שיפוץ בניין משותף: איך עושים את זה
החזית מוזנחת? דלת הלובי חורקת? המרזבים נוזלים? הגיע הזמן לשפץ את הבניין. שאלות ותשובות נפוצות על איך תוקפים את המשימה הלא קלה הזו - שיפוץ בניין משותף
כשוועדי הבניינים המשותפים שומעים את צמד המלים שיפוץ הבניין, התגובה האוטומטית של רובם היא לחטוף כאב ראש. קשה להאשים אותם: שיפוץ של בניין כרוך, מבחינת הוועד, באינספור ריצות, בירורים וטרטורים - ועוד לא דיברנו על הלכלוך, הרעש וההפרעה למהלך החיים התקין בתקופת השיפוץ. התוצאה היא שבישראל, בניגוד למדינות אחרות, הבתים נראים מבפנים הרבה יותר טוב מאשר מבחוץ.
בשיפוץ הבניין יש יתרון אחד חשוב: מעבר לערך האסתטי, שיפוצים כלליים לבתים משותפים נוטים להעלות את ערך הדירות. מסקר שערכה האגודה לתרבות הדיור עולה כי שיפוץ הבית המשותף מעלה את ערך הדירות ב-7%-10%.
לפניכם שאלות ותשובות נפוצות על שיפוצי בתים, שנערך בסיוע חברת עזרא ובצרון, מרכז הבנייה הישראלי, מכללת בילדינג, האגודה לתרבות הדיור והתאחדות קבלני השיפוצים. כל מה שהייתם צריכים לדעת כבר מזמן - ולא היה את מי לשאול.
איך מחליטים על שיפוץ הבניין?
החלטה על עריכת שיפוץ כולל בבניין, מחייבת כינוס אסיפת דיירים כללית. החלטות שעניינן שמירה על המצב הקיים של הבניין יתקבלו בהחלטות רוב רגיל, אך נושאים שעניינם שיפור או השבחה של הבניין, שמהווים תוספת, מחייבים הסכמה פה אחד.
מה ההבדל בין שיפוץ חלקי למלא?
שיפוץ חלקי כולל צביעה של חדר המדרגות, צביעת מעקות, זיפות, גינון, ושיפוץ אלמנטים ברכוש המשותף כמו לובי, דלתות ואינטרקום.
שיפוץ מלא מתייחס לכל הרכוש המשותף: הקירות החיצוניים של הבניין, חדרי מדרגות וזיפות הגג.
איך בוחרים קבלן שיפוץ?
מומלץ לקבל מספר הצעות מחיר ממספר קבלנים, ולבחור על סמך התרשמות כללית וביקור בפרויקטים שביצע בעבר. כדאי לוודא שגובה המקדמה אותה דורש הקבלן תהיה סבירה.
מה צריך לשאול את הקבלן לפני תחילת השיפוץ?
הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק האם הקבלן רשום, האם הוא בעל הסמכה מתאימה, ומה כולל השיפוץ. יש לבדוק אילו ערבויות הוא יכול להפקיד לטיב השיפוץ, ואיזה ליווי יעניק לבניין לאחר שהשיפוץ יסתיים.
השיפוץ חייב להיות מלווה בפיקוח של מהנדס בניין מנוסה, וכדאי לברר האם הקבלן אחראי לתיקון הליקויים שיתגלו לאחר תום השיפוץ (בדרך כלל האחריות היא לשנה). יש עבודות - כמו איטום הגג - שאמורות לקבל אחריות מעבר לשנה (במקרה זה, שמונה שנים).
כדאי לבדוק גם באילו חומרים עושה הקבלן שימוש, והאם הם עמידים בפני נזקי מזג האוויר ושחיקה. יש לבדוק את טיב הגימור - שפריץ, אבן או שיש, מאחר שלכל אחד מהם אורך חיים שונה, ומחיר שונה.
מה לגבי עמידה בתקנים?
מרבית התקנים הישראליים הם בגדר המלצה בלבד, ואינם מחייבים. רק תקנים שהוכרזו כתקנים רשמיים", על ידי הממונה על התקינה נחשבים למחייבים. יש לקבוע עם הקבלן במפורש את עמידות המוצרים בתקנים הישראלים כאשר קיימים כאלה. במידה ומדובר בחומרים מיובאים, שלגביהם לא קיים תקן בארץ - יש להתייחס לתקנים הקיימים בארצות המקור.
מה קורה אם קבלן השיפוצים נקלע לקשיים?
אם מדובר בהתקשרות מול קבלן פרטי, יש להבטיח ערבויות מתאימות. במקרה של פשיטת רגל, ועד הבית הוא אחרון בתור הנושים של הקבלן. חברת עזרה ובצרון, למשל, המשפצת 100 בתים בשנה בתל אביב-יפו, מבטיחה רציפות של העבודה, גם אם קבלן זה או אחר נקלע לקשיים. החברה תשבץ לעבודה קבלן אחר, שישלים אותה.
מה עושים אם יש דיירים שמסרבים לשאת בהוצאות השיפוץ?
לפי החוק, רוב בקרב דיירי הבית מספיק לקבלת החלטה על שיפוץ הבניין. אלא שבמציאות שיפוצים רבים נתקעים למרות שהושג רוב לכך עקב אי תשלום של חלק מהדיירים, ואז אין ברירה אלא לפנות לבית המשפט.
האם יש גוף שמסייע כספית בשיפוצים?
האגודה לתרבות הדיור מסייעת בשיפוץ בתים משותפים, מייעוץ חינם ועד מענקים כספיים. האגודה מעניקה מענקים לשיפוץ כולל של בית משותף, כשגובה המענק נקבע לפי גיל הבניין: אם הבניין אוכלס עד 69', המענק הוא 1,250 שקל לדירה. אם הבניין אוכלס בשנים 92-'70', תקבלו 850 שקל לדירה. בניינים שאוכלסו לאחר מכן אינם זכאים למענק. למענקים זכאים רק בניינים שחברים באגודה לפחות ארבע שנים.
כל כמה זמן אמור המפקח לבקר באתר?
המפקח מחוייב להיות באתר השיפוץ לפחות פעמיים בשבוע. לעתים דרוש פיקוח הדוק יותר, כמו במקרה של עבודות יציקה, אז יש להקפיד על ביקורים בתכיפות גבוהה יותר.
איך מסתיים השיפוץ?
בתום השיפוץ צריכה להיערך פגישת מסירה בנוכחות נציגי הוועד, הקבלן והמפקח, בה מוחלט על התיקונים האחרונים שעל הקבלן לבצע. בגמר התיקונים נחתמת תעודת גמר וחשבון סופי, ומתחילה שנת האחריות של הקבלן.
מה עושים אם נותרה יתרת תקציב בגמר השיפוץ?
יתרת התקציב שנשארה מועברת לוועד הבית אשר יחלק אותה לדיירים, בהתאם לשיטת חלוקת התשלומים שקבועה בין הדיירים.
איך מקבלים מענק מהאגודה לתרבות הדיור?
1. לאחר ההחלטה על עריכת השיפוץ, על נציגות הבית לפנות לסניף האגודה לתרבות הדיור ולהגיש בקשה לקבלת מענק לשיפוץ כולל. כדי לקבוע מראש את היקף העבודה, מעמידה האגודה לרשות נציגות הבית מהנדס, שיכין עבורה כתב כמויות מפורט לפני ביצוע העבודה.
2. כתב הכמויות שהכין המהנדס מטעם האגודה יישלח לנציגות הבית. כתב הכמויות ישמש את נציגות הבית לצורך קבלת הצעות מחיר מקבלני שיפוצים. נציגות הבית תבחר את ההצעה המועדפת עליה, ותגיש למנהל סניף האגודה באזור מגוריה את הצעת המחיר שנבחרה וכן את ההצעות שהגישו הקבלנים הנוספים.
3. האגודה תבדוק את הצעות המחיר ותמסור לנציגות הבית אישור בכתב לביצוע השיפוצים ואישור לקבלת המענק. החתימה על החוזה עם הקבלן תיעשה רק לאחר קבלת האישור בכתב מהאגודה לביצוע השיפוצים.
4. המענק יועבר עם סיום עבודות השיפוצים ולאחר הגשת כל החשבוניות. יש לצרף אישור חתום על ידי המפקח מטעם האגודה ונציגות הבית, לפיו השיפוצים בוצעו והסתיימו בהתאם לתנאי החוזה ולשביעות רצונה המלא של נציגות הבית. המענק יועבר אך ורק לחשבון הבנק של נציגות הבית.
לפנייה לכתב/ת 
שיפוצים. צריך רוב לדיירים
מומלצים
