צפו: הבניינים החדשים בלב תל אביב
שילוט שמורה על מיזם התחדשות עירונית קרב, פרויקטים בשלבי ביצוע ואחרים שהושלמו - תהליכי התחדשות עירונית מורגשים בכל פינה בעיר תל אביב-יפו ומשפיעים על צביונה ומרקמה של העיר העברית הראשונה. יצאנו לתור אחר הבניינים החדשים בעיר, ולבחון מה נראה יותר בעתיד - חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1) או הריסה ובנייה (תמ"א 38/2)?
בשיתוף מרכז הנדל"ן
משנה את פניה: כמעט בכל רחוב בעיר תל אביב-יפו מורגשת תנופת ההתחדשות העירונית שחווה העיר בשנים האחרונות. לפי אתר מדלן ניצבת תל אביב-יפו במקום השני הארצי בהיקף ההתחדשות העירונית - מדובר על 160 בניינים ברחבי העיר בעלי היתר בנייה או שאוכלסו, ועוד כ-350 מבנים שממתינים להיתרי בנייה. "תל אביב-יפו מתחדשת - אני חושבת שיחסית לערים אחרות היא מתחדשת גם לא רע", אומרת אלינור ינושבסקי-רוזן, מי שאמונה על תחום תמ"א 38 בחברת הבנייה המשפחתית ינושבסקי. "למשוטט ברחובות זה אומנם נראה שהעיר בבנייה מסיבית, אבל מדובר בטיפות ביחס למה שיכול להיות פה. מאוד קשה להוציא פרויקט אל הפועל מכל בחינה אפשרית", מסייגת ינושבסקי-רוזן.
תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38), שעברה לא מעט גלגולים, נולדה מכורח השעה לחזק מבנים רעועים מפני רעידות אדמה עתידיות. היזמים מצידם מקבלים זכויות בנייה נוספות כדי להפוך את המיזם לכלכלי עבורם, והדיירים זוכים לדירה מחודשת בעלת מטרים נוספים, ממ"ד ולעיתים גם חניה. אלא שעם השנים נוצר מתח בין היזמים לרשויות המקומיות, שכן האחרונות חוששות מפני הגירת תושבים חדשים לעיר ועומסים שעתידים להיווצר על התשתיות. "במציאות של ישראל התחדשות עירונית היא חד-משמעית הפתרון", מסביר ניר ינושבסקי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ינושבסקי.
"זה נכון שיש באירופה בניינים בני 300 ו-400 שנים שנראים מעולה, אבל אנחנו לא תחזקנו את הבניינים שלנו ולא בנינו אותם כך שיעמדו למשך פרק זמן כה ארוך. לכן הפתרון שנדרש כיום הוא להרוס את הבניינים הרעועים ולבנות אותם מחדש - או לחלופין לחזק אותם באופן משמעותי ולעבוד על המערכות שלהם, וכך להפוך אותם למתאימים לסביבה מודרנית", אומר ינושבסקי.
מרקם עירוני חדש
עיריית תל אביב-יפו אימצה לאחרונה את תוכנית הרבעים, שמנסה לאזן בין הצורך הקיים להליכי התחדשות עירונית ולשמירה על מרקמה העירוני של העיר העברית הראשונה. התוכנית מקנה בהירות ליזמים העוסקים בהתחדשות עירונית, ולדיירים המעוניינים לקדם הליכי התחדשות. "הבניינים החדשים בעיר הם דבר חיובי בסך הכל. הם מחדשים את המרקם של העיר, מאחר שיש בניינים ישנים שנבנו באיכות נמוכה מאוד", מציין האדריכל אדר סקר, ממשרד האדריכלים הפלטפורמה העירונית ת"א. "הבניינים החדשים גם מתוכננים על ידי אדריכלים צעירים וטובים - יש הרבה אדריכלים טובים ברחבי העיר - וגם בסופו של דבר נבנים בצורה טובה, עם מפרטים חדשים וטובים יותר, ורואים שיש להם חזות טובה", מציין סקר.
את האדריכל סקר פגשנו מחוץ לבניין ברחוב סמאטס בתל אביב-יפו שעבר חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1) - פרויקט שזכה בשנה האחרונה באוסקר של ההתחדשות העירונית, הודות לתכנון ולביצוע המרשימים. "ברוב הבניינים שבהם מבצעים חיזוק ותוספות, זה נראה כמו מישהו שיצא מחדר כושר ושמו לו מרפסות מקדימה", מסביר האדריכל סקר. לטענתו, אחת הסיבות לזכייה באוסקר על הפרויקט ברחוב סמאטס היא ההצלחה בשמירת המרקם העירוני. "הבניין בסמאטס בוצע בעדינות, במובן הזה שלא הוסיפו לו חניה וגם לא חניה רובוטית. שמרנו על הגינון ומפלסי הגינה שלו, בדגש על קומת הקרקע - וכמו כן נוספו לו רק קומה וחצי. יש פה עומקים - המרפסות עצמן עוטפות את המאסה של הגוף, וזה מנוסח בחומרים ובתלת-ממד של הבניין עצמו", הוא מוסיף.
"אני חושב שבסוף השמירה על מרקם עירוני היא הכרחית, ודווקא ההדרגתיות הזו היא טובה לדיירים ולתושבי העיר. במקום לבוא ולפנות אלף דיירים, העובדה שמבצעים פרויקט אחד ואחרי כמה חודשים עוד פרויקט ועוד פרויקט - בצורה הזו מפזרים סיכונים, ועושים התחדשות עירונית בצורה הדרגתית והרבה יותר שפויה", מוסיף ינושבסקי.
מבט לעתיד: ת"א תחוזק או תפונה?
התשובה לשאלה מה נראה יותר בעיר תל אביב-יפו, מיזמי התחדשות עירונית בדמות חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1) או הליכי פינוי-בינוי (תמ"א 38/2), תלויה בעיקר באזורי החלוקה לפי תוכנית הרבעים שאימצה הרשות המקומית. "העיר הזאת מאוד שונה באזורים שלה", אומרת ינושבסקי-רוזן. "אנחנו בחברה מתמקדים בעיקר ברובע 3 וברובע 4 של העיר. ברובע 3, שממוקם מערבית לאבן גבירול ומאופיין במגרשים של עד חצי דונם, נראה בעיקר חיזוקים ותוספות אבל הריסות כמעט שלא. לעומת זאת, ברובע 4 כבר יש מגרשים רבים של 750 מ"ר - לכן נראה פה יותר פרויקטים של הריסה ובנייה מחודשת", היא מוסיפה.
"מאוד קשה להשוות בין פרויקט של תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 - מדובר בשני פרויקטים שונים לחלוטין בכל היבט. אומנם הם נקראים אותו דבר - אבל מלבד זאת הם מאוד-מאוד שונים", טוענת ינושבסקי. "גם פרויקט של הריסה ובנייה וגם פרויקט של חיזוק ותוספות הם בסוף ביצוע: הדייר מקבל בסופו של תהליך דירה מחודשת, ודירה זה בנייה - יש לה בלוקים, יש לה בטון ויש לה טייח - ופה צריך קבלן שיידע לעשות את העבודה היטב, שיש לו ניסיון בתחום, שמבין את המורכבויות ויודע לתת פתרונות יצירתיים בשטח", אומרת ינושבסקי.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
