קניית דירה: מדריך להתגוננות מפשיטות רגל

דמיינו לעצמכם את התסריט הבא: בני משפחת ישראלי בדרכם לרכוש דירה מא. ברנוביץ, אחד מטייקוני הקבלנים הוותיקים בארץ. על הנייר, הדירה שראו בנס-ציונה מתאימה מאוד לצורכיהם. גם עם המחיר אפשר להסתדר. אלא שממש לפני חתימת החוזה, נתקלה גברת ישראלי בידיעה שפורסמה בעיתון על בקשה לפירוק של חברת א. ברנוביץ, שהוגשה לבית משפט על-ידי חברת בנייה אחרת - ובוטלה יומיים לאחר מכן.
הזוג ישראלי מבולבל וחושש, ובצדק: האם עליהם להסתכן ולרכוש בכל זאת את הדירה? האם הערבות הבנקאית, המוענקת להם מתוקף חוק המכר, מגינה עליהם מפני הסיכון? בני משפחת ישראלי אינם החוששים היחידים: במצבו הרעוע של ענף הבנייה, ניצבים קונים רבים במצוקה נוכח הסיכון שברכישה מקבלן שעלול לפשוט רגל ולהותיר אותם חסרי כל. החששות גדלו למימדים מבהילים כל-כך, עד שחברות חקירה החלו להתגייס (לא בחינם, כמובן) לטובת הקונים הנבוכים: תמורת כמה מאות שקלים יועמד לרשותכם חוקר פרטי, שיבחן את מצבו של הקבלן.
אפשרות אחרת היא לקנות דירה מיד-שנייה, ובכך לעקוף את הקבלנים. באופן מפתיע, נראה כי הקבלנים עצמם דווקא מעודדים אפשרות זו. בחינה של הכותרות שסיפקה באחרונה התאחדות הקבלנים (20 אלף דירות לא יסופקו לדיירים, חובות הקבלנים לבנקים - למעלה מ-140 מיליארד שקל ובשבועיים הקרובים יפשטו רגל 250 קבלנים) מעבירה מסר ברור: כדאי לשמור מרחק.
כאשר הקבלנים מכריזים השכם וערב שלא יספקו את הדירות החדשות המצויות בהליכי בנייה, הם תוקעים מבלי משים גול עצמי, אומר רואה החשבון פרדי צנוע, מומחה לנדל"ן, זה נכון שהממשלה אינה מספקת לקבלנים את מכסת כוח האדם הנחוצה להם בעובדים זרים, אבל האיום הזה מפחיד יותר את רוכשי הדירות הפוטנציאלים מאשר את חברי הממשלה.
עם כל המסרים שמשודרים, אנשים מעדיפים היום באופן בוטה דירות מיד שנייה, מסכים איציק גביש, מנכ"ל רשת סנצ'ורי-21. גביש מסתמך על סקר שתומך בטענתו: ב-1998 היה מספר העיסקאות בדירות חדשות ודירות יד שנייה זהה לחלוטין - 44 אלף בכל קבוצה. ב-2001, ראה זה פלא, מספר עיסקאות יד שנייה היה כפול ממספר עיסקאות יד ראשונה (64 אלף לעומת 32 אלף) וב-2002 גדל מספר מוכרי הדירות הישנות והגיע ל-74 אלף. התחזיות ל-2003, אומר גביש, מדברות על הגדלה משמעותית של מספר רוכשי הדירות הישנות על חשבון החדשות, בעקבות מצבם הרע של הקבלנים.
את חשיבות העניין מבינים כולם: רכישת הדירה היא העיסקה הכלכלית הגדולה ביותר שמבצעים 85% מאזרחי המדינה במהלך חייהם. תהליך הרכישה הוא ארוך ומלווה בנעלמים רבים, ובכדי לממן את הרכישה נאלצים הקונים להשתעבד לנטל המשכנתא במהלך עשרות שנים. המשבר בענף הבנייה מעלה את רף הסיכונים באופן דרמטי.
מגדל הקלפים הקורס בענף מצטייר באור עגום ביותר: משרדי הממשלה חייבים לקבלנים מאות מיליוני שקלים על עבודות שלא שולמו. הקבלנים חייבים לקבלני המשנה עשרות מיליוני שקלים על דחיות תשלום.
קבלני המשנה חייבים לספקים מיליוני שקלים על חומרים שסופקו ללא כיסוי. הבנק עצמו מימן את הפרויקט וחייב לשמרו לפני שהקבלן יקרוס. כל אלה מספיקים בכדי לעורר ספקות כבדים בלב כל קונה מן השורה.

דירה בבנייה או דירה מוכנה?

אם בכל זאת החלטתם לרכוש דירה מקבלן, השאלה הראשונה שעליכם לשאול היא מה עדיף: דירה על הנייר או דירה מוכנה. במידה שלרוכש יש את הזמן והוא לא לחוץ להיכנס לדירה חדשה, עדיף להמתין ולרכוש זול יותר על הנייר, ואז לבצע את השינויים הדרושים לו, אומר רמי לוי, סמנכ"ל קבוצת הבנייה חבס, אבל חשוב מאוד לוודא, במקרה בו החלטתם לקנות דירה על הנייר, שהעיסקה מתבצעת מול קבלן אמין, בעל חוסן פיננסי.
לא רבים, כך נראה, מוכנים לקחת כיום את הסיכון שבקניית דירה על הנייר, מחשש כי עד למועד שבו הדירה אמורה להיות מוכנה - יקרוס הקבלן והרוכשים יישארו בלי כלום. מחקר שנערך בשלושת החודשים האחרונים על ידי מחלקת המחקר של אם.סי.פי, חברה לייעוץ משכנתאות, בקרב 500 מלקוחותיה, מגלה כי המשבר הקשה בענף הבנייה גורם ל-73% מרוכשי הדירות לרכוש אותן כשהן מוכנות לאיכלוס מיידי, מבלי להמתין.
עיסקה של דירה על הנייר נתפסת יותר ויותר כסוג של הימור, והשוק מדגים שוב ושוב כי לרוכשים אין תעודת ביטוח. שמואל רובננקו ויוסי מושקוביץ, למשל, נחשבו עד לאחרונה כקבלנים אמינים ורציניים. אחד בנה מאות יחידות דיור בכל הארץ והשני היה אחד הבולטים בצפון הארץ, עם פרויקט הדגל פארק ההיי-טק, הצמוד לאיצטדיון יד-אליהו בתל-אביב. שניהם קרסו, והותירו את הדיירים עם הלשון בחוץ.

איך לא ניתקע עם דירה לא גמורה?

בית המשפט, כך נראה, נוטה להגן במקרים מסוג זה קודם כל על הקבלן באמצעות תהליך של הקפאת הליכים. המשמעות: נותנים צ'אנס ליזם/קבלן אחר להיכנס לנעליו של פושט הרגל ולהמשיך את הפרויקט מהמקום שבו הופסק. למרות שכספי הרוכשים שוכבים בבנק עם ערבות, לא מתיר בית המשפט להחזיר להם את הכסף, על-מנת שלא להפוך את הפרוייקט לפיל לבן עד שימוצו הליכי המכירה.
כך נתקענו כבר למעלה משנה עם דירה לא גמורה, אומר רוכש של רובננקו בהוד השרון, רצינו להתגרש מהקבלן, לקחת את הכסף חזרה ולחפש דירה אחרת, אבל אנחנו נאלצים לשכור דירה ולשלם חובות, ואין לנו אפילו כסף להחליף מטבח בדירה החדשה. לא יודעים מה יהיה. אנחנו מרגישים שעיר לעזאזל של הקבלן.
לדברי חנן שלזינגר, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו-סכסון, הסתייעות בעורך-דין היא חיונית לכל רוכש דירה, הן במקרה של רכישת דירת יד ראשונה והן במקרה של רכישה מיד שנייה. הקבלנים מציעים אמנם לרוכשים להסתפק בעורך הדין מטעמם, אך חשוב לזכור כי זה מייצג בראש ובראשונה את הקבלן ולא את רוכש הדירה, ולכן בתביעות עתידיות - במקרים של ליקויי בנייה או תביעות כספיות - עלול להיווצר ניגוד עניינים.

איפה מבררים פרטים על הקבלן?

בדיקה חשובה ביותר, אותה חשוב מאוד לבצע לפני שחותמים על חוזה, נוגעת לקבלן עצמו: אם החלטתם לרכוש דירה מקבלן, בררו קודם כל האם הוא קבלן רשום. בדיקה כזו ניתן לבצע במועדון הקבלנים הרשומים במרכז הבנייה הישראלי בגעש, בהתאחדות הקבלנים או ברשם הקבלנים במשרד השיכון. רצוי גם להוציא תדפיס מרשם החברות כדי לגלות שיעבודים ועיקולים, אומר עוד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן, לא מזיק גם להיעזר בארכיונים של העיתונות הכלכלית באינטרנט, כדי לגלות מי הקבלן מולו אתם עומדים.
לדברי עו"ד מירי דונין ממשרד עורכי-דין משה שוב, בשנים האחרונות התרחשו מספר מקרים בהם שרלטנים מכרו דירות או קרקעות לא להם, תוך שימוש ביפויי כח מזויפים. מקרים אלו מחדדים את החובה המוטלת על כל רוכש, לטובתו, לבדוק באמצעות עורך-דין או איש מקצוע אחר את זכויותיו של הקבלן (או במקרה זה, כל מוכר דירה) על הנכס.
בטרם הבדיקה יש לברר האם מדובר בקרקע בבעלות פרטית או בקרקע שמנוהלת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, וכן לבצע את הבדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אם אין רישום זכויות עדיין בלשכת הרישום, כדאי לבדוק במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות, בהן לפעמים מנוהל הרישום.
חשוב לציין, כי לא תמיד משקף הרישום בלשכת רישום המקרקעין את המצב העובדתי, הנכון והעדכני ביותר. זאת, מאחר שהרישום עלול לעתים להתעכב במשך שנים ארוכות, בשל עיכוב בביצוע תוכניות איחוד וחלוקה, למשל. לא תמיד מקפידים הצדדים על רישום הערות אזהרה בזמן, ולכן מומלץ ביותר לבצע את הבדיקה לא רק בטאבו.

אילו בטוחות אפשר לדרוש מהקבלן?

החשש החמור ביותר של רוכשי דירות מקבלנים הוא ממצב שבו ייכנס הקבלן להליכי פירוק וכינוס נכסים, והדירה לא תושלם. איך ניתן להבטיח את עצמכם מפני מצב כזה? בראש ובראשונה, יש לשים לב - לפני שחותמים על החוזה - לערבויות או הבטוחות שהקבלן מעניק לרוכשים, ולנוסח הערבות הבנקאית הניתנת לכם.
חשוב לדעת: הקבלן חייב, על-פי חוק, להעניק לכם בטוחה כלשהי במועד קניית הדירה. אי מתן בטוחה נחשב לעבירה פלילית. לדברי עו"ד משה פלדמן, ממשרד פלדמן-שטדלר-וינוגרד, חוק המכר מפרט מספר בטוחות מהן יכול המוכר לבחור איזה בטוחה הוא מעניק לרוכש: הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית, שבאה להבטיח את כספי הרוכש במקרה בו קבלן ייקלע לקשיים כספיים וימונה לו כונס נכסים או מפרק.
ערבות דומה, אך פחות נפוצה, היא פוליסת ביטוח, והבטוחה השלישית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הקרקע, כאשר הערת אזהרה זו אינה כפופה לכל זכות קודמת.
מה משמעות הסעיף האחרון? הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בספרי רשם המקרקעין ומונעת עיסקה נוגדת על מקרקעין, מסבירה עו"ד דונין, המשמעות היא, שהערה כזו מונעת מהקבלן או מבנק לתפוס את הקרקע ולמכור אותה לצד ג', ללא הסכמת אותו רוכש. במקרה וניתנת בטוחה מעין זו, רשאי הקבלן לגבות מרוכש הדירה תשלומים אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה, על פי לוח תשלומים הקבוע בחוק.

האם כדאי לחתום על זכרון דברים?

חשבתם שסיימתם לבדוק? יש עוד. מומלץ לערוך בדיקות בכל הרשויות הרלוונטיות - מס שבח, מס רכוש, עירייה, ועדה מקומית - בכדי לחסוך מעצמכם הפתעות שלאחר הרכישה. כמו כן, לא מומלץ לחתום אוטומטית על זכרון דברים: לדברי עו"ד דונין, בתי המשפט פסקו כי אם זכרון דברים מכיל פרטים בסיסיים כמו פרטי הצדדים, התמורה המשולמת, המסים ומועדי התשלום, הוא יכול להיחשב לחוזה לכל דבר ועלול לגרום מאוחר יותר למחלוקות משמעותיות בין הצדדים, מאחר שעדיין אינו מכיל את כל פרטי העיסקה.
לפיכך, במקום למהר ולחתום על זכרון דברים, מוטב להמתין עוד מספר ימים ולקבע את כל ההחלטות במסגרת חוזה מסודר, שנערך על-ידי עורך-דין המתמצא בתחום המקרקעין, לאחר שביצעתם את כל הבדיקות הנדרשות.
כלי נוסף שיצא לאחרונה לשוק הוא ביטוח של זכויות הקניין, בו מבטיח הרוכש את העיסקה במקרה שיתגלה שיש פגמים במימכר - כמו לדוגמה במקרה שבו התברר באיחור כי המוכר לא היה זכאי למכור את הנכס. חברת לאנד-ישראל מקבוצת איילון, המספקת ביטוח מסוג זה, טוענת כי סקר שערכה מעלה כי 18% מרוכשי הדירות בישראל נתקלו בשנה האחרונה בתופעות של רמאות, זיוף, התחזות או הסתרת עובדות בעת רכישת הדירה.

ומה אם מסירת הדירה מתעכבת?

נושא בעייתי נוסף הוא איחור במסירת הדירה. בעת ניסוח ההסכם מנסה הקבלן בכל יכולתו למזער נזקים ממקרה של איחור במסירת הדירה לדייר, ועל כן על רוכש הדירה לבדוק שתקופת האיחור והסיבות לה (המצוינות בחוזה המכר) הן סבירות, וכי הפיצוי שקובע הקבלן עבור דמי שכירות במקרה של איחור במסירה תואם את המחירים בשוק. כך, לדוגמא, אם הקבלן מציע פיצוי בגובה של 200 דולר לכל חודש איחור, בעת ששווי דמי שכירות לדירה דומה הם 500 דולר, הרי שמדובר בסכום לא ריאלי.
כמו כן, יש להגביל את התקופה בה הפיצוי הניתן הוא שיפוי בגין דמי שכירות חלופיים. הקפידו לבדוק כי החוזה אינו מתייחס לתקופה בלתי מוגבלת בזמן, ותחמו אותה מראש. כך, מי שרכש דירה ומסירתה מתעכבת בפרק זמן מוגזם של שנתיים, לדוגמה, יזכה לפיצוי הולם.

ואם הקבלן בכל-זאת פשט רגל?

ונניח שבדקתם, שאלתם, ביררתם - והקבלן בכל זאת פשט רגל. מה קורה איתכם אז? במקרה כזה, מצטרפים רוכשי הדירות לרשימה (הארוכה) של נושים בלתי מובטחים של החברה, אלא שמקבלים את הכסף - אם בכלל - רק לאחר שכל הנושים המובטחים של החברה גבו את שלהם.
במקרה כזה אתם ניצבים מול שתי אפשרויות עיקריות: הראשונה, להוסיף כסף על מנת להשלים את הבנייה שנתקעה, והשנייה - לממש את הערבויות הבנקאיות שיש לחברה (אם יש לה) ולצאת מהעסקה כשאתם מקבלים רק את מה ששילמתם, בתוספת הצמדה, אך ללא פיצוי על כל הנזקים הכספיים הנלווים כמו שכירות חודשית שהוארכה וכיו"ב. בכל מקרה מדובר באובדן זמן רב מהרגע שבו פושט הקבלן את הרגל או נכנס להליך של הקפאת הליכים ועד למועד שבו הדייר מקבל את הכסף, מבהירה עו"ד שרון לוי ממשרד עורכי-דין עופר פיינשטיין. בכל מקרה, אם אכן מתרחשת הסיטואציה והחברה נכנסת לפירוק, חשוב מאוד שכל הדיירים יתאגדו מיד ויקבלו ייעוץ משפטי מהיר ככל האפשר, כדי למקסם את האפשרויות העומדות בפניהם.
נשיא התאחדות הקבלנים, שמואל אולפינר, מנסה להרגיע וטוען כי דווקא עכשיו יש פחות סיבות לחשש, מאחר שהקבלנים רואים סוף סוף את האור בקצה המנהרה. לדבריו, שר השיכון, אפי איתם, ושר התעשייה, אהוד אולמרט, מובילים תוכניות המיועדות להקל על המצוקה בענף ומהוות את הדלק הדרוש להתנעת קטר הבנייה.
אנחנו אחרי תקופה ארוכה של האטה, ומחיר הדירות עדיין נמוך, אומר אולפינר, מצד שני, מצב הקבלנים עומד להשתפר. זאת אומרת שמי שיקנה היום דירה רק ירוויח, כי אני צופה שכבר בחודשים הקרובים, עם התאוששות הענף והמשק, יתחילו מחירי הדירות לעלות.

מה חשוב לברר על הקבלן?

שם החברה, שמות בעליה ומספרי תעודות הזהות שלהם.
רישום אצל רשם הקבלנים.
גובה האשראי הבנקאי לפרויקט.
עמידה בחובות לספקים.
תלונות דיירים מפרויקטים קודמים.
היסטוריה של תביעות משפטיות.
היסטוריה של חשבונות מוגבלים.
מספר הפועלים המועסק באתר הבנייה.

אל תוותרו על ערבות בנקאית

למרות החוק המגן על כספי רוכש הדירה, מתלונות שהגיעו למועצה לצרכנות עולה, כי ישנם מקרים בהם מנסים בנקים להתחמק במקרים בהם התמוטט קבלן מהערבויות שנתנו, ומותירים את קונה הדירה קירח מכאן ומכאן. במקרה האחרון מסוג זה התנה בנק דיסקונט, שהיה ערב לכספי הצרכן, את מתן הערבות בכך שהכספים יופקדו ישירות בחשבון הפרויקט בבנק. מדובר בפרויקט במבשרת ציון של הקבלן יהודה יונה, שפשט רגל ונעלם מהארץ.
בדיעבד התברר, כי הכספים שנמסרו לקבלן לשם הפקדתם בחשבון הפרויקט לא הופקדו שם, ולמרות זאת המציא הבנק לרוכש הדירה כתבי ערבות בהתאם לסכומים שהצרכן העביר לקבלן. הבנק לא עמד בחובתו לוודא הפקדת כספים טרם שסיפק את כתבי הערבות לצרכן, ולפיכך ניסה להתנער מהאחריות ולגלגלה לפתחו של הצרכן. לאחר התערבותה של המועצה לצרכנות, קיבל הצרכן את מלוא זכויותיו בדירה, שערכה 325 אלף דולר.
ולמרות המצוין למעלה, ערבות בנקאית היא עדיין הבטוחה המועדפת. אם שילמתם את הכסף לקבלן וקיבלתם מהבנק ערבות נגדם, חובתו של הבנק לערוב לכספים אלה ויהי מה. אל תוותרו, גם אם מנסים בבנק להערים עליכם קשיים.