רוכשים דירה מקבלן? היזהרו מה"עזים" שבחוזה

רכישת דירה חדשה מקבלן היא לא עניין של מה בכך. מדובר בתהליך ארוך ומייגע - בדיקת מצב השוק, מציאת דירה מתאימה התואמת את מסגרת התקציב, מסע ארוך אחר המשכנתא הכדאית ביותר ולבסוף "רגע האמת" - החתימה על החוזה.

הבעיה העיקרית בשלב החתימה על חוזה הרכישה היא שברוב המקרים אנו חסרי ניסיון אל מול הקבלן, שהספיק למכור בחייו כבר דירה או שניים ומכיר את כל ה"שטיקים" הקטנים שיכולים לחשוף אותנו הרוכשים לסכנות שונות. מהן אם כן האותיות הקטנות שיש לתת עליהן את הדעת לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן?

אספנו כמה טיפים, בעזרתו של עו"ד שמוליק ינאי, מרצה במרכז הישראלי ליזמים בהרצליה בנושא 'סיכוי וסיכון ברכישת דירה', שיעזרו לפני החתימה על החוזה.

אל תחתמו על זכרון דברים

הקבלן ינסה בשלב ראשון להכניס אתכם לסוג של משא ומתן כתוב. כל עוד לא החלטתם סופית שאתם רוצים את הדירה, אל תתחייבו.

אל תחתמו על שום מסמך ובוודאי שלא על זכרון דברים שהוא מעין חוזה קצר ולא קולע. בחלק מהמקרים מנסים הקבלנים להחתים את הרוכשים הפוטנציאליים על "הצעת מחיר" - אם תקראו היטב

מה שלא כתוב לא קיים

עסקת נדל"ן היא עסקה מורכבת כאשר היא מייצגת אספקטים שונים בחוזה אחד. כשאתה קונה דירה אתה קונה גם שכנים, רכוש ציבורי, ערך קרקע ובעיות צנרת אפשריות. כל האספקטים האלה מורכבים ביחד ולחוד ולכן דרושה הכנה נכונה של העסקה ובעיקר של חוזה המכר.

חשוב להבין שעסקת נדל"ן היא עסקה שמחויבת על פי חוק להיות בכתב, ולכן כל מה שלא כתוב אינו ממש קיים בעסקה. כך לדוגמה, אם הקבלן הבטיח לכם עצי בננה ואננס בכניסה לבניין אבל לא רשם את זה, אתם יכולים להתחיל לארוז לקראת טיסה לתאילנד ולחפש את אותם עצים בעצמכם. מה שלא כתוב ובמפורש אינו מחייב את הקבלן. כל הבטחה של הקבלן צריכה להיות בכתב ובחתימתו. אתם, כמובן, לא חותמים על שום דבר. סעיף א' זוכרים?

הערת אזהרה - הביטחון שלכם

הערת האזהרה משמשת הגנה מפני פולשים לא רצויים לדירה שרכשתם. בלי רישום הערת אזהרה בטאבו, "הנכס" שקניתם מאוד נייד ויכול להחליף ידיים נוספות. ברוב המקרים, הקבלנים בארץ הן חברות מוכרות וידועות (בדרך כלל גם ציבוריות) ולכן לא יעשו מעשים לא חוקיים של מכירה כפולה.

אולם טעויות קורות והקבלן עשוי למצוא את עצמו במצב שהוא מכר את אותה דירה (או סביר להניח אותה חנייה) לשני לקוחות שונים, בשל טעות באגף השיווק והמכירות. הפתרון שלך פשוט - לרשום הערת אזהרה לפני כולם על הדירה שלך.

מכתב החרגה - הגנה מפני שיעבוד  

קשה להאמין, אבל במקרים רבים של רכישת דירה מקבלן אתם מצטרפים באופן רשמי לשילוש הקדוש, הכולל אתכם הקונים, את הקבלן ואת החברה היזמית. אחרי שבדקתם בכל האמצעים העומדים לרשותכם ואת מצבן הכלכלי הן של החברה הקבלנית והן של החברה היזמית (אל תתביישו לבקש מסמכים, תעודות יושר, הצהרות על הון), וגיליתם כי מדובר בגופים יציבים, אפשר לגשת לרכישת הדירה.

בשלב ראשון אתם צריכים לבקש מהחברה היזמית או הקבלנית מכתב החרגה לדירה שלכם. זה מכתב שמוציא הבנק המלווה את הפרויקט ושמחריג (מוציא החוצה) את הדירה שלכם מהשעבוד הכללי על הבניין. ללא מכתב כזה, הדירה שלכם משועבדת לבנק המלווה, ובמקרה של התמוטטות הקבלן או היזם אתם חשופים.

קחו משכנתא – ולא רק בגלל שאתם צריכים

קצת מפתיע לגלות שדווקא בשלבים הראשונים של הרכישה נטילת משכנתא יכולה לסייע לכם רבות ובדרכים שלא חשבתם עליהם. כך לדוגמה, הבנק שמעניק לכם את המשכנתא ידרוש מכם, לפני שהוציא פרוטה שחוקה מכיסו, שתביאו לו מהקבלן או מהיזם הרבה מאוד מסמכים המגנים על הבנק. כך, תקבלו בעצם ייעוץ משפטי וכלכלי חינם מבנק גדול בישראל שיודע היטב כיצד לגונן על כספו. עצה מפתיעה שלא תשמעו אותה באף מקום אחר.

יש לדרוש ערבות בנקאית

בדרך כלל מקובל לשלם את הדירה בתשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה. במצב זה, על כל תשלום ותשלום שאתם מעבירים לקבלן אתם צריכים לדרוש, ובמפגיע, קבלה וערבות בנקאית. לצורך העניין, בשלב חתימת החוזה מקובל להעביר לקבלן בין 10% ל-15% ממחיר הדירה.

העברה בנקאית או המחאה שלכם (לא הפקדה במזומן) לקבלן צריכה להיות תמורת ערבות בנקאית של הקבלן המבטיח את כספכם. הקבלן מוכרח ומחויב ביום חתימת ההסכם ועם התשלום הראשון, לרשום לכם הערת אזהרה ולהעניק לכם ערבות בנקאית על מלוא הסכום ששולם. גם בהעברות הכספים הבאות תדרשו קבלה וערבות בנקאית. צבי היא חיה יפה, אבל אל לכם לשים על קרניה את כספכם.

טיב המפרט הטכני - הכה את המומחה

כשאתם קונים דירה מקבלן אתם קונים מפרט טכני שהשינויים בו לכאן ולכאן שווים המון כסף וגוזרים חלק ממחיר הדירה. לשם המחשה, חברות קבלניות יכולות לשלם לקבלני משנה גם 1,000 דולר למ"ר בגימור גבוה מאוד המתאים לווילות או פחות ממחצית המחיר לגימור פחות טוב. טיב הצנרת, טיב דוד השמש וטיב המטבח הם דברים שמרחב התשלומים לגביהם רחב מאוד.

לכן תמיד כדאי לפני שחותמים על הסכם הרכישה לקחת את המפרט הטכני המצורף כנספח לחוזה המכירה ולהראות אותו לבעל מקצוע (חבר או חבר של ההורים) בתחום הנדסת הבניין, שיכול לתת לכם חוות דעת מקצועית ולחסוך לכם הרבה כסף, או לפחות למצב אתכם במשא ומתן על המחיר הסופי של הדירה. וזכרו - המפרט הטכני על השינויים בו, חייבים להופיע כנספח לחוזה. הכל בכתב - זוכרים?

אל תקנו דירה בחודש יוני

ואם בכל זאת אתם כבר קונים את הדירה בחודש זה, דאגו היטב שהדירה לא תוצמד למדד תשומות הבנייה. אותו מדד מתנהג יפה כל השנה ומטפס באופן סולידי למדי. אך בחודשים יולי אוגוסט קופץ המדד לגבהים של 5%. יוצא שעל דירה של מיליון שקל אתם עלולים לשלם ביום הכניסה לדירה תוספת מדאיגה של כ-50 אלף שקל.

הכינו ממחטות מראש או שפשוט תתעקשו עם עורך הדין של הקבלן להצמיד את הדירה למדדים אחרים כמו שער הדולר או מדד המחירים לצרכן, דבר שהוא מקובל. מנגד, אם רכשתם דירה לאחר ה-15 באוגוסט מומלץ דווקא להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה ולנצל את הצלילה הגדולה של המדד בחודש ספטמבר.