הפתעה: מחירי השכירות בירידה
בדיקת השמאי לוי יצחק: ירידה של עד 14% מאז הקיץ במחירי השכירויות. הסיבה: עודף בדירות שנרכשו להשקעה, לעומת קיפאון במספר השוכרים. עוד רמז לפקיעת בועת הנדל"ן?
בועת השכירות מתחילה להתפוצץ. יותר אנשים רכשו דירות להשקעה, פחות מדי שוכרים הגיעו לסתיו מבלי שמצאו לעצמם קורת גג והתוצאה - עלייה חדה בהיצע הדירות המוצעות להשכרה בשוק, וירידה בגובה השכירויות. ההערכה בשוק הנדל"ן היא שהמגמה הזו תלך ותתעצם.
- אטיאס: אינטרסנטים יוצרים פאניקה בשוק הנדל"ן
השינוי הגדול הוא שדירות רבות נרכשות להשקעה - לילד שיגדל, להורים שיזדקנו, או לשוכר שיעניק תשואה יפה על הדירה. גל הרכישות שמציף אותנו לא לוקח בחשבון נתון פעוט אבל קריטי: אנחנו מדינה קטנה, לא כזו שמגיעים אליה עוד ועוד תושבי חוץ למצוא פרנסה. יש הרבה דירות להשכרה בשוק, מה שמביא להוזלה בשכירויות והיצע של דירות איכותיות על המדף במחיר סביר. דירה לא איכותית, כלומר בקומה גבוהה, בלי חנייה או מעלית, או עם צורך בשיפוץ, תעמוד ריקה עד שהמחיר יתיישר כלפי מטה.
לפי מחירון לוי יצחק, הירידות מגיעות עד לשיעור של 14% ב-3 החודשים האחרונים ופוגעות גם באזורי שיא הביקוש. בצפון תל אביב הירידה עומדת על כ-6% בממוצע, ו-10% בדרומה. ברמת גן וגבעתיים כ-6%, בבאר שבע, בחיפה ובפתח תקווה כ-10% ובירושלים ירידה של כ-8%. "בחודשים האחרונים יש ריבוי עסקאות לצורך רכישה, ולכן מחירי השכירויות ירדו בהתאם," מסביר לוי יצחק.
בחודשים יוני-יולי נדמה היה בשוק הדירות כאילו המיתון נעלם, כשרבים ביקשו לרכוש דירה, בעיקר לצורך השקעה. גם חודשים אוגוסט וספטמבר נמשכה המגמה, ומבדיקה שערך לוי יצחק, יש עסקת רכישה כל שעה, רבות מהן בקבוצות רכישה.
ומה ההשפעה על מחירי השכירויות?
"בחודשים האחרונים נמצא שוק הנדל"ן להשקעה בשיא. אנחנו עדים ללחץ של רוכשים לבצע קניית נדל"ן מכל הבא ליד. על כל דירה פנויה יש מספר רב של קופצים. נכון שגם שוק השכירויות מאוד גבוה ושומעים תלונות מצד שוכרים על המחירים הגבוהים וההיצע הנמוך, אבל כל זה עומד להשתנות. היום אנו עומדים בפני שינוי, ובמצב שלא ידענו מעולם".
שוק הנדל"ן הרותח יעזור לשוכרים בעתיד
לפי סקר לוי יצחק עולה כי כ-50% מהדירות שנמכרו בחודשים האחרונים נרכשו למטרות השקעה. מדובר בדירות בכל חלקי הארץ, בכמות גדולה ביותר, מה שיגדיל את היצע הדירות להשכרה בהיקפים עצומים. לוי יצחק: "הקונים מצהירים שלא ימכרו אותן אלא ישכירו. כשההיצע גדל, המחירים יורדים".
בשנה האחרונה נרכשו מאות דירות נרכשו בערים הגדולות והבינוניות על ידי משקיעים, בטווח מחירים של 150 אלף שקל עד 2.5 מיליון שקל. כעת ניכרת, בפרט בערים הגדולות, ירידת מחירים ויש דירות שמצויות בשוק כבר שלושה שבועות מבלי שנמצא לה שוכר משום שבעליהן התעקשו על מחיר גבוה כפי שהורגלו, או שהשוכרים ביקשו שיפוץ קל, תוספת מיזוג ועוד.
כך למשל, ספטמבר, שנחשב לחודש שיא מבחינת מחירי שכירות ומוביל מבחינת ביקושים, היה הפעם חלש יחסית. עתה, באוקטובר ניכרת ירידה בפעילות הנדל"נית בכל האזורים, לעומת העליות בתחילת השנה. הירידה משמעותית יותר בדירות העממיות והקטנות, ופחות בדירות הגדולות בנות 5-4 חדרים, שרובן נרכשות כנכס למגורים, לא להשקעה.
מרבית המשכירים מוכנים להשכיר במחיר נמוך יותר, ובלבד שהדירה תהיה מאוכלסת ולא תעמוד ריקה עם צם צבירת תשלומי ארנונה. כך למשל, בהדר ובעיר התחתית בחיפה נרכשו דירות רבות, חלקן דירות גן, עקב המחירים הנמוכים. מדובר בדירות שעמדו למכירה במשך שנים באין דורש, ועכשיו הצטרפו למאגרי הדירות להשכרה, אחרי שיפוץ והוספת מיזוג. לעומת זאת לא נרכשו דירות על הכרמל, עקב מחסור בהיצע, ולכן מחירי ההשכרה של דירות אלה נותר גבוה וקיים פער גדול בין הדירות הקטנות שמחירן ירד לבין הדירות הגדולות על הכרמל שמחירן יציב יחסית.
בפתח תקוה נרכשו מאות דירות למטרת השקעה. מרביתן ישנות, בנות 3-2 חדרות במחיר הנע בין 450 אלף שקל ל-600 אלף שקל, רובן ככולן שופצו, לפחות קוסמטית, והוצעו להשכרה. לכן היצע הדירות הקטנות להשכרה גדל מאוד וניכרת ירידה במחירים.
גם בראשון לציון נרכשו דירות רבות לצרכי השכרה. כאן מדובר בעיקר בדירות ישנות בבניינים בני 37-25 שנה, שבשנים קודמות לא היה להן דורש, והיום הן נמכרות בעיקר למשקיעים מחוץ לעיר.
בבאר-שבע נרכשו מאות דירות עלידי משקיעים מכל הארץ, וקיימת אפשרות שבסופו של יום לא יימצאו שוכרים לכולן באר-שבע מובילה יחד עם חיפה במספר הדירות הזולות שנרכשו, משום שרק בערים האלה ניתן היה לרכוש דירות במחיר של כ-200 אלף שקל, מה שאיפשר לרבים להיכנס להראשונה למעגל משקיעי הנדל"ן.
גם ברמת-גן ובגבעתיים נרכשו דירות 3-2 חדרים להשקעה, ההיצע גדל ויש נסיגה במחיר. כך קרה גם בדרום תל-אביב - בשכונת שפירא, ביפו, בכפר שלם, בנווה אליעזר, ביד אליהו בשכונת התקווה ובפלורנטין. לעומת זאת, גובה השכירות בדירות חדשות יותר יציב.
ארז כהן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "במקומות חמים כמו תל-אביב או רעננה, וגם בערי הלוויין היו משכירים דירות תוך שעות. היום דירות עומדות ריקות כבר שבועות. המחיר המופרז מתחיל לרדת. השוק הזה מתאזן בחזרה למימדיו".
"שוק השכירויות הוא כמו מטוטלת"
אליה בנדיטוביץ' ,(26) מתגוררת בדירת 2 חדרים שכורה בפתח תקווה. שכר הדירה: 2,000 שקל לחודש. בנדיטוביץ:' "על דירה דומה באותו איזור שילמתי עד לא מזמן 2,400 שקל לחודש, וגם הדירה הנוכחית הייתה מושכרת ב-2,200 שקל. מתחילים להרגיש שינוי בשוק". בעל הבית של בנדיטוביץ,' יגאל: "שוק השכירויות הוא כמו מטוטלת. פעם למעלה פעם למטה. יש ירידה כי אנחנו אחרי הקיץ, העונה החמה של השכירויות".
אלדד וולמן הוא בעל דירה בת 2 וחצי חדרים בשדרות נורדאו בתל אביב. "השכרתי ב-4,800 שקל ועכשיו אני מבקש 4,200 שקל. הדירה עומדת ריקה כבר שבועיים, אז הורדתי את המחיר. גם ברחוב ארבע ארצות הסמוך יש ירידה של 15%-10%. יש מגמת ירידה בכל האזור".
אבי ונועם, שני סטודנטים, שוכרים דירה באזור פלורנטין, והחוזה שלהם נפתח כעת מחדש. "בעל הבית השתגע. הוא בא וביקש 3,500 שקלים על דירת 3 חדרים קטנה בקומה שלישית בלי מעלית. נאלצנו להיפרד מהדירה, אבל למזלנו אף אחד לא רצה לקחת אותה במחיר הזה. עכשיו אנחנו חושבים להוריד 200 שקל ונמצאים איתו במו"מ".
הכתבה התפרסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
