קפריסין הטורקית: יעד נדל"ני מסוכן?

האי השכן קפריסין, במרחק 40 דקות טיסה מנתב"ג, קורץ ללא מעט מאיתנו הישראלים לבלות בו בחופשת הקיץ או בחורף שמכסה את הרי האי בשלג. חלק מהישראלים, בעלי היכולת, גם רוכשים בית נופש או נכסים להשקעה. ממשלת קפריסין, שמעודדת השקעות, מבקשת למנוע מישראלים לרכוש נדל"ן בחלק הטורקי של האי, בטענה כי מכירתו אינה חוקית. שגרירות קפריסין בישראל פרסמה לאחרונה אזהרה ברוח זו. 

חלקו הצפוני של האי נמצא מאז 1974 תחת "כיבוש צבאי טורקי", על פי הגדרת ממשלת קפריסין (ראה מפה). האו"ם קיבל בעבר מספר החלטות בנושא והוא מכיר בממשלת קפריסין היוונית כיישות החוקית היחידה באי כולו.

לאחרונה הולכת וגוברת מכירה של מגרשים וקרקעות לרוכשים מכל רחבי העולם המעוניינים לרכוש בתי נופש לעצמם או להשקעה. רוב החברות מציעות שטחים ובתים בחלק היווני של האי, אולם ישנן לא מעט חברות המוכרות נכסים בחלק הטורקי. 

בעלון שהפיצה ההתאחדות הקפריסאית להגנת זכויות האדם (ראה מימין) נכתב: "רובו הגדול של של הרכוש המוצע כביכול  'למכירה' שייך לקפריסאים יווניים, שגורשו בכוח מבתיהם כתוצאה מהפלישה הצבאית הטורקית".

על פי נתוני משרד הרישום הקפריסאי, כ-82% מהאדמות הפרטיות בשטח הטורקי שייכות במקור לאנשי הקהילה הקפריסאית-יוונית. בשגרירות מזהירים כי רכישת שטחים אלה אינה חוקית והיא אף בגדר "השגת גבול". 

מלבד ממשלת קפריסין גם ממשלות ארה"ב, בריטניה, ספרד, צרפת, הונגריה, קנדה ורוסיה פרסמו הודעות המזהירות את אזרחיהן מפני התוצאות המשפטיות והכספיות העלולות לנבוע  ממעורבות ברכישה, פיתוח או העברה של הרכוש השייך לקפריסאים היווניים. 

 700 אלף תושבים, 3.5 מיליון תיירים

שטחה של קפריסין הוא כ-9,200 קמ"ר (5,900 קמ"ר בחלק היווני ו-3,300 קמ"ר בחלק הטורקי) ובו 700 אלף תושבים בלבד. למרות זאת נהנה האי מתיירות מפותחת של 3.5 מיליון תיירים בשנה. האי מושך אליו בעיקר תיירים מאנגליה, סקוטלנד ואירלנד הבאים לנפוש ליהנות מהשמש הים-תיכונית. עם זאת גם לא מעט תיירים מישראל פוקדים את האי השכן. מאסת התיירים הולידה ביקושים לדירות נופש והשקעה גם בדרום והאי וגם בצפונו.

ואכן, ישראלים לא מעטים משקיעים בבתי נופש במדינות הים-תכוניות, בעיקר ביוון ובקפריסין. כך למשל חברת גלובל ריאלטי המשווקת דירות בחלק הדרומי של קפריסין, שיווקה ב-6 שנים האחרונות כ-240 דירות לישראלים. בחברה מספרים כי מחירי הדירות עולים בשיעור של 20%-15% מדי שנה.

הקונה מקבל בדרך כלל משכנתא של 80% ממחיר הדירה. כמו כן, קיים ביקוש גדול לרכישת דירות להשכרה. בדרך כלל מדובר בתשואה של 7%. עוד נמסר, כי עם הצטרפות קפריסין לאיחוד האירופי אשתקד נרשמה עלייה בביקוש לדירות, בעיקר מצד אנגלים וסקנדינבים, לרכישה ולשכירה של דירות באי.

ישראלים משקיעים באי

גורמים בענף טוענים, כי עסקי נדל"ן בצפון האי הנשלט בידי הטורקים כדאיים. "מדובר בחלק הבתולי היפה יותר של האי. כיוון שתקציבי הפיתוח של צפון האי מגיעים מטורקיה הרי שהמשאבים עדיין דלים והפיתוח מצומצם. ישנם אזורים רבים ללא תשתיות בסיסיות. אתה מרגיש כאילו חזרת 50-40 שנה אחורה. מבחינת בנייה אתה יכול לבנות שם עד קו המים וזה חלומם של רבים", מספר גורם בענף הפעיל באי. 

ואכן ישנם לא מעט יזמים מחוץ לקפריסין, בהם גם ישראלים, שהצליחו לחדור לצפון האי ולהקים מיזמי נדל"ן. איש העסקים הבריטי דיוויד לואיס מקים בצפון האי פרויקט גדול של מלון ומרינה. האחראי על שיווק הפרויקט הוא רפי שדה, מנכ"ל ישרוטל, מי שהקימה יחד עם לואיס בתי מלון גם באילת ומפצה רמון.

סוכנות רשת התיווך אנגלו-סכסון בתל אביב משווקת בשנה וחצי האחרונות פרויקטי מגורים בצפון האי. לטענת כפיר זוהר, מבעלי הסניף ומנהל חטיבת המגורים, הטענות של הקפריסאיים היווניים מציירות תמונה חד-צדדית.

"חשוב לדייק כאשר מדברים על צפון קפריסין", אומר זוהר. "האזור מתחלק ל-3 סוגי קרקעות: קרקעות פרטיות, שכמותן יש מעט, קרקעות שהשתלטו עליהן בשנות השבעים, וקרקעות המכונות 'אשתר' - קרקעות שבעליהן פוצו במסגרת חילופי שטחים עם משפחות מוסלמיות מהדרום שעברו לחלק הטורקי של האי. אנחנו משווקים דירות ושטחים משני סוגים: קרקעות מבעלות פרטית וקרקעות 'אשתר' שבעליהן קיבלו קרקע בתמורה בדרום האי".

הסכסוך מגולם כבר במחיר

בנוסף טוען זוהר כי "חשוב לזכור שפער המחירים בין הדרום לצפון מגלם בתוכו גם את הסיכון. הבתים והקרקעות בצפון האי זולים משמעותית מאשר בדרום האי והפערים יכולים להגיע ל-35% ויותר. כך למשל דירה חדשה בשטח של 60 מ"ר בחלק הטורקי של אי נמכרת ב-35 אלף ליש"ט. מחירה של דירה דומה בעיר מרכזית בדרום יגיע לכ-65 אלף ליש"ט". 

ישנם לא מעט שמוכנים לקחת את הסיכון ולקנות דירה במחירים הללו. "מתוך פרויקט של 50 דירות, נשארו רק 4 דירות לשווק", מספר זוהר. "בדרך כלל הרוכשים מגיעים לדירות למטרות נופש במספר מועדים בשנה ובשאר הזמן הדירה מושכרת. בגלל התיירות הענפה קיימים ביקושים והדירות מניבות תשואה של 9% בהשכרה".

מדובר בסכסוך שהוא מעבר לנדל"ן. לא בכדי כל סכסוך קרקעות כזה מגיע לבית הדין לזכויות אדם בשטרסבורג. בית הדין דן בעבר בכמה מקרים בהם תבעו בעלי נכסים יווניים את ממשלת טורקיה שמכרה את רכושם, וקבע כי עסקאות המכירה לא היו חוקיות וכי לממשל הצבאי הטורקי אין זכות להעניק "שטרי בעלות" למי שמתגורר בבתים נטושים של יוונים קפריסאים. למרות זאת, נראה כי היזמים והרוכשים הישראליים מוכנים בינתיים לקחת את הסיכון.