בעלות הנכס בטאבו. בלשכה לרישום מקרקעין קיימים "פנקסי בתים משותפים" המשקפים את חלוקת הבעלות בבניין משותף, לכל דירה נסח טאבו משלה. בפנקסים הללו רשומים הבתים לגביהם ניתנו צווי הרישום.
במצב של "מושע" יופיע הנכס "בפנקס הזכויות", בו רשומים מקרקעין שעברו הליכי הסדר, במקום בפנקסי בתים משותפים. אדם שהנכס שלו אינו רשום על שמו באף אחד מהפנקסים צריך לבדוק מדוע. הליך הרישום הוא לעיתים ארוך, לכן אין פלא שבעלי נכסים חדשים לא יופיעו בפנקס אלא מאוחר יותר.
הבעיתיות במקרה של "מושע" יכולה לבוא לידי ביטוי במכירת דירה ולקיחת משכנתא, בחלק מהבנקים למשכנתאות. חלק מהקונים, או הבנקים המלווים אינם מסתפקים בזכות החוזית ודורשים נסח טאבו נפרד.
גם ברמת יחסי השכנות יש ל"מושע" השפעה. מצב שבו שכן מתשלט על החצר, על חדר המדרגות או על כל שטח כללי אחר בנכס הוא מצב בעייתי, היות שלא ניתן להגיש תביעת נגד אותו שכן שהשתלט על החלקים המשותפים. בעלותו של השכן על חלק מהנכס אינה טריטוריאלית אלא יחסית.
בעלות על קרקע ב"מושע"
יותר מאשר בבניינים משותפים, אי מסויימות בבעלות נכס, נפוצה עוד יותר בבעלות על קרקעות. כל חלקת קרקע אשר בבעלותו של יותר מאדם אחד היא בגדר "מושע". הדבר אינו מהווה בעיה אלא כאשר נוצרת מחלוקות בין בעלי הנכס. דוגמה בולטת היא כיכר המדינה המאגדת
על קרקע אחת 150 בעלי קרקע, מצב אשר עיכב את הבנייה בשטח מספר שנים.
2 פתרונות למצב של "מושע"
אז איך פותרים את בעיית ה"מושע"? לדברי יו"ר לשכת השמאים, רן וורניק, כאשר מדובר בבניין משותף ישנן 2 דרכים לפתור את הבעיה: דרך אחת, היא לנסח שטר חכירה לכל נכס.
למעשה מדובר בחכירה הדדית שבה כל שכן חוכר את הנכס שלו משאר הבעלים לתקופה של 999 שנה ובכך הופך להיות הבעלים היחידי של הדירה. כמובן שההסכם מותנה בהסכמת כל בעלי הבניין. את שטר החכירה מעבירים לטאבו והוא מהווה מסמך הוכחה לבעלות על נכס אחד.
הדרך השנייה היא להירשם ב"פנקס בתים משותפים", למעשה לבצע את פרצדורת הרישום מחדש. על כל השכנים להתאגד ולשכור שירותיו של עו"ד ומודד אשר יכינו תשריט המשקף את גבולותיה של כל דירה בבניין. בנוסף, חותמים השכנים על תקנון בית משותף אשר מנסח מילולית את גבולות כל דירה בבניין.
התקנון גם מתייחס לשטחים משותפים כמו חנייה, חצר, חדר מדרגות, וכן לזכויות בנייה עתידיות. לדוגמה: אם יש היתר לבנות עוד 2 קומות, למי שייכת זכות הבנייה.
לאחר שיש תשריט לכל דירה והתקנון נותן מענה לכל המקרים שעלולים לעורר מחלוקות בעלות, על כל בעלי הדירות לחתום על התקנון. עם התשריט והתקנון נרשמים הנכסים המוגדרים בפנקס בתים משותפים בטאבו.
חשוב לציין כי אין מדובר רק בבנייני מגורים, אלא גם בנייני משרדים, בהם כל קומה או חלק בבניין נמצא בבעלות אחרת.
דרך של "פירוק שותפות"
גם כאשר מדובר בבעלי קרקעות ב"מושע" ישנן 2 דרכים להתגבר על כך. אחת, מכירת הקרקע. בעלי הקרקע מוכרים אותה לגורם שלישי, קנייה של שותף אחד את חלקו של השותף האחר.
הדרך השנייה, היא לפתוח בהליך "פירוק-שיתוף" לפיו הקרקע תחולק וכל צד מקבל חלק משלו בקרקע. מדובר בהליך משפטי המצריך מעורבות עו"ד. ההליך משייך כל שטח לבעליו ובכך מקדם את תוכניות הבעלים של הקרקע, אשר התעכבו בעקבות בעלות משותפת. אז "נולד" מושג חדש: "מפרוז" - נכס אחד לבעל אחד.
ולמרות הבעייתיות המסוימת, מתברר כי בכל שנה נערכות ונחתמות מאות עסקאות של רכוש ב"מושע". כלומר אפשר לחיות עם ה"מושע" שהשאירו לנו הטורקים, אבל כדאי להיות מודעים לה.
