זאת כפרתי: כך תכפרו על "חטאי" המשכנתא

כולם רוצים לקנות דירה, אבל הרוב נאלצים ליטול משכנתא לצורך כך. לרגל יום כיפור, בדקנו מהן טעויות המשכנתא הנפוצות - ובאילו דרכים תוכלו לתקן אותן

שחר כרמוןפורסם: 11.09.13 , 20:43

החלום לקנות דירה ממשיך לככב אצל רבים מאיתנו. לקראת יום כיפור בדקנו מהן הטעויות הנפוצות ביותר בעת נטילת משכנתא לצורך רכישת דירה, ומהן הדרכים המומלצות ביותר לכפר עליהן - ולחסוך משמעותית בהחזרי המשכנתא.

עוד בנושא משכנתאות בערוץ הכסף שלי :

"החטא": ביטוח משכנתא במימון גבוה

המקרה: דנה ותומר רכשו דירה בתל-אביב בשנת 2008 ב-1.5 מיליון שקל. מכיוון שלזוג לא היה הון עצמי גבוה בעת הרכישה, השתמשו השניים בביטוח משכנתא במימון גבוה של חברת הביטוח EMI, שמשמעותה - לקיחת הלוואה גבוהה מאוד מהבנק, המבוטחת בפוליסת ביטוח. כך, לקח הזוג משכנתא ב-1.275 מיליון שקל, שהם 85% מערך הנכס, בריביות גבוהות בעקבות אחוזי המימון הגבוהים. מאז משלם הזוג חודש בחודשו את תשלומי המשכנתא.

הטעות: מאז ועד היום לא בדקו דנה ותומר את המשכנתא שלהם, ולא ביררו אם ניתן להוציא את המרכיב של חברת הביטוח EMI מהמשכנתא, ובכך לחסוך עשרות אלפי שקלים לשארית התקופה.

זאת כפרתם: בעקבות הוזלת הריבית וביטול פוליסת הביטוח, ייתכן שהזוג לא רק יכול לחסוך כספים בשארית חיי הפוליסה, אלא אף זכאי לקבל צ'ק החזר על חלק מהיקף הפוליסה. הוצאת דו"ח יתרות עדכני של המשכנתא, בצירוף בדיקת שווי הנכס על ידי שמאי, יוכלו להוות הוכחה לבנק כי המשכנתא נמוכה כעת מ-70% מערך הנכס. אז יוכלו בני הזוג למחזר את המשכנתא, לבטל את פוליסת EMI, לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא וכאמור - לקבל צ'ק החזר על ביטול הפוליסה.

"החטא": משכנתא קבועה עם ריבית צמודה למדד

המקרה: רון ודפנה, זוג נשוי עם שני ילדים, עובדים כשכירים בעלי הכנסה יציבה. הם אינם אוהבים שינויים ומאוד מתוכננים כלכלית, ולכן ביום שהחליטו לרכוש דירה ולקחת משכנתא - הם נכנסו לבנק שבו מתנהל חשבונם המשותף עם בקשה אחת: משכנתא קבועה. זאת, מתוך הנחה מוטעית שבמשכנתא קבועה יש החזר חודשי קבוע.

הטעות: "משכנתא קבועה" אינה משכנתא בהחזר חודשי קבוע, מכיוון שהיא צמודה למדד המחירים לצרכן, המתעדכן מדי חודש, ובאופן מצטבר עולה מדי שנה. לאור זאת, גם ההחזר החודשי של ההלוואה מתעדכן מדי חודש - וכלפי מעלה.

זאת כפרתם: מסלול משכנתא קבועה יכול להיות נכון לזוגות רבים, אך כדי שההחזר של המשכנתא אכן יהיה קבוע ויציב, רון ודפנה היו צריכים לקבל אותה בריבית קבועה, ולא צמודה למדד. אמנם בצורה כזאת הריבית תהיה גבוהה יותר, אך ההחזר החודשי יהיה קבוע וללא תלות במדד המחירים, לכל אורך חיי המשכנתא. טיפ חשוב: עקב הריבית הגבוהה, מומלץ שלא לקחת את ההלוואה במסלול זה לתקופה של מעל 20 שנים.

"החטא": משכורת גבוהה, משכנתא בהחזר גבוה

המקרה: גיא ויעל הם זוג היי-טקיסטים, שמרוויחים יחד משכורת של 30 אלף שקל נטו בחודש. כשהם לקחו משכנתא מהבנק בשנת 2010, הם רצו לסיים אותה כמה שיותר מהר, ולכן בחרו במסלול משכנתא של עד 10 שנים, עם הלוואה של 1.2 מיליון שקל, והחזרים חודשיים בסך11,500 שקלים. אלא שכעבור שנתיים גיא פוטר מעבודתו, והתקשה למצוא עבודה חדשה בתנאי העסקה דומים.

גיא החליט להמתין עד לקבלת הצעת עבודה אטרקטיבית, כאשר בזמן זה ירדה הכנסת הזוג ל- 12 אלף שקל בחודש, והמשכנתא הגבוהה, מצדה, המשיכה כמובן לרדת. כך מצאו את עצמם בני הזוג לראשונה במינוס בבנק. כדי להמשיך לתמוך באורח החיים ולכבד את תשלומי המשכנתא החודשיים, לוו גיא ויעל 100 אלף שקל מהבנק, בתקווה להחזירם לאחר שגיא יחזור למעגל העבודה.

הטעות: גיא ויעל רצו לסיים עם המשכנתא במהירות, ולכן לחצו את עצמם להחזר חודשי גבוה. הם לא לקחו בחשבון מצב שבו מצבם הפיננסי ישתנה, ובנוסף לקחו הלוואה נוספת בריבית גבוהה, שהקשתה עליהם עוד יותר מעבר לתשלומי המשכנתא.

זאת כפרתם: אמנם קשה לצפות מראש מצב של פיטורים או של שינוי בגובה המשכורת, אך מומלץ תמיד לא לדחוק את עצמכם אל קצה גבול יכולת ההחזר החודשי כבר בתחילת המשכנתא. לו יעל וגיא היו לוקחים משכנתא עם החזר חודשי נמוך יותר, הם היו יכולים להתמודד עמו גם בעת שינויים פיננסיים כמו פיטורים.

בנוסף, נכון היה להם למחזר את המשכנתא טרם לקיחת ההלוואה הנוספת, לפרוס אותה לתקופה ארוכה יותר, ובכך לצמצם משמעותית את ההחזר החודשי. לאחר שגיא יחזור למעגל העבודה, יוכלו בני הזוג לחסוך סכום קבוע מדי חודש, ואחת למספר חודשים להחזיר את הסכום לבנק ולצמצם תקופה במשכנתא.

"החטא": מחסור בהון עצמי הוביל לוויתור על הנכס

המקרה: אורי ואביגיל הם זוג צעיר שהתעניין ברכישת דירה חדשה מקבלן ברחובות ב-1.4 מיליון שקל. אורי נמצא בתחילת דרכו המקצועית ועובד כסטאז'ר במשרד עורכי דין, במשכורת חודשית של כ-6,000 שקל נטו. אביגיל היא סטודנטית לכלכלה הנמצאת בשנה האחרונה ללימודיה, ומתפרנסת בינתיים כמלצרית, במשכורת חודשית של כ-3,500 שקל נטו.

לאורי ולאביגיל הון עצמי בסכום של 300 אלף שקל, ולאחר חישובים שונים הבינו כי חסרים להם 50 אלף שקל לרכישת הדירה ו-70 אלף שקל להוצאות עסקה נוספות (דוגמת שכר טרחת עו"ד, מדדי תשומות בנייה ושדרוגים בסיסיים בנכס), טרם יוכלו לקחת משכנתא.

הטעות: לאחר מספר בדיקות החליטו אורי ואביגיל לרדת מהעסקה, עקב קושי בהשגת הון עצמי נוסף שיאפשר להם לרכוש את הדירה, שאותו העריכו בכ-120 אלף שקל.

זאת כפרתם: את הסכום המבוקש יכולים היו אורי ואביגיל לקבל כהלוואה בתנאי משכנתא, כנגד שיעבוד הנכס של אחד ההורים, תחת ההגדרה של "עזרה לילדים". כך, יכלו אורי ואביגיל לרכוש את דירתם הראשונה ללא קושי, כאשר את ההחזרים החודשיים ניתן היה לדחות לשנתיים או שלוש שנים, עד לכניסתם לשוק העבודה, אז יתחילו לממש את פוטנציאל ההשתכרות שלהם.

"החטא": משכנתא על סמך תחושת בטן

המקרה: הילה, רווקה, התעניינה בלקיחת משכנתא בפעם הראשונה לצורך רכישת דירה בראשון לציון. היא התייעצה עם חברתה הקרובה דניאלה, שכבר לקחה משכנתא בחייה, כיצד כדאי לה לחלק את ההלוואה. דניאלה הסבירה להילה מדוע, לדעתה, המשכנתא שלה בהחזר חודשי גבוה היא הטובה ביותר, והילה העתיקה את תמהיל המשכנתא שלה, ונכנסה לבנק שבו מתנהל חשבונה כדי לקבל את אותם התנאים, באותה חלוקה של מסלולים.

הטעות: הילה קצת נלחצה מהתחייבות להחזר חודשי גבוה מיד עם תחילת ההלוואה, והחליטה ברגע האחרון לשנות את תמהיל המשכנתא. אלא שהשינוי נעשה על פי תחושת הבטן שלה בלבד, ולא על סמך ניתוח כלכלי מקצועי.

זאת כפרתה: הצרכים והיכולות הפיננסיות של הילה כלל לא דומים לצרכים וליכולות של דניאלה חברתה. התאמת תמהיל משכנתא היא עניין אישי. לכן טרם לקיחת משכנתא, הילה הייתה חייבת לבנות פרופיל פיננסי אישי וספציפי, ולהיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי. תפקידו של פרופיל זה הוא לשקף את יכולותיה בהווה ובעתיד הבינוני, לרבות כספים עתידיים והתחייבויות עתידיות, ובכך לשמש בסיס מהימן לבניית תמהיל המשכנתא האישי והמתאים ביותר עבורה.

הכותב הוא יועץ המשכנתאות של חברת אזורים

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו