האם זה הזמן לרכוש דירה להשקעה?

במצב בו הדולר נמוך (פחות מ-4 שקלים), הריבית על המשכנתאות בשפל, מחירי השכירות בשמיים ומלאי הדירות הולך וקטן, מעריכים מומחים רבים כי בשלו התנאים האופטימליים, למי שיכול כמובן, לרכוש גם דירה להשקעה. האם באמת זו ההשקעה הנכונה?

"בתקופה האחרונה נוצרו מכלול של תנאי שוק שהופכים את את ההשקה בדירה לאטרקטיבית", אומר משה כהן, מנהל אגף אשראיים בבנק לאומי למשכנתאות. "מחירי הדירות עלו אמנם בתקופה האחרונה, אבל הם ימשיכו ויעלו במיוחד במרכז הארץ ובירושלים היות והיצע הדירות נמוך מאוד.

"אנחנו נמצאים לקראת סיומה של שנה אזרחית, תקופה שמחדדת מאוד את התחרות בין הבנקים למשכנתאות מה שמוריד מאוד את הריביות. ההפחתה היא מאוד חריפה בעיקר בריביות המשתנות וניתן לקבל היום משכנתא בריבית של 3.45%. גם בריביות הקבועות התחרות מאוד גבוהה וניתן היום להשיג הלוואה ל-20 שנה בריבית של 4.5%-4%, משכנתא ארוכה ולא מעיבה שניתן להחזיר אותה באופן הדרגתי באמצעות מחירי שכירות.

"במקביל, ניתן לקבל היום תשואות מאוד טובות על דירות להשקעה, כי מחירי השכירות גבוהים והדולר נמוך, כך שאם מחיר הדירה הוא דולרי בכלל כדאי לעשות עסקה. שוק המניות הוא ספקולטיבי מאוד, מי שמחפש השקעה סולידית, דירה להשקעה תניב את התשואה הגבוהה ביותר, כך שמול השקעה שאיננה מנייתית השקעה מוצלחת בדירה באזורי ביקוש יכולה להניב תשואה מצוינת של 8%-6% בשנה".

מיהם הרוכשים הפוטנציאליים של דירה להשקעה?

"בעבר מי שהיו מבצעים רכישה כזו היו אנשים שהשתייכו לפלח שוק קטן של מעמד סוציו-אקונומי גבוה. היום, האוכלוסייה שמשקיעה היא ממעמד הביניים, אנשים שיש להם 100 אלף דולר ורוצים למנף את זה להשקעה, לדירה. התרחבות התופעה של רכישת דירות להשקעה היא גם הסיבה שיש היום פחות דירות בשוק. מעמד הבניים רוכש וזה חוזר בתור קיטון בהיצע. יש גם הרבה מאוד אנשים עם דירה אחת וללא הון עצמי ראשוני שממשכנים את הדירה שלהם רק על מנת לרכוש דירה נוספת, להשקעה".  

דירה להשקעה? לא במרכז תל-אביב

"מחירי השכירות בשחקים וזה בדיוק הזמן להשקיע בדירה להשקעה", אומר חיים לוי, מומחה לנדל"ן מניב ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". "לפחות פעם בעשור משתחררים לאדם הממוצע סכומי כסף - קרן השתלמות, קופת גמל ופיצויי פיטורין - שבאמצעותם הוא יכול לבצע להשקעה. והיום כאשר יש פטור ממס מהכנסה משכירות (לפחות לגבי הכנסה של עד 4,200 שקל בחודש), הריבית על המשכנתאות נמוכה, הביקושים גבוהים ומחירי השכירות כאמור גבוהים בהתאם, הרי שההשקעה הנבונה ביותר היא ברכישת דירה.

"כדי לקנות דירה ב-200 אלף דולר היום, תיאורטית מספיק הון עצמי של עשרת אלפים דולר (עם ביטוח משכנתא), המקרה היותר נפוץ מדבר על מימון רכישת הדירה באמצעות משכנתא של 80%-75% מערך הנכס כך שבאמצעות 50 אלף דולר אדם יכול לרכוש דירה וליצור לעצמו הכנסה שמניבה לו 12,000-10,000 דולר בשנה. אם כל השכירות הולכת להחזר המשכנתא בתוך כמה שנים מחזירים את ההלוואה ויש הכנסה נקייה ממסים (כמעט) לכל החיים.

"החוכמה בעסקאות מהסוג הזה, היא לבצע אותן עד כמה שניתן באמצעות כספם של אחרים, כלומר באמצעות הלוואה מהבנק. משכנתא היום ניתן לקבל בריבית הנמוכה כמעט בחצי מהלוואה לכל מטרה אחרת. כך לדוגמה הלוואות רגילות ניתן לקחת בריבית ממוצעת של פריים + 2.5%, אם עושים את אותו מהלך תוך כדי רכישת דירה, הבנק יבוא על סיפוקו משעבוד הדירה כביטחון והריבית שנקבל הרבה יותר נמוכה - פריים מינוס 1.2%".  

ואיזו דירה הכי נבון לרכוש?

"שוק השכירות היום בהרבה מקומות בארץ לוהט ולא רק בתל-אביב. בת ים, חולון, ראשון לציון רחובות ואפילו באריאל הסטודנטים יוצרים ביקוש אדיר לדירות. יש ביקוש לדירות קטנות כי הרבה שנים לא בנו בישראל דירות כאלה ומכאן שאלה הן הדירות המומלצות לרכישה, אבל זה תלוי נכסו ותלוי אזור.

"לדעתי, מרכז תל-אביב הוא לחלוטין לא כדאי. אם אני רוכש היום דירת 2.5 חדרים באזור הבימה, אני אשלם 320-300 אלף דולר (בהנחה שאמצא בכלל). דירה כזו משכירים ב-1,000 דולר בחודש כך שהיא מניבה תשואה של 3.75% לא רחוק בכלל מתשואה של אג"ח או פק"מ. מצד שני דירת סטודיו בבת ים ניתן היום עדיין לקנות ב-60 אלף דולר, להשכיר ב-520-500 דולר ולקבל בקלות תשואה של 10%. את אותו תרגיל עושים גם אלה שקונים דירות גדולות יותר מחלקים אותן לשתיים ומקבלים שכירות כפולה".

איזה דירה להשקעה רוכש הצרכן הישראלי?  

הנתונים באדיבות AMG משכנתאות 

רכישת דירה - תכונה "פולנית"

את קול המיעוט מייצגת הפעם השמאית, הארגונומית והמשפטנית נחמה בוגין. "באופן כללי התשואה על דירות מגורים להשקעה או שלא להשקעה עומדת על ממוצע של 4% - נמוך ביחס לנכסים אחרים ולהשקעות אחרות ולכן התשובה היא שמבחינה כלכלית, זה פשוט לא משתלם", היא אומרת. "התשואה למשל על נכסים מסחריים היא הרבה יותר גבוהה ויכולה להגיע בקלות ל-10%-9% בשנה. אז נכון שיש גם היבטי מיסוי אבל עדיין מבין הסוגים השונים של הנדל"ן דווקא דירות מגורים מאופיינות בתשואות נמוכות ואז השאלה היא תמיד האם להשקיע בדירה, בנכס מניב או בכלל באפיק השקעה אחר.

"צריך לזכור שרכישת דירה למגורים עצמיים היא ממש לא החלטה כלכלית וזו תכונת 'פולנית', ישראלית טיפוסית שלא מקובלת בעולם הגדול, שם אנשים גרים עשרות שנים בשכירות. דירה היא לא באמת השקעה כלכלית ולא צורך כלכלי ורכישתה נובעת משיקולים אחרים, של הרגשת ביטחון, שיקולים נפשיים, פסיכולוגיים בלבד. זו גם הסיבה שהמון תושבי חוץ רוכשים דירות בארץ, משיקולים של ביטחון בגלל האנטישמיות ולא דולר נמוך מול אירו חזק או כל מני שיקולים כביכול כלכליים.

"אם בכל זאת מחליטים לרכוש דירה להשקעה, צריך להחליט האם רוצים להינות מהכנסה משכירות או מהשקעה עתידית. אם ההכנסה משכירות היא השיקול המוביל הרי שהאופטימום הוא לקנות דירות קטנות ולבחון את ההיבט של התפוסה - בעלי דירות רוצים תחלופה שוטפת של שוכרים ואז צריך לבדוק שהמיקום יהיה כזה שתמיד יספק שוכרים כמו לדוגמה בקרבה לאוניברסיטה.

"אם ההחלטה היא להמר על העתיד, הרי שצריך לבחור מקום שהפוטנציאל לעליית מחיר הנכס ומחירי השכירות בו מאוד גבוה. אם ניקח לדוגמה את תל-אביב, אם בשנות ה-70 רק אמיצים ובעלי מעוף העיזו לרכוש דירה בנוה צדק, הרי שכולנו יודעים עד כמה היא מבוקשת. החוכמה היא להמר ולזהות את הדבר הבא", אומרת בוגין.

לבדוק מה קונים והיכן? 

גם רוב המתווכים סבורים כי זהו זמן מצוין לרכוש דירה להשקעה. מנכ"ל אנגלו סכסון, חנן שלזינגר, אומר כי "בגדול, זה זמן מצוין לרכוש דירה להשקעה. השוק הוא אחרי כמעט 12 שנים של משבר בנדל"ן עם היקפי בנייה שירדו בצורה דרמטית. בונים היום אפילו לא רבע מכמות הדירות שבנו בשנות השיא ומן הסתם במצב שהמלאי נמוך, זה מוביל לגידול מאוד משמעותי בביקוש לדירות.

"בנוסף, ההתייחסות של הרשויות לפריפריה גורמת למצב שיותר ויותר אנשים מבינים שהם ממילא לא יקבלו הטבות כך שכדאי להם להתאמץ ולרכוש דירה במרכז ואז שוב באזורי הביקוש יש בעיה של מלאי. במקביל, המצב הכלכלי לא רע בכלל, כל המשק נמצא במצב טוב יחסית, הדולר נמוך, תוכניות החסכון של היום לא נותנות תשואות גבוהות במיוחד וגם הבורסה אמנם רושמת עליות נאות אבל במקביל גם מתעתעת.

"יחד עם זאת, החוכמה היא לקנות את הדירה שתניב את התשואה האופטימלית" אומר שלזינגר.

"דירות טובות להשקעה הן דירות בינוניות וקטנות, לא גדולות מדי ולא יקרות מדי כי אז התשואה באחוזים נמוכה באופן יחסי. רבים גם קונים דירות גדולות לחלוקה (כמו דירות 4 חדרים בתל-אביב, ראה טבלה למעלה). ממולץ לבדוק גם את המעגלים שמסביב לתל אביב מאותה הסיבה ששוכרים מוכנים היום לצאת ממנה למעגלים היותר רחבים. פוטנציאל הוא משהו שמאוד צריך להסתכל עליו - עיר שיש בה בתי חולים, אוניברסיטאות, מפעלי היי-טק, סביר להניח שהביקוש בה הוא לא רק תוצאה ממחסור בבנייה".