ביתי הוא לא מבצרי: על שוכרי דירות שמסרבים להתפנות

נפתח הפעם בארבעה מונולוגים:

"השוכרת שלנו לא משלמת שכר דירה כבר חצי שנה, פנינו להוצאה לפועל ולבית משפט ואף קיבלנו צו פינוי לפני חודש, אבל השוכרת עדיין בדירה. ניתקנו מים וגז - היא חיה בתנאים אלה. למרות צו הפינוי שבידינו, עלינו לחכות עוד 3 חודשים, עד שהמשטרה תוכל לפנות אותה. בנוסף, עלינו לדאוג להוצאות הפינוי ואחסון חפציה".

"השכרתי דירת קרקע. עם תום השכירות הדייר סירב לצאת ממנה, בהגיעי לדירה שיחרר הדייר בחצר כלב רוטוויילר ואמר שישלח אותו נגדי. במקביל צבר חובות לעירייה ולחשמל".

"לפני חודש גיליתי לתדהמתי כי חשבונות הבנק שלי עוקלו על ידי עיריית תל-אביב. בירור קצר העלה כי מדובר בחוב שצברו דיירים בדירה שכורה שעזבתי לפני שנתיים. התקשרתי לבעל הבית הקודם שלי והסתבר שנחת זרוען של הרשויות הגיעה גם אליו".

"קניתי בית חדש ולקחתי משכנתא. התכוונתי לממנה באמצעות השכרת הדירה הקודמת שלי. אחרי 3 חודשים הדיירים הפסיקו לשלם וסירבו לצאת מהבית. נכנסתי לחובות עתק והבנק רוצה למנות לי כונס נכסים".

מומלץ לא להפעיל כוח

לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין ניתן לעשות שימוש בכוח סביר כנגד מסיג גבול. אלא שלהגדרה זו לא נכנסים שוכרים. בכל מקרה, ניתן לעשות שימוש בסעד זה רק במהלך 30 הימים הראשונים להסגת הגבול כאשר ברוב המקרים השוכר הסרבן יגלה את פרצופו במחצית תקופת השכירות או בסיומה.

משכירים שנוקטים בדרך זאת, מצליחים אולי לפנות את השוכר בכוח (תוך השקעת ממונם בחברת אבטחה), אבל מוצאים עצמם בסוף ההליך בחקירה משטרתית, ובמקרים קיצוניים אף מוגש כנגדם כתב אישום.

המסלול הארוך – הגשת תביעה

יאמר לעצמו כל הדיוט כי דרך המלך היא פנייה לערכאות משפטיות. זה נכון, אבל מצד שני גם מאוד מסורבל. כי כידוע, במחוזותינו טחנות הצדק טוחנות לאט. מאוד לאט. על מנת לפנות את הדייר תאלצו לפנות לבית המשפט בתביעה לסילוק יד במקרקעין וקבלת פסק דין לפינוי השוכר. הוצאת צו פינוי אין משמעה סיום ההליך. השלב הבא הוא פנייה להוצאה לפועל, שתבצע עבורכם את הפינוי. התהליך יכול לארוך חודשים ואף שנים.

ומה לגבי הנזק הכלכלי שייגרם לכם? זה תלוי באורך ההליך השיפוטי ובמשך הזמן שהשוכר מסרב להתפנות. לכן, בשלב הראשון בקשו מבית המשפט צו פינוי ופיצול סעדים, כך שבסופו של יום תוכלו להידפק שנית על דלתו של השופט ולבקש פיצויים ריאליים בגין הנזקים שנגרמו לכם.

הבירור המשפטי במקרים כאלו מתקיים בדרך כלל ב"סדר דין מקוצר". מדובר בהליך משפטי שאמור להיות קצר יותר,  במסגרתו על הנתבע – השוכר במקרה שלנו - לבקש רשות להגיש כתב הגנה. בקשת הרשות מלווה בתצהיר עליו ייחקר המשכיר בהזדמנות הראשונה. אלא שאליה וקוץ בה – ב-99.9% מהמקרים תינתן לנתבע הרשות להתגונן, כך שההליך יעבור לפסים משפטיים רגילים ומכאן והלאה מרכיב הזמן שב לשחק שלא לטובת בעלי הנכס.

תהיה על קנקנו של השוכר והערבים לחיוביו

בידקו היטב מיהו השוכר שלכם ומיהם ערביו. אם ניתן, בקשו לדבר עם בעלי דירה קודמים. בקשו המחאה לדוגמה ובידקו באתר בנק ישראל, האם חשבונו מוגבל (לפי פרטי חשבון בנק) או שהוא לקוח מוגבל בנסיבות מחמירות (בדיקה לפי מספר ת.ז), מומלץ לבקש תלושי משכורת ולנסות להבין את הרקע הכלכלי של השוכר.  

בקשו כי תשלום שכר הדירה יתבצע באמצעות הוראת קבע בכרטיס אשראי – אם השוכר מבהיר כי אין ברשותו כרטיס אשראי, הרי לכם אורות אדומים. זאת אמנם לא עילה לפסילה אוטומטית, אך ייתן לכם כלים להבין אילו ערובות ובטחונות נוספים יהא עליכם לדרוש ממנו.

ערבויות ובטחונות

האמצעי היעיל ביותר להבטחת התשלומים המוטלים על שוכר הינה הערבות הבנקאית. ערבות בנקאית אוטונומית כבטוחה בסכום משמעותי (שלושה חודשי שכירות לפחות), שניתן לחלט את חלקה או כולה במקרה של סירוב השוכר להתפנות מהמושכר. אמנם הערבות עצמה או מימושה אין משמעותם בהכרח פינוי של הנכס הלכה למעשה, אבל מדובר בסנקציה רצינית ושיפוי מהיר של המשכיר.

בטוחה נוספת משמעותית אשר אינה סותרת קבלת ערבות בנקאית, הינה הפקדת סך השווה לשכירות של חודש עד שלושה חודשי שכירות בפיקדון, שיושב לידי השוכר לאחר סיום החוזה. אם השוכר מסרב (והוא בד"כ יסרב) הרי שניתן לקבל שטר חוב וערבות צד שלישי, אשר מהווים בטוחה, אבל בכל מקרה היא תאלץ אתכם לפנות לערכאות משפטיות. 

בנוסף, מומלץ לדרוש מהשוכר המחאות פתוחות לפקודת העירייה, חברת חשמל, ועד הבית וחברת הטלפוניה. כי גם החובות שלו, עלולים ליפול עליכם. יש להקפיד על העברת החשבונות (חשמל, ארנונה ומים) על שם השוכר שנכנס לנכס. רצוי אף להכניס הוראה בחוזה הקובעת שיפוי בגין ניתוק אחד מן השירותים הללו.

ניסוח זהיר של הוראות החוזה

יש לנסח את החוזה בקפידה. לקבוע מה תיחשב הפרה יסודית ולהשאיר למשכיר מרחב תמרון במקרה של הפרה, כמו ביקור בנכס בהתרעה של 24 שעות, החלפת מנעולים, ניתוק הדירה מחשמל, גז, מים וטלפון. סעיפים אלה אמנם אינם קלים ליישום אבל הם בהחלט מרתיעים. לתשומת ליבכם, חוזים סטנדרטיים לא תמיד מעניקים לבעל הדירה את מכלול ההגנות.

פתרונות משפטיים יצירתיים

הכניסו לחוזה סעיף העוסק במינוי כונס נכסים, לפיו השוכר נותן את הסכמתו מראש למינוי כונס נכסים מטעם המשכיר על זכויות השוכר בנכס, במקרה של אי פינוי בניגוד להסכם השכירות. לקונסטרוקציה זו כמה יתרונות: ראשית, כונס הנכסים מטעם המשכיר "נכנס בנעליו" של השוכר ויכול לפעול בנחישות, בין היתר, לפינוי המושכר. שנית, מנגנון זה עשוי לקצר בצורה משמעותית מאוד את משך ההליכים בבית המשפט ואת עלותם.