מרכז מודיעין: ניסיון שני

המכרז למרכז העירוני עתיר המסחר והתעסוקה, הידוע בשם - מע"ר (מרכז עסקים ראשי) מודיעין, יוצא שוב לדרך. הפעם יכלול המכרז שורה של הקלות מפליגות.
תחילתו של מכרז זה היתה בדצמבר 2001, אז נפתחה תיבת המכרזים ונמצאה בה מעטפה אחת בלבד, שכללה מכתב מהכשרת-היישוב. במכתב הובהר מדוע החברה אינה משתתפת במכרז ומדוע לעת עתה גם חברות אחרות לא יגישו הצעות.
מנכ"ל משרד השיכון, אבי מעוז, מינה אז צוות כלכלנים בכירים במשרדו כדי לבחון מה ניתן לתקן במכרז השני. מסקנות הצוות לא פורסמו, למרות שהמשרד מתהדר בשקיפות ופתיחות רבה כלפי הציבור. אך המסקנה החשובה ביותר, המיושמת עתה במכרז השני, היא - הקלות, הקלות ועוד הקלות לניגשים למכרז זה. במשרד השיכון שכנעו את הנהלת מינהל מקרקעי ישראל, הפרטנר השני למכרז כבעלי הקרקע, וגם את העירייה, הגורם השלישי המגיש את המכרז - ללכת כעת על שורה של הקלות.
הבעיה העיקרית במכרז, ככל הנראה, היא ההיקף הגדול של הבנייה בהשוואה לצרכים האמיתיים של העיר. כיום יש במודיעין כ-11 אלף יחידות דיור מאוכלסות, אך היקפי הבנייה של שטחי המסחר והמשרדים עונים על צרכים של אוכלוסייה גדולה פי 4. בסך הכל מציג המכרז כ-56 אלף מ"ר שטחים עיקריים, שמתוכם 22.5 אלף מ"ר (כ-40%) מיועדים למסחר. מרבית השטח, 33.5 אלף מ"ר, יחולק שווה בשווה בין משרדים למגורים. גמר שיווק 6 שכונות, כ-25 אלף יחידות דיור מתוכנן לשנת 2007. בתחילת השיווק מתוכננת הקמת 3 שכונות חדשות של 10,000 יחידות דיור עד שנת 2005.
במסגרת ההקלות המופיעות במכרז החדש - הפחתה של 50% בדמי הפיתוח, שהם כ-30 מיליון שקל, והנחה של 50% בארנונה ל-5 שנים. את ההקלה הגדולה ביותר יזם שר השיכון, אפי איתם, שנרתם גם הוא להצלחת המכרז: 20 אלף מ"ר ייבנו על-ידי הזוכה במכרז במשך 3 שנים, והיתרה - 36 אלף מ"ר - במשך 12 שנים בקצב פיתוח העיר.
בינתיים משקיעה הנהלת המשרד מאמצים להציג את מודיעין כעיר העתיד, כאשר בשנת 2020 יהיו בה 60 אלף יחידות דיור ואוכלוסייה של 240 אלף נפש. ב-2002 חל גידול של 85% בקצב המכירות החודשי במודיעין לעומת הממוצע ב-2001. לפי נתוני משרד השיכון, קצב מכירות גבוה נרשם גם במחצית השנה הראשונה של 2003.
האוכלוסייה ברובה היום היא צעירה באופייה - 80% מתחת לגיל 40 וכ-50% אקדמאים. בעיר שווקו עד היום 16,108 דירות - 1,920 דירות כבר נמכרו, הוחל בבניית 13,946 דירות והושלמה בניית 10,840 דירות.

משרד השיכון נגד העירייה

לפני כחודשיים נערך מאבק מוזר בעיר מודיעין: משרד השיכון נגד העירייה. העירייה ביקשה להקים 4 בתי-קולנוע במע"ר. משרד השיכון התנגד נחרצות להקמת בתי-הקולנוע באזור התעסוקה בעיר. מנהל היחידה לתיאום ופיקוח מודיעין במשרד השיכון, מוטי יעקב, אף הודיע כי "אם עיריית מודיעין תאשר הקמת 4 בתי-קולנוע באזור התעסוקה, נשקול לעצור את שיווק המכרז למע"ר".
מי שמשלם על העיכובים בהקמת המרכז העירוני, שבלעדיו העיר לא מתפקדת, הוא בעיקר הציבור. היום מעטרים את המרכז המסחרי של מודיעין, שאמורה להפוך לעיר המודרנית הראשונה בישראל, רק בית-קפה, פיצריה וקופת חולים.
יחסי העבודה בין משרד השיכון לעיריית מודיעין מוגדרים על-ידי שני הצדדים כקונקרטיים. אך ידוע לכל, כי בין השניים שוררים יחסים של מתחים ומחלוקות אינספור. יש המסבירים את המתחים כנובעים מחלוקת הסמכויות המעורפלת בין הגופים. בעוד משרד השיכון, שהקים וטיפח את מודיעין, רואה בה את הבייבי שלו, הרי העירייה סבורה שכל הסמכויות נתונות לה בלבד. ראש העירייה, משה שכטר, טוען כי "משרד השיכון צריך רק לסייע לנו ולא יותר". לעומת זאת, מנכ"ל משרד השיכון, אבי מעוז, טוען כי "העירייה דואגת לשוטף, אך משרד השיכון פועל לטובת השלבים הבאים בבניית העיר". לדבריו, "הראייה שלנו היא אסטרטגית ארוכת טווח ואילו תפקיד העירייה הוא לעסוק ביום יום".
על רקע כשלון המכרז הראשון של המע"ר חודדו הפערים בין משרד השיכון לעירייה. בכל מקרה, שר השיכון, אפי איתם, נשמע כעת אופטימי מתמיד בקשר לתחילתו של המכרז. השבוע בפתיחת תערוכת בילדקס בגני-התערוכה בתל-אביב אמר השר איתם, כי "ישנם ניצני התעוררות בשוק הנדל"ן ומכרז מע"ר מודיעין ייהנה גם הוא מהאווירה החיובית הצפויה".