גיליתם ליקויי בנייה בדירה? כך תתמודדו

ליקוי רטיבות חמורים, דירה בשטח קטן יותר מאשר סוכם עליו בפועל, סדקים שמעידים על בעיות קונסטרוקציה והיעדר אוורור. זו רק רשימה חלקית של ליקויי בנייה, אשר רוכשי דירות נאלצים להתמודד עמם. אם גיליתם בזמן, תוכלו להימנע מרכישת הדירה. ואולם, אם מדובר בדירה חדשה שכבר רכשתם, המצב מתחיל להיות מורכב יותר. 

בכתבה הראשונה בסדרה, הרחבנו על החשיבות שבבדק הבית, ברכישת דירה חדשה ובייחוד בדירת יד שנייה. בכתבה השנייה, הרחבנו על המוקשים שמסתתרים במפרט הטכני שמצורף לחוזה הרכישה לדירה. בכתבה זו, נפרט מה עושים לאחר שקיבלנו את הדו"ח, ובאילו מקרים תיאלצו לתקן בעצמכם את הליקויים ולפנות לבית-המשפט לקבלת פיצוי.

רטיבות ועובש(צילום: shutterstock)

אם המהנדס אינו שמאי מקרקעין, יש להעביר את רשימת הליקויים להערכת שמאי

קניתי דירת קבלן חדשה. כיצד נכון להתנהל מול חברת בדק בית, והאם המהנדס שמבצע את בדק הבית צריך להיות גם שמאי מקרקעין ולתמחר את הליקויים?

"המהנדס אינו חייב להיות שמאי מקרקעין", אומר עו"ד ארז הס, העוסק בדיני מקרקעין ובליטיגציה מסחרית. "ואולם, מהנדסי בניין לא תמיד מכירים את כלל תקנות הבנייה ולא בהכרח יודעים לתמחר את הנזקים. במהלך בדיקה זו, מומלץ להיות נוכח בביקור בדירה ביחד עם נציג בדק-הבית ולדאוג שהוא יעבור על כל פנים הבית ועל החוץ. יש לוודא שהוא משווה תכניות ההיתר ואת המפרט למצב הקיים בשטח. עליו להפעיל את כל המכשירים והאביזרים הנדרשים, לבדוק את כל תשתיות החשמל, המים והגז. עליו לוודא עמידה בתקנים, לבדוק שהמידות של המפרט תואמות את המצב בשטח (למשל, גובה תקרה, גובה אסלה וכו'). עליו למדוד את כל שטחי הדירה וכן לבדוק את שטח המחסן ואת גודל החנייה ונוחות הגישה אליה עם רכב".

"אם מהנדס הבניין אינו שמאי מקרקעין, אז לאחר שהמהנדס קבע אילו ליקויים אינם ניתנים לתיקון על-ידי הקבלן, יש לפנות לשמאי מקרקעין", אומראסי אבני, שמאי מקרקעין ממשרד אבני-אוזן באתר "המקצוענים". "זאת, על מנת שיעריך את שווי ירידת הנכס בעקבות הליקויים".

לאחר קבלת דו"ח הבדיקה, כיצד גורמים לקבלן לתקן את כל הליקויים שנתגלו בדירה?

"בעיני הרוכש, יש להתעקש על כך שהקבלן יתקן בעצמו את הליקויים", אומר עו"ד הס. "כל כניסה של בעל מקצוע לדירה, שלא מטעם הקבלן וללא אישורו, תהווה טענה להסרת אחריות מצד הקבלן. לכן, חשוב מאוד להבהיר לקבלן בהודעה בכתבה, שבהיעדר שיתוף-פעולה מצדו, ועל מנת להקטין את הנזק, הרוכש נאלץ להזמין תיקון וכי אין בכך כדי להסיר את אחריותו. מומלץ לאפשר לקבלן שהות של 7 ימים לצורך תיקון הליקויים, ורק אם הוא ממשיך להתעלם, לתקן בצורה עצמאית".

על מה בעל הנכס צריך להקפיד כשהוא מתקן ליקויים בעזרת בעל מקצוע מטעמו?

"חובה לצלם את הליקוי בזמן אמת, כולל תאריך ולדווח עליו בכתב לקבלן", אומר עו"ד הס. "אסור אף-פעם לתקן את הנזק לבד (הכוונה במו ידי בעל הנכס) אלא רק על-ידי בעל מקצוע אשר ימשיך וילווה את הדייר במהלך התביעה לבית-המשפט, ויתעד כל שלב: החל מאיתור הליקוי, דרך תיקונו תוך תיעוד ושמירת כל האסמכתאות. בהיעדר ראיות, בעל הנכס לא יוכל להוכיח את תביעתו. אם יש ליווי של בעל מקצוע, אם ניתנה התראה בכתב לקבלן ואם הכל מתועד, לא אמורה להיות בעיה להוכיח את התביעה".

(index open)

לאיזו ערכאה נהוג להגיש תביעות מסוג זה?

"ברוב המכריע של המקרים תביעות מסוג זה יוגשו לבית-משפט השלום (הדן בתביעות בסכום של עד 2.5 מיליון שקל)", מסביר עו"ד אלון וולנר, העוסק בדיני מקרקעין ממשרד ברנע. "לא מומלץ להגיש תביעה בנושא ליקויים בדירה לבית-המשפט לתביעות קטנות, בשל תקרת סכום התביעה (שעומדת על סך של כ-34 אלף שקל בלבד) ובשל האיסור על עורכי דין לייצג אתכם בתביעות מסוג זה".

עו"ד וולנר: "עליכם לשקול יחד עם עורך-הדין מטעמכם האם יש עדיפות במקרה הספציפי להגיש את התביעה לבדכם. למשל, לצורך חיסכון בזמן ולהתנהלות נוחה יותר מול הקבלן. ואולם, יהיו מקרים שבהם כדאי לחבור לבעלי דירות נוספים בבניין, בגדי לסייע לתביעה שלכם ולתמוך אותה בראיות נוספות התומכות בטענותיכם".

"הליקוי הנפוץ ביותר הוא רטיבות", אומר עו"ד הס. "ליקויים נוספים הם מים כלואים, היעדר אוורור, שיפועים לא תקינים במרפסות ובחדרים רטובים (אמבטיות) וכן איחורים במסירת הדירה".

עוד כתבות בנושא:

כך תתמודדו עם ליקויים לאחר שיפוץ  

הכל על התקנת והחלפת דוד שמש 

הצפה בבית: המדריך לעזרה ראשונה

סדקים קונסטרוקטיביים הם סימן לברוח מדירת יד שנייה(צילום: shutterstock)

האם יש הבדל בין ליקויים שנהוג למצוא בדירה חדשה לבין ליקויים בדירה יד שנייה?  

"בדירות חדשות, ישנם ליקויים שמעוררים את זעמם של הקונים, כמו כשהם מגלים שאין אוורור ראוי לנכס, למשל", מוסיף אברהם תורג'מן, מהנדס בניין ומרצה בתחום באוניברסיטת אריאל. "גם אריחים שיושמו בצורה עקומה, קירות עקומים, חלון או דלת שחוסמים מעבר או חלל חופשי. ואולם, יש מקרים שהם בבחינת הפרה מהותית של החוזה. למשל, כשהדירה שהובטחה היא דירה של 5 חדרים, ובפועל בשל סטיות מהתוכנית הדירה נחשבת לדירת 4 וחצי חדרים".

המצב בדירות יד שנייה, חמור אף יותר. תורג'מן: "בשליש מהמקרים, כאשר הלקוח מזמין בדק-בית לשם ביצוע טרום רכישה, הלקוח מגלה ליקויים שגורמים לו לרדת מהעסקה. פעמים רבות, הרוכש הפוטנציאלי מבין שנזקי רטיבות וסדקים קונסטרוקטיביים הם סיבה לברוח מהעסקה. זאת, משום שעלויות השיפוץ יכניסו אותו לפרויקט ארוך שלא ישתלם לו מבחינה כלכלית ונפשית".

לדברי תורג'מן, "העלות של חיזוקים לשלד המבנה הם הוצאה כספית בלתי מבוטלת, ולגבי נזקי רטיבות – הרי שהם בהחלט מטרד עבור דיירים, שכן פעמים רבות לא מוצאים את המקור לרטיבות ונזק הרטיבות רק מתעצם. בדירות יד שנייה יש גם מקרים של בנייה ללא היתר או חריגות בנייה מההיתר. במקרים חריגים אף יש חריגות מן התב"ע, ייעוד שלא תואם את התכנון או חובות לרשות המקומיות".

מה נחשב לליקוי שקל יחסית לקבל פיצוי עבורו בדירה חדשה מקבלן?

אבני: "יש ליקויים שנחשבים ל'כסף מזומן', שכן קל מאוד לחשב אותם, ולא ניתן להתנער מאחריות לגביהם. למשל, אם גודל הדירה שהובטח הוא 90 מ"ר, ובפועל הקבלן מספק דירה בשטח של 85 מ"ר, אז הוא חייב לשלם פיצוי על ההפרש בגודל הדירה. עד 2 אחוז סטייה ממה שסוכם, לא מגיע פיצוי. מעבר לכך, מגיע פיצוי על כל ההפרש. למשל, אם חסרים 5 מ"ר לדירה, וכל מ"ר מחושב כ-10 אלף ש"ל, הרי שהקבלן יצטרך לפצות את בעלי הנכס בסכום של 50,000 שקל, עבור ההפרש בין מה ששולם עליו לבין מה שסופק בפועל. סטייה כזו, יכולה להיות רק בדירה מסוימת בבניין, ולא חייבת להיות לאורך כל הבניין. לעתים, זה בגלל מיקום שגוי של קיר בלוקים. זה יכול להיות רק סטייה של 5 ס"מ, אבל על שטח של דירה, זה הפרש משמעותי בחישוב הכולל".

עד כמה הסכומים שכתובים בדו"ח הבדק ברכישת דירה חדשה, הם הסכומים שבסופו של דבר נפסקים לטובת רוכש הדירה?

עו"ד הס: "חברות בדק-בית סטנדרטיות, בדרך-כלל מעריכות את הנזקים בהיקף של פי 10 מהנזק האמיתי. חברות ובודקים פרטיים, בדרך-כלל קולעים יותר, ונפסקים סכומים בגבול של 50-60 אחוז מזה שנכתב בחוות-הדעת. נדיר מאוד שבית-המשפט יפסוק פיצוי של 100 אחוז מזה שנכתב בחוות-הדעת".

מאיזו דירת יד שנייה מוטב לברוח?

בכתבה הקודמת, הרחבנו על ביסוס לא תקין של יסודות, בעיות רטיבות והיעדר אוורור מספק בדירה. הנה עוד כמה מקרים שאמורים להדליק נורה אדומה ולהבריח אתכם מחתימה על חוזה רכישה.

זהירות מדירה מפוצלת או מדירה שאינה ראויה למגורים: "הדירה צריכה להיות ראויה למגורים ולכלול את כל המרכיבים: חלונות, מטבחון, שירותים ומקלחת", מסביר אבני. "אם מדובר בדירה מפוצלת, צריך להבין שזה לא חוקי, ויש להחזירה למצב הקודם. אם הקונה יתעקש, הוא יבקש מהמוכר להחזיר את הנכס למצבו החוקי. אחרת, הוא יצטרך לעשות זאת מיד לאחר רכישת הנכס".