הכללים שיבטיחו התחדשות מוצלחת של שכונות ורחובות ותיקים

הולכים וגוברים הקולות בקרב ראשי ערים ומקבלי החלטות בתחום התכנון בישראל, כי יש הכרח לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים ולא כבניינים בודדים, כך שכל סביבת המגורים תתרענן ותתחדש בהתאם. כאשר השינוי האורבני הוא רחב היקף, תושבים רבים בעיר מרוויחים ממנו, ויש ביכולתו לעשות מהפך אמיתי ולהפיח חיים באזורים ובשכונות ותיקות שנזנחו עם השנים לטובת שכונות חדשות בפרוורים. אמנם נדרש הרבה דמיון כדי להבין איך האזור שהתיישן יחזור להוות מוקד משיכה לאוכלוסייה צעירה וחזקה, איך את הבניינים הישנים יחליפו מיבנים חדשים ואיך יחודשו הרחובות, מבני הציבור והגנים הירוקים. אך היכן שזה כבר קרה, זינק הביקוש לדירות ועמו עלו, כמובן, גם מחירי הדירות.

שנים רבות קידמו רשויות מקומיות בנייה של שכונות חדשות וכתוצאה מכך הפעילות הכלכלית חברתית "נדדה" ממרכז העיר ומהשכונות הוותיקות, לשוליה. שכונות ורחובות שהיו פעם חלון הראווה של העיר סובלים כעת מהזדקנות והזנחה. אז מה הכללים הנכונים להפיח חיים בשכונות ואזורים ותיקים? ישנם מספר כללים שיבטיחו זאת: השקעה בחזות וניראות הרחובות והשטחים הציבוריים, הריסה וחידוש מיבנים תוך הגדלת זכויות בניה , שיפור הנגישות, ושילוב בין מסחר, תעסוקה, פנאי ומגורים, שהרי כיום, כולם רוצים שכל השירותים יהיו מתחת לבית.

פרויקט שדרות היובל בירושלים

ישנן מספר דוגמאות לרחובות מרכזיים ושכונות שכבר החל בהם המהפך ותהליך ההתחדשות:

מרכז העיר כפר סבא ורחוב ויצמן – האזור שבמרכז העיר ובעיקר אזור השוק של כפר סבא, הוזנחו עם השנים, וכיום לובשים צורה אחרת לגמרי. במרכז השוק הוקם מתחם בילוי ופנאי ובו מסעדות ופאבים והוא נחשב אזור בילוי פופולארי בשעות היום והלילה.

ברחובות שסביב, עוברים הבניינים חיזוק או הריסה ובנייה מחדש והתשתיות משופצות בהתאם. השילוב בין דירות ומיבנים חדשים, למרכזי בילוי ופנאי וחידוש האזור, מחזירים למרכז כפר סבא אוכלוסייה צעירה, משפחות ומשפרי דיור מערים שכנות ומהשכונות הפרווריות.

מרבית ההתחדשות העירונית בכפר סבא מתרכזת כיום סביב מרכז העיר עם תוספת של כ-200 יחידות דיור עד כה, מרביתם אוכלסו. על פי נתוני הרשות, על שולחן התכנון מונחים עוד כ--40 פרויקטים שיוסיפו למרכז העיר עוד כ-500 יח"ד. נכון להיום עלו מחירי הדירות במרכז העיר ועומדים בממוצע על כ 2 מליון שקלים ליח"ד, זאת אודות לשינוי הנוף האורבאני כמו גם, שיפור הנגישות לכפר סבא וממנה אשר תוגברה רבות באמצעות תחנות הרכבת ופתיחת כביש הרוחב 531 המחבר לכביש 6 . במסגרת שיפור התחבורה הציבורית בעיר צפויה השקעה גדולה בסלילת נתיב תחבורה ציבורית ושבילי אופניים לאורך רחוב ויצמן כאשר במקביל תשקיע העירייה בשיפור חזות הרחוב, מדרכות, תאורה, גינון וחזות כללית.

רמות רמז חיפה – בשכונה, עברו עשרות בניינים ותיקים הליך עיבוי וחיזוק וכעת ניבנים ומקודמים פרויקטים נוספים במסגרת הריסה ובנייה מחדש (הליך תמ"א 38 /2 ) של מיבנים חדשים ועכשוויים. רמות רמז הפכה בשנים האחרונות משכונה מזדקנת , לשכונה מעורבת של צעירים לצד מבוגרים. צעירים משפחות ומשפרי דיור חזרו לגלות עניין בשכונה ורוכשים או שוכרים בה דירות. הקרבה למוסדות הטכניון והאוניברסיטה הכנו לה את השם "מעוז הסטודנטים". מחסור בדירות קטנות, הולך ומושלם באמצעות הבנייה החדשה בשכונה הטובלת בירוק.

עיריית חיפה תקצבה פתוח תשתיות לצד הבנייה החדשה, תוספת ועיבוי מוסדות חינוך וכן מתחמי מסחר ופנאי. לאורך העשור האחרון רכשו משקיעים רבים דירות בשכונה בציפייה להליכי ההתחדשות העירונית וכיום כ 60% מהדירות בשכונה הן דירות שאינן בבעלות (מושכרות). מאז 2016 עלו המחירים מ-1.1 מליון שקלים בממוצע ל-1.25 מליון שקלים.

פרויקט שדרות היובל בירושלים

בדירות אלה מתגוררים הדיירים הוותיקים לצד אוכלוסיה חדשה בשכונה שמגיעה מרחבי רמת השרון וערים בסביבה. כיום נבנה עוד פרויקט ביהקף כמה מאות יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי והמגמה תימשך. עם הבינוי החדש מגיעה גם אוכלוסיה צעירה וחזקה הנהנית מהאופי הקהילתי של השכונה. על המהפך שעשתה מורשה יעידו מחירי הדירות שעלו מאז 2016 ממחיר ממוצע של 1.188 שקלים מליון לדירה, למחיר של כ-2.5 מליון שקלים בממוצע כיום. המשך פתוח פרויקטים דומים ימשיך לשנות את אופיה של השכונה. חנייה יש בשפע וכך גם מוסדות חינוך והרבה גנים ירוקים. עדיין לא קיים חיבור לכביש 4 שנמצא ממש בסמוך ויש להעזר בשכונה בעיקר ברכב פרטי.

נווה עופר תל אביב – השכונה שרבים מכירים כתל כביר ממוקמת בדרום מזרח העיר תל אביב, אזור שעל פי תוכנית המתאר של העיר אמור לקבל תנופת פתוח תשתיות מואצת ותנופת בנייה רחבה. על פי התוכנית של העירייה, המעודדת התחדשות עירונית בשכונה, יתווספו לכ-3000 יח"ד קיימות עוד כ-9000 יחידות דיור, כאשר כשליש מהדירות הקיימות בשכונה מיועדות לפינוי בינוי ועוד כ אלף מיועדות להתחדשות במסגרת הליך תמ"א 38.

השכונה ממוקמת בסמוך לצירי תנועה מרכזיים- דרך בן צבי ונתיבי איילון. במקביל לבנייה למגורים צפוי גם פתוח תשתיות ותוספת מבני ציבור וחינוך. הפרויקט הראשון בהתחדשות עירונית בשכונה, ברחוב ארבר, אושר לאחרונה להפקדה על ידי הועדה המקומית וייבנו במסגרתו כ-300 יח"ד חדשות. מחירי הדירות בשכונה, כמו גם בכל דרום העיר תל אביב , ממשיכים לטפס. אם לפני כשלוש שנים, היה מחיר דירה בשכונה כ 1.25 מליון שקלים, הרי שכעת הוא מגיע מעל לשני מליון שקלים בממוצע.

קריית יובל ירושלים - אחת השכונות הוותיקות שמתחילה לעבור תהליך של התחדשות, עם תחילת העבודות להקמת מתחם מגורים חדש ועדכני בהיקף של לא פחות מ 500 יחידות דיור ברחוב טהון בשכונה. אין ספק שהבנייה החדשה והתכנון העכשווי של מגדלי מגורים עם קומת מסחר לרווחת הדיירים, יפיחו רוח חדשה במתחם ובשכונה כולה , ויהיו לכך גם השלכות רבות על מחירי הדירות בשכונה שצפויים לעלות.

השכונה, שעד סוף שנות ה־80, כללה שיכוני עולים והתשתיות בה היו מוזנחות, עברה בעשורים האחרונים שינוי עמוק, וכיום היא נחשבת לאזור מגורים איכותי וליעד מבוקש למשפחות צעירות, יש בה מתנ"ס ומרכז מסחרי פעיל ובתי הספר בשכונה נחשבים טובים. כעת, עם בניית פרויקטים חדשים, לצד שיפור התשתיות, הפופולאריות של קריית יובל צפויה לזנק ולהנות מתנופת בנייה. לכך תוסיף העובדה כי לשכונה נגישות תחבורתית גבוהה, היא נמצאת במרחק נסיעה קצר באוטובוס למסוף הרכבת הקלה בהר הרצל, ובעתיד הקרוב יתחילו העבודות להארכה קו הרכבת בפאתי השכונה, כשבעתיד היותר רחוק מתוכנן לעבור בה קו רכבת נוסף.

פרויקט שדרות היובל בירושלים

מיקומה המרכזי של השכונה והפיתוח התחבורתי בדרום מערב העיר, מבטיחים כי הביקוש להתגורר בקריית יובל ילך ויגבר. והמחירים? מאז 2016 עלה מחיר ממוצע של דירה בשכונה מ-1.7 מליון שקלים ל-1.85 מליון שקלים בממוצע.

אין ספק שניתן להפיח חיים ולחדש אזורים ותיקים שהתיישנו וזאת, לאחר תכנון חכם של בינוי ותשתיות שלוקח בחשבון את צרכי התושבים הקיימים והחדשים. מרגע שמתחילים תהליכים אלה ויוצא לדרך פרויקט ראשון, מתחילים לטפס למעלה הביקושים ובעקבות כך גם המחירים. הדבר נכון בעיקר לשכונות רחובות ומתחמים שהמיקום שלהם במרכזי ערים ובקרבת כבישים ראשיים , ודרכי גישה בינעירוניות.