מה חשוב לדעת לפני שחותמים על חוזה לקניית דירה
החלטתם לעשות את הצעד ולרכוש דירה מקבלן? זה הזמן להיכרות מעמיקה עם חוזה הרכישה שלכם. איך להגדיר את תאריך מסירת הדירה, מי אחראי לחיבור לרשת החשמל ולמה כדאי שקצב התשלומים יפגר אחרי הבנייה
בין הריצות, המשכנתאות והחתימות הכרוכות ברכישת דירה, חייבים לקחת פסק זמן ולטפל ברצינות בחוזה רכישת הדירה. כדי למנוע מפח נפש והפסדים כספיים, חשוב לבדוק היטב את סעיפי החוזה, ולהיעזר בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מטעמכם ולא מטעם הקבלן.
סקר שנערך השבוע על-ידי מרכז הבנייה הישראלי, ביריד הדירות הארצי בגני התערוכה בתל-אביב, העלה כי 70% לא יודעים מהי ערבות מכר, 90% לא יודעים מהו מס שבח ו-80% לא שמעו על חוק המכר, מילת מפתח בחוזה רכישת דירה.
רגע לפני חתימת החוזה בדקו שוב את היכולות הפיננסיות שלכם. די להתבונן בנתוני הבנקים למשכנתאות כדי להבין שיותר מדי אנשים חתמו על חוזי דירה מעבר ליכולות שלהם.
תשלום לעו"ד
לפי חוק המכר, שכר טרחת עו"ד, ששוכרים את שירותיו לחתימת החוזה, עומד על 2%-1.5% מערך הדירה ובנוסף המע"מ. רוב רוכשי הדירות אומנם מבצעים את העיסקה בעזרת עו"ד, אך רבים לא טורחים לוודא שמדובר בעו"ד שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. בחירת עו"ד שאינו מתמחה בתחום הספציפי או העזרות במכר עלולה לפעמים לפגוע יותר מלהועיל.
בדיקת הקבלן
חוק רישום קבלנים מגדיר את הסיווג המקצועי של הקבלן ואת היקף העבודה שמותר לו לבצע באתר בנייה אחד. כלומר, אם הרוכש מעוניין לרכוש דירה במגדל מגורים בן 50 קומות שבו מאות יחידות דיור, עליו לבדוק האם הקבלן המבצע את הבנייה בפועל אכן רשאי לבנות אותו. את הבדיקה ניתן לעשות בלשכת המידע של התאחדות הקבלנים, או ברישומי מענקי פנקס הקבלנים המצויים באתר האינטרנט של משרד השיכון.
בדיקה נוספת שיש לבצע, למרות שהיא כרוכה בפרוצדורה לא פשוטה, היא בדיקת פרויקטים קודמים שהקבלן בנה. חשוב לבקש מהקבלן את רשימת הפרויקטים ולבקר בפועל באתרים. בביקור בפרויקט מומלץ לבדוק את איכות הבנייה, הגימור של הבניין והפיתוח הסביבתי. גם בדירות יש לנסות להתרשם האם אין ליקויי בנייה בולטים לעין. מומלץ גם לדבר עם רוכשי הדירות ולבדוק את מידת שביעות רצונם מהקבלן ומהשירות שניתן להם לפני מסירת הדירה ולאחריה.
לגבי מצבו הפיננסי של הקבלן, אם מדובר בחברה ציבורית שדוחותיה הכספיים חשופים לציבור, הרי שניתן לעיין בדו"חות הכספיים ולברר את מצבה של החברה. לגבי חברות פרטיות קשה יותר לברר את המידע בוודאות, ולכן ניתן להיעזר בחברות המספקות מידע עיסקי.
סעיפי החוזה
מחיר הדירה הנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התשלומים הנלווים למחיר הדירה. יש לבדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל מס ערך מוסף, או שתידרש תוספת מעבר לסכום הנקוב בחוזה.
חניה
בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה. בדקו האם מקום החניה שלכם מקורה או לא והאם החניה צמודה לדירתכם. אי-התאמה בין מספר הדירות למספר מקומות החניה עלולה לגרום לכך שחלק מהדיירים לא יזכו בחניה צמודה לדירתם.
דוד שמש
על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן שמתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת. "ודאו שהקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא הכנה בלבד למערכת סולרית", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי.
פיתוח
במקרים שבהם נדרש מהרוכשים תשלום בגין פיתוח", יש לוודא מראש ובכתב את פירוט הוצאות הפיתוח ועלויותן.
חיבור הבניין לרשתות מים, חשמל, טלפון וגז: בדקו האם החיבור לרשתות אלה כלול במחיר הדירה הנקוב בחוזה.
גינון
בדקו במפרט האם הקבלן התחייב לספק גינון או הכנה לגינה. יש לקבל את תוכנית הגינון ולבדוק בה פירוט וסוג הצמחים, מערכת השקיה, שבילים וכד'.
אנטנת טלוויזיה
הקפידו לוודא שהקבלן התחייב במפרט לספק אנטנת טלוויזיה או חיבור מלא לרשת הכבלים, ולא רק הכנה לאנטנה או לכבלים. דאגו כי במפרט יירשמו מספר ערוצי הטלוויזיה המתקבלים מהמערכת.
רכוש משותף
ודאו כי נרשם במפורט ובמדויק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו את אופן הסדרת הרכוש המשותף - הכניסה, הגג, הגישה לגג, מחסנים וחנויות. לשום גורם זר, כולל הקבלן עצמו, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף. "זכות זו שמורה רק לדיירי הבית", מדגיש עו"ד מושיק פלדמן, מומחה לנדל"ן.
מועד המסירה
ודאו כי בחוזה המכר יש תאריך ברור ומוגדר למסירת הדירה. על פי תקדימים משפטיים, איחור לא מוצדק במסירת הדירה העולה על חודשיים-שלושה אינו סביר ומהווה תנאי מקפח.
דאגו שהחוזה יכיל פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירה. סכום הפיצוי יממן לפחות עלות שכירת דירה אלטרנטיבית באיכות דומה ובאותה סביבה. חשוב להימנע מחתימה על סעיף בהסכם הקובע כי עצם קבלת אחזקה בדירה מהווה ראיה לכך שהדירה במצב תקין וראויה למגורים על פי המפרט הטכני.
העברה ורישום הזכויות על שמכם
יש לדרוש מהקבלן כי בחוזה המכר יצוין מפורשות תאריך יעד אשר עד אליו ישלים הקבלן רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. הקפידו שהסעיפים הרלוונטיים ינוסחו ברור ולא במעורפל. ודאו כי מועד יישום הזכויות אינו מותנה במהלכים אחרים, כמו השלמת פרצלציה, רישום בית משותף וכו'.
לו"ז תשלומים
הקפידו תמיד כי קצב התשלומים שלכם יפגר אחרי קצב התקדמות הבנייה. הקפידו על העיקרון כסף אצלי - כסף בטוח".
הבטוחות
הדבר החשוב ביותר בעת קניית הדירה הוא הבטוחות, שאמורות להיות תואמות להוראות חוק המכר. חוק המכר מבטיח השקעת רוכשי דירות וקובע מספר בטוחות שעל מוכר הדירה לתת לרוכש. "הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית שניתנת על-פי הוראות החוק", אומר עו"ד נעם וייס, העומד בראש מחלקת המקרקעין של משרד שדות ושות'. "ערבות זו באה להבטיח את כספי הרוכש במקרה שקבלן ייקלע לקשיים כספיים וימונה לו כונס נכסים או מפרק".
יש לעמוד על כך שהחוזה לא יכיל הוראה המונעת מהרוכש לרשום הערת אזהרה כנגד הקבלן בלשכת רישום המקרקעין. הוראה כזו מהווה תנאי מקפח ובוטלה על-ידי בית המשפט העליון. האמור בסעיף זה תקף גם אם קיבלתם בטוחה אחרת. ערבות דומה, אך פחות נפוצה, היא פוליסת ביטוח על-פי הוראות החוק,
והבטוחה השלישית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הקרקע, כאשר הערת אזהרה זו אינה כפופה לכל זכות קודמת. הערת אזהרה נרשמת בספר רשם המקרקעין ומונעת מהקבלן או מהבנק לתפוס את הקרקע ולמכור אותה לצד ג' ללא הסכמת הרוכש. במקרה שניתנת בטוחה מעין זו, רשאי הקבלן לגבות מרוכש הדירה תשלומים אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה, על-פי לוח תשלומים הקבוע בחוק. על-פי החוק, אי-מתן בטוחה על ידי הקבלן זו עבירה פלילית.
ערבות בנקאית
נקודה חשובה מאוד שעליה חייב רוכש הדירה להקפיד היא הפקדת התשלומים בגין הנכס בחשבון של הקבלן בבנק המלווה. מכיוון שרוב הקבלנים נזקקים לאשראי מבנק מלווה לצורך בניית הפרויקט, הם פותחים חשבון בבנק שבו אמורים להיות מופקדים כל כספי הרוכשים. בערבות שנותן הבנק המלווה ללקוח קיים תנאי - הערבות אינה תקפה כל עוד הכסף ששילם הלקוח עבור הדירה לא נכנס לחשבון הליווי של הקבלן בבנק המלווה.
קבלנים נוהגים לגלגל כספים מפרויקט לפרויקט ולעתים מפקידים כספים שקיבלו עבור פרויקט אחד בחשבון של פרויקט אחר, ולפעמים גם בבנק אחר. הבנקים מצידם לא תמיד מפקחים כראוי על חשבונות הליווי מול הבנייה בפועל, וכך נוצר מצב שאם רוכש דירה לא שם לב לאיזה חשבון הוא מפקיד את כספיו, הוא לא יהיה זכאי לקבל את הערבות להבטחת כספו. לכן יש להקפיד שכל כספי רכישת הדירה אכן מופקדים בחשבון הספציפי על ידי העברה בנקאית או על ידי צ'ק שמספר חשבון הליווי להפקדה מצוין עליו.
לפנייה לכתב/ת 
לא למהר לחתום על החוזה
מומלצים
