אבא, אמא וילד מתחרים על הדירה
המירוץ אחר רכישת דירות הופך לתחרות של ממש, בעקבות העלייה המשמעותית במספר המבוגרים שנכנסו לשוק
בערך 10,000 מבוגרים יוצאים לגימלאות בכל יום והסקרים מראים שכמחציתם מתכננים לעבור למקומות מגורים קטנים יותר. רבים מהם מעוניינים לגור ליד מרכזי קניות ושעשועים, ואלה אותם נתונים שגם הצעירים חפצים בהם. מספר המבוגרים הרוכשים דירות או שוכרים דירות הוא פי 2 ממספר הצעירים הרוכשים אותם.
לקוחות אומרים לי שהם אינם מתגעגעים לביתם הישן, בו בילו למעלה מעשרים שנה ובו גדלו ילדיהם, והם מאושרים לעבור למקום מגורים קטן יותר ולשנות כליל את צורת חייהם, מבית בפרברים לדירה בערים הגדולות.
מבוגרים אלה, שהבית הישן שלהם גדול בהרבה לצרכיהם החדשים, יוצרים מציאות חדשה בשוק הנדל”ן. הנורמה החדשה היא דירות יוקרה עם שני חדרים ומטבח גדול ומשוכלל, לעומת ביתם רב החדרים ובעל התכנון המיושן שייצג את התקופה של פעם.
המעבר הזה ומספר המבוגרים המעוניינים ברכישת דירות, עלול להשפיע בצורה משמעותית על הצעירים שאין להם כסף רב ומעוניינים לרכוש מקום מגורים ראשוני בכדי להתחיל חיי משפחה.
המבוגרים בעלי היכולת הכספית, שבחלקה באה כתוצאה מעליית מחירי הבתים, יכולים בקלות רבה להתחרות בצעירים בעת הקרב על רכישת הדירה המבוקשת. המחקרים מראים שבני 55 ומעלה מהווים 42 אחוז מהגידול במספר השוכרים בעשור האחרון. בנוסף, החלק העשיר מבעלי הבתים מהווים כשליש מכלל השוכרים בשנים 2011-2014.
מעטים הם הצעירים שהצליחו לחסוך די כסף לשם רכישת הנכס ורובם עדיין מתלבטים במציאת מקום העבודה המתאים. בנוסף, זמן העסקתם בו עדיין קצר יחסית ולכן מקשים עליהם הבנקים בקבלת ההלוואה הנחוצה לשם הרכישה.
הקבלנים בהחלט שמים לב לתחושות השוק ומאזינים לרצון הרוכשים הפוטנציאליים בתכנון הדירות שעומדות להיבנות או אלה הנמצאות כבר בנייה.
הדירות מתוכננות בכדי להתאים למגורי המבוגרים ולשיפורים שהם מעדיפים, כי קל יותר למכור את הדירות לקהל זה.
הטאונהאוסס (דירות קומותיים ויותר) פינו מקומם לדירות של קומה אחת ללא מדרגות, כשלעתים דירות אלה ניבנות בקומות העליונות של הקומפלקס כשהטאונהאוסס, המיועד יותר לצעירים, תופס את הקומות הנמוכות בלבד.
הדירות מרווחות יותר, גדולות יותר, משוכללות יותר ולמרות מחירן הגבוה יותר, הן נחטפות במהירות.
הצעירים נמצאים בעמדת נחיתות לעומת המבוגרים וכתוצאה מעליית מחירי הדירות, אפשרויות הרכישה שלהם קטנות יותר, ובכך מתרחק החלום האמריקאי להיות בעל נכס.
בנייתם של בתי דירות חדשים נמצאת בתנופה עצומה כתוצאה משינויי הביקוש בשוק. הקבלנים, בכדי להתאים את המגורים לרוכשים המבוגרים, מייעדים חדרי אסיפות ומסיבות עם מטבחים לאירוח, חדרי מוסיקה ומרכזי כושר בכדי להגדיל את הביקוש למגורים בבתי דירות אלה.
באיזורים היקרים יותר, נוספים שומרים המפקחים על כניסת זרים לבניין, מודיעים לבעלי הבתים על אורחים שהגיעו אליהם, עוזרים בנשיאת סלים וקניות לדירות, חדרי סאונה ובריכות מחוממות תורמות גם הם לדרישות הרכישה של שיכבת אוכלוסין זו.
במקומות רבים בארה"ב מורגשת עלייה של למעלה מ-20 אחוז מהשנה שעברה לאישורי בנייה לבתי דירות, לעומת עלייה מתונה של כ-8 אחוז בבקשות לאישורי בנייה לבתים פרטיים.
שאיפת המבוגרים והגימלאים היא לחיות במגורים בהם האחזקה והטיפול נעשית ללא השתתפותם. הם רוצים לצאת להפלגות שייט ארוכות וטיולים בעולם מתוך ידיעה שאף אחד לא יפרוץ לביתם, והשכנים יוכלו להבחין מיד אם ישנה תנועה חשודה. אלה מהווים מרכיבים רציניים מאוד המעודדים רכישת או שכירת דירות לעומת בתים.
כמובן שיש רבים אחרים הנמנים על המעמד הבינוני, שהערך המוסף על ביתם הנוכחי איננו מאפשר להם לעבור לדירה חדשה ויקרה יותר. כדי לעשות זאת יהיה עליהם לקחת הלוואה ואם הם גימלאים, הרי שהכנסתם קטנה מאוד ולא תהיה באפשרותם להחזיר אותה. לכן הם יעדיפו להישאר בביתם הישן ולשפץ אותו במקצת בכדי להקל על חייהם בתקופת הפנסיה.
שכבת המבוגרים היא זו של ילידי 1945-1964 בעיקר ומספרם עומד על כ-70 מיליון בני אדם בארה”ב. הם היוו את נתח האוכלוסיה הגדול ביותר עד שנה זו כשהצעירים לקחו את הבכורה והם מהווים היום את האחוז הגבוה יותר.
הקבלנים יצטרכו לשקול מחדש את תכניות הפיתוח והבנייה ולהקציב מספר ניכר של יחידות דיור לשיכבת אוכלוסין צעירה זו אם הם רוצים להישאר ריווחיים.
היחידות אינן חייבות להיות גדולות מאוד או משוכללות כי הן, אחרי הכל, רק השלב הראשוני בבניית המשפחה. עם המעבר של המשפחה הגדלה לבתים גדולים יותר, יוכלו צעירים אחרים להתחיל בדרכם עם רכישת דירות אלה וכן הלאה.
כדאי לקבלנים לתכנן את צעדיהם בקפידה כי השוק בהחלט משתנה וכולנו יודעים ששוק הנדל"ן לא מפסיק להשתנות, מה שעושה אותו כה מושך ואטרקטיבי לרבים.
סטיב אורן
מומלצים
