האתגר שבהזדמנות
פוטנציאל ההתחדשות העירונית הוא עצום, במרכז וגם בפריפריה - אך על מנת שהפוטנציאל הזה ימומש, ישנם מספר אתגרים שכל הגורמים המעורבים בתהליך נדרשים להתמודד איתם. בדקנו את המגמות והחסמים העיקריים
בשנים האחרונות מצוי תחום ההתחדשות העירונית בתנופה מתמדת, ונדמה שכל הגורמים - דיירים, יזמים, מממנים ונותני שירותים - לומדים אותו תוך כדי תנועה. הפוטנציאל אמנם עצום, אך באופן טבעי התחום מציב לא מעט שאלות ואתגרים הן ליזמים, הן לדיירים והן לרשויות. עורך הדין אבי ארד, שותף וראש מחלקת נדל"ן (במשותף) במשרד עורכי הדין "גולדפרב זליגמן", מהמשרדים הגדולים והמובילים בישראל ומחלוצי הליווי המשפטי בתחום, מציג את המגמות העיקריות בתחום ואת האתגרים שהן מציבות.
תחום ההתחדשות העירונית הוא מהתחומים הרגישים והאמוציוליים בתחום הנדל"ן. "באופן טבעי, שעה שבפרויקט מעורבים דיירים המתגוררים במתחמי הדיור, הטיפול בפרויקט מקבל, בנוסף לזווית הכלכלית, גם זוויות פסיכולוגיות וסוציולוגיות מורכבות", מציין ארד. "חלקת הנדל"ן במשרדנו היא מהגדולות בארץ. הדבר אפשר לנו לרכוש ניסיון משמעותי בניהול פרויקטים אלו, הן מנקודת המבט של הדיירים, הן מנקודת המבט של היזמים והן מנקודת המבט המימונית. כמייצגי יזמים שונים יש לנו את היכולת להסתכל על הדברים בפרספקטיבה רחבה יותר ממה שרואים הדיירים לנגד עיניהם, ובאופן ייחודי אנו בקיאים גם בהיבט המימוני".
לדעת ארד, כאשר מדברים על חידושים בתחום ההתחדשות העירונית, ניתן להצביע על כמה מגמות מרכזיות. הראשונה היא הגברת מעורבותן של הרשויות המונציפליות בתהליך. "המעורבות של הרשות המקומית בעסקאות התחדשות עירונית ברורה מאליה ובאה לידי ביטוי כמעט בכל שלב בתהליך. אולם הואיל והחקיקה בנושא התמ"א פטרה כמעט לחלוטין מהיטל השבחה, נוצרה מציאות קשה עבור הרשויות המקומיות שעשו ועושות כמעט כל מהלך אפשרי כדי לשנות את המצב ולאפשר גביית היטלי השבחה מלאים מעסקאות אלו. בפועל, כחלק מתפישה זו, רשויות רבות מעדיפות תוכניות התחדשות עירונית מתחמיות, שבהן מאוגדים כמה בניינים, על פני קידום תמ"א של בניינים בודדים".
מגמה נוספת הייתה הניסיונות להתגבר על הפקק שנוצר ברשויות מקומיות לא מעטות, "העובדה שמדובר כאן בנדל"ן מסוג אחר, עם כללים חדשים, מחייבת בעיניי הגדלה משמעותית של כוח אדם המחלקות התכנון והרישוי העירוניות", מסביר ארד. "הרשות לא יודעת להתמודד עם מאות הפרויקטים שבצנרת ועם הדיירים והיזמים שמנסים לקדם את הפרויקט שלהם, דבק המגביר את המתח בין כל הגורמים ומעכב הליכים פשוטים. עיריית תל-אביב לדוגמה פעלה ברוח זו כשהכירה בשכונת נווה שרת כבעלת פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית, ולכן צוות מיוחד של העיירה הוכשר לצורך קידום ההליכים בשכונה".
ארד מוסיף שלאחרונה הוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ושזו בשורה גדולה בתחום, שכן יש "אבא ממשלתי" שמסתכל על התחום מנקודת מבט רוחבית-ארצית. עם זאת, השפעתה של הרשות טרם מורגשת והאפקטיביות שלה צריכה להיבחן ממרחק של זמן. "אפשרות נוספת שיש לשקול היא שימוש בחברות עירוניות או חברות חיצוניות במתכונת של 'מיקור חוץ', שמטרתן תהיה לקדם את הליכי התכנון והרישוי של הפרויקטים ולהכינן, בהליך קצר ויעיל יותר מהנעשה כיום, לאישור ועדות התכנון והרישוי של הרשות המקומית", מסביר ארד.
מגמה נוספת שתופסת תאוצה היא השימוש בכלי של קרקעות משלימות. "אם באזורי ביקוש, דוגמת תל-אביב, ברור שהפרויקט יוכתר כהצלחה, הרי שבפריפריה אין ודאות שהדירות שיימכרו יצדיקו את העלויות הגבוהות", אומר ארד. "לכן, מתרחבת המגמה שלפיה הרשויות המקומיות באזורים אלו הנכונות להעמיד לטובת היזמים קרקעות ציבוריות כקרקע משלימה, אשר תעלה את הרווח שלהם מהפרויקט לרמה הסבירה הנדרשת".
ארד מציג מגמה נוספת התופסת תאומה בכמה רשויות: העמדת צוות מטעם העירייה ומטעם היזם לשם בדיקה מקדמית ומקיפה של הפרויקט מראשיתו. "כיום היזם חווים חוסר ודאות לאורך התהליך, שעה שלא ברור להם אם ומתי תתערב הרשות ותחזיר את הפרויקט לנקודת ההתחלה בטענה שהוא לא תואם את המדיניות. שיטת עבודה זו עשויה להיראות כגורם מעכב אך בפועל יש בה כדי לקדם תהליכים בצורה יעילה, כך שברגע שמגיעים להסכמות, היזם יכול להתקדם ולדעת שוועדת התכנון המקומית תאשר את הפרויקט".
ארד מסיים את דבריו באמירה שתחום ההתחדשות העירונית הוא בעל חשיבות רבה לדיירים, ליזמים ולמדינה. "אך כל פרויקט זקוק לעוגנים של ודאות שיסייעו להתמודד עם אתגרים מורכבים - אנושית, משפטית, מימונית ורגולטורית", הוא אומר. "חשוב לא פחות בעיניי לטפל בהסרת החסמים הכלכליים הגורמים לרשויות שלא לתמוך בהתחדשות עירונית, ובראש ובראשונה הסדרת סוגיית היטלי השבחה והמטלות הציבוריות במסגרת אישורו של פרויקט התחדשות עירונית".
