לידיעת הממשלה הבאה

ממשלת ישראל הבטיחה לפעול להורדת מחירי הדיור. אלא שתוכנית מחיר למשתכן סייעה בכך רק באופן חלקי, ומחירה היה גבוה מדי. המחירים נבלמו אבל לא ירדו, והשוק נכנס לקיפאון עמוק. מערכת הבחירות המפתיעה הנוכחית ודחיית הקמת הממשלה הבאה לספטמבר־אוקטובר לא תשפר את המצב. "ישראל היום מיובשת מדירות", טוען ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "המדינה מחזיקה קרקע ומוכרת אותה לאט מדי, ולא מאפשרת לנו לבנות בקצב שבו האוכלוסייה גדלה וצורכת דיור. המטרה המרכזית הראשונה שלנו היא הגדלה דרמטית של היקף היצע הקרקעות המאושרות לבנייה לכ־100 אלף יחידות דיור בכל שנה".

הצלחתו של ארגון כלשהו, ובכלל זה ממשלה, תלויה גם ביכולתו לבחון רעיונות חדשים ויצירתיים. הצבנו בפני ראשי משק הבנייה אתגר: בואו הציעו לממשלה הבאה דרכים חדשניות ויצירתיות לפתור נושאים מהותיים המפריעים לענף לתפקד כראוי: כלומר, איך לקדם תהליכים מקצרי בירוקרטיה, איך לרפא את תחלואי התשתיות, איך להפשיר את הקיפאון בשוק הדיור ומה לעשות עם מחיר למשתכן, איך להניע את תהליכי ההתחדשות העירונית, ואיך להאיץ את קצב הבנייה. לפניכם ההצעות שקיבלנו:

תחום התשתיות

אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב: "יש להקים צוות מומחים שיתכנן תוכנית אב לכל התשתיות העיקריות במדינה. המצב היום הוא שכל שר קובע אילו תשתיות שקשורות למשרדו, יוקמו. צריך לקבוע סדרי עדיפויות לביצוע, וחשוב להבין שאי אפשר הכל ביחד. סדרי העדיפויות צריכים להיות כאלה שהתשתית שתוקם תשרת תשתית קיימת. כך לא יוקמו פילים לבנים כמו למשל גשר לטרון שעומד כבר חמש שנים ללא שימוש כי בנו אותו בטרם עת, עוד לפני שבנו את מסילת הרכבת. BOT (מימון, הקמה ותפעול) הוא מודל מצוין כשמדובר בפרויקטים גדולים של תשתית הנבנים עבור הממשלה ביזמות, אולם יש מקום לכך שחוזי BOT יהיו זהים, מלבד כמובן שינויים ספציפיים המתבקשים מאופי הפרויקט".

פרויקט מחיר למשתכן בקריית ביאליק של חברת גיא ודורון לוי (צילום: יח"צ)

מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן: "בזכות תוכנית מחיר למשתכן שווקו קרקעות רבות בכל הארץ ובייחוד בפריפריה, מה שהוביל לרוויה בערים רבות. רבות מהקרקעות שווקו כשהן לא בשלות לבנייה מיידית ו/או לא מותאמות לצרכים ולאופי הביקוש, רק כדי לעמוד ביעד השיווק. על קברניטי שוק הדיור בממשלה הבאה לעצור את שיווק הקרקעות הלא מבוקר ולהתמקד בתכנון תב"עות שיתאימו לצרכינו בעשרות השנים הבאות, ושניתן יהיה לממש במהירות, כך שלאחר שיווק הקרקע לא ייאלצו היזמים לחכות שנים לפיתוח התשתיות לפני שיוכלו להתחיל בבנייה".

רוני מזרחי, ראש לשכת הקבלנים ובעל חברת מזרחי ובניו: "יש לשווק קרקעות בעסקאות קומבינציה לקבלנים, כך שהמדינה תוכל לקבל דירות מוכנות ללא צורך בהשקעה כספית, וללא הפסדים כמו בתוכנית מחיר למשתכן. הקבלנים יבנו מהר ואיכותי, והמדינה תקבל 20% עד 40% מיחידות הדיור שייבנו והיא תחלק, תשכיר, תמכור ותחכיר אותן לפי שיקול דעתה ולפי הצרכים של האוכלוסיות החלשות. מומלץ גם לאפשר להפוך 30% מהשטחים בבנייני משרדים ותעסוקה לדירות המיועדות רק להשכרה לסטודנטים וזוגות צעירים".

פרויקט מחיר למשתכן בשכונת נווה דורון רמלה | יזם: חברת פרשקובסקי (צילום: יח"צ)

חנן מור, יו"ר ובעלים קבוצת הנדל"ן MORE: "בסיס התוכנית החדשה חייב להישען על מטה הדיור הלאומי כמטה מתכלל לפתרונות הדיור. דרוש משרד ממשלתי ראשי שיתכנן תכנון אסטרטגי לנדל"ן, עם סמכויות ויכולת ביצוע, בכפוף למשרד האוצר או ראש הממשלה. מכרזי המדינה צריכים להשתנות כך ש־40% מהדירות יוקצו לטובת שכירות ארוכת טווח עם תקרת מחיר שהמדינה תקבע, ויתר הדירות יוקצו לשוק החופשי. רפורמה נדרשת בחוק התכנון והבנייה – כרגע החוק פוגע בתהליכי הרישוי וגורם להתארכות משך הקמת הפרויקטים, וכתוצאה מכך גורם לעלויות גבוהות מאוד לקבלנים וכן לעליית מחירי הדיור. גם ברשויות המקומיות נדרשת רפורמה – הגיעה העת לאחד ולהקטין את מרחבי הרישוי והתכנון במדינה. והכי חשוב, דרושה רפורמה בארנונה באופן שיעודד רשויות מקומיות לתמוך בבנייה".

בירוקרטיה

מריו קופל, מנכ"ל חברת ארזים מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "התוכנית החשובה ביותר בעיניי, שנדרשת המדינה לקדם, היא התוכנית להגדלת הוודאות התכנונית בישראל. כיום, כשיזם נכנס לפרויקט, הוא לרוב אינו יודע מה ידרשו ממנו הרשויות, כמה זמן הוא צפוי להיות לכוד בבירוקרטיה ואיזה תהליכים הוא יצטרך לעבור עד לקבלת אישור לתב"ע או היתר הבנייה המיוחל. כדי להגדיל את הוודאות ולמנוע עיכובים מיותרים, על המדינה להביא לקיצור משמעותי של זמני התכנון, ואפילו לתגמל רשויות שיביאו להוצאת היתר בנייה בחודשים ספורים בלבד. יש ליצור סטנדרט קבוע בנהלי תכנון ובנייה, כדי לצמצם את ההיבט הבירוקרטי בכל הליכי הרישוי. נדרשת גם המשכיות שלטונית, באופן שיזם שהתחיל בהכנת תב"ע בקדנציה של ראש עיר אחד, יהיה זכאי להמשיך בתהליך באותה מדיניות תכנונית גם לאחר מינוי ראש העיר החדש".

פרויקט שכירות ארוכת טווח בהרצליה שהסתיים בהצלחה, "סביוני גליל ים" | יזם: אפריקה ישראל (צילום: רמי חכם)

עו"ד ענת בירן, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בתחומי המקרקעין והתכנון והבנייה: "אחד החסמים של הענף כיום הוא חוסר סנכרון בנושא התכנון בין המשרדים השונים. אמנם מנהל התכנון עבר לאחריות משרד האוצר, אולם עדיין גם בקדנציה הנוכחית ראינו כיצד אין הלימה בין תכנון המגורים לתכנון התחבורתי לבין תכנון משק האנרגיה וכיו"ב. רק באמצעות משרד תכנון ובנייה שבראשו יעמוד שר, ניתן יהיה לייצר תוכניות כוללות להקמת שכונות וערים בהתאם לסדרי העדיפויות במדינה ותוך הקצאת משאבים מלאים עבורן, כך ששכונה לא תמתין למחלף או לכביש".

שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת משולם לוינשטין: "יש לקצר בסכין מצ'טה את הבירוקרטיה. יש להגדיר את התנאים למתן היתרים, וכל מי שעומד בהם יוכל לקבל היתר תוך פחות מחודש, ממש כמו שהדבר נעשה ברוב ארצות העולם. יש לצמצם את גחמות העיריות המשתנות מעיר לעיר, מרחוב לרחוב, וממהנדס עיר למהנדס עיר. כמו כן, יש לטפל בהיצע – פשוט, בסיסי וקל, היצע העונה על ביקוש, הבונה איזון ומחיר, בונה כלכלה נכונה, מבריא את השוק ומחזיר אותו לחופשי ונורמלי. המשקיעים אינם אויב העם. הם מניעים שוק, מבססים ערך כלכלי ראשוני, מאפשרים להתניע פרויקטים ולבסוף גם נותנים פתרון לדיור להשכרה. כמו כן, אני מאמין כי חשוב להוציא יותר פרויקטים לעירוב שימושים ולהשכרה אבל תוך הוזלת מחיר הבסיס וקיצור טווח תקופת השכירות המחייבת את היזמים לחמש עד עשר שנים ואז אפשרות מכירה".

מחיר למשתכן

אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין: "בשבועות האחרונים ראינו יותר ויותר דירות של תוכנית מחיר למשתכן ששווקו לשוק החופשי כי לא היה להן ביקוש. תוכנית הדיור המיטבית הבאה יכולה לבוא משני כיוונים: צמצום תוכנית מחיר למשתכן הנוכחית, כך שישווקו במסגרתה רק 30% מהדירות והשאר בשוק החופשי, או ביטול התוכנית והחלפתה בתוכנית אחרת של פישוט ההליכים המסורבלים בעת אישור תב"ע, הוצאת היתר, טופס וכו'".

אבי זיתוני, הבעלים של חברת א.זיתוני: "הממשלה החדשה חייבת לסיים את תוכנית מחיר למשתכן. זו תוכנית שגויה, יקרה מאוד למשק, שעשתה בלגן בשוק החופשי ואין בה כל היגיון כלכלי. במבחן התוצאה התוכנית לא הוכיחה עצמה. היא לא הביאה לירידת מחירים כמו שהובטח, והמחסור בדירות עדיין קיים. יש ליישם תוכנית ממשלתית חדשה שתהיה מבוססת על שיווק קרקעות רמ"י בשוק החופשי, לצד מענקים לזוגות הצעירים כדי להקל עליהם את הדרך לדירה הראשונה. המענקים יכולים להיות על־ידי מתן הטבות שונות בגובה של כ־200 אלף לרכישת הדירה היכן שירצו. בכך גם לא מגבילים אותם רק לאזורי פריפריה מנותקים ורחוקים כמו שעשתה מחיר למשתכן".

סיוע ממשלתי

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ היוצא ובעליה של חברת הבנייה לי־רן: "אחת הבעיות בתוכנית מחיר למשתכן היא שהמדינה חילקה הטבות של מאות אלפי שקלים גם למי שלא ממש היה זקוק להן. לממשלה החדשה אני מציע להקים קרן למחוסרי דיור וזכאים. הקרן תיתן מענק של 250 אלף שקל לזכאים שיבחרו על־פי קריטריונים כלכליים וחברתיים, ותאפשר להם לרכוש דירות יד שנייה או דירות חדשות בכל רחבי הארץ, וזאת עד סכום שיקבע מראש. הזכאים יחוייבו לגור בדירה, ובמידה והם ירכשו דירה נוספת, הם יחזירו את המענק במלואו ללא ריבית והצמדה. הסכום יוחזר לקרן ויוכל לשמש זוגות נוספים, כאשר הרעיון הוא שהקרן תפעל לאורך עשרות שנים. שיטה זו תבטיח שהדירות יירכשו לשם מגורים ולא לשם השקעה קצרת מועד ויסייעו לזוגות בתחילת דרכם. הכללת דירות יד שנייה תאפשר רכישת דירות זולות יותר ותיצור גם לעשירונים התחתונים אפשרות לרכוש דירה".

יצחק לקס, מנכ"ל קבוצת אלדד פרי ויו"ר עמידר לשעבר: "אחת מהתוכניות של משרד האוצר להתמודדות עם מצוקת הדיור ועם מחירי הדירות הגבוהים, היא מציאת פתרונות של שכירות ארוכת טווח לאלה שידם אינה משגת לרכוש דירה. הרעיון מבורך, ואולם קצב הביצוע לחלוטין אינו משביע רצון. רק מספר משמעותי של עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח יוכל לתת מענה לכך.

"כדי שיהיה ניתן לבצע פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח יש לתקן תקנה הקובעת במפורש כי ניתן לבצעם על קרקע חומה המיועדת לשימוש למטרה ציבורית, כמו גני ילדים, בתי ספר, מתנסי"ם ועוד, לא רק של רשות מקומית, אלא גם על קרקעות חומות הנמצאות בידי גורמים פרטיים. למותר לציין כי פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח אף יזכו להטבות הקיימות לחוק לעידוד השקעות הון הכוללות בין היתר מס חברות מופחת, פחת מואץ ופטור ממע"מ, הטבות שיעודדו את היזמים להיכנס לפרויקטים כאלה".

אתר בנייה(צילום: אוראל כהן)

ורד צרפתי זבולון, משנה לנשיא התאחדות בוני הארץ, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון: "תוכנית הדיור הבאה חייבת להכיל מתן מענקים שווי ערך למי שיזכה במכרזי מחיר למשתכן ברחבי הארץ. זוגות צעירים רבים מעוניינים לממש את מלוא ההטבה במקום הנותן להם ערך זכייה מקסימלי וכך למשל: בהרצליה שווי הטבה עומד על כ־700 אלף שקל, בראשון־לציון על כ־500 אלף שקל ואילו בחריש, עפולה, דימונה ועוד שוויה ההטבה עומד על כ־200 אלף שקל בלבד. אני חושבת שצריך להחיל שיטה של מענקים שווים לכל הזכאים לדיור וכל זכאי ירכוש דירה בכל מקום שיבחר בו, במחיר השוק. אני מאמינה שתוכנית כזו תעודד פיזור של האוכלוסייה, שהיום מתרכזת במרכז הארץ".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "כדי לפתור את משבר הדיור לא חייבים תמיד להמציא את הגלגל מחדש אלא רק לשפר אותו. לדוגמה, בעבר אחד הכלים שעזר לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה היה משכנתה לזכאים. מדובר במשכנתה שהריבית עליה סובסדה על־ידי המדינה ולכן נחשבה למאוד אטרקטיבית. אני מציע להחזיר את המשכנתה לזכאים ולעדכן את התנאים, הסכומים והריביות כך שיתאימו לשוק של היום ולזוגות צעירים. במקום שהמדינה תוציא מיליארדי שקלים על מחיר למשתכן היא יכולה לעזור לזוגות צעירים על־ידי ריביות נמוכות יותר. נוסף על כך יש לאפשר 90% מימון, כש־20% מהם יהיו בערבות מדינה".

שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין: "ההצעה שלי היא לקבוע מה גובה הסבסוד שצעירים וחסרי דיור זכאים לו, ולאפשר להם לממש אותו בכל פרויקט ולרכוש את הדירה שהם רוצים במיקום שהם בוחרים. זה עדיף עשרות מונים על המצב כיום, שבו הסבסוד ניתן באמצעות המנגנון המסורבל והלא שוויוני של מחיר למשתכן ושיטת ההגרלות. יש לשנות לחלוטין את הסנטימנט הקיים כיום בשוק. צריך להפסיק עם פסיכולוגיה שלילית וליצור אווירה חדשה, נקייה וחיובית של איחוד כוחות לפריחת ענף הנדל"ן. צריך לעבוד יחד כדי להחזיר את המשקיעים לשוק, להחזיר את הקרקעות לשוק החופשי, להגדיל את היצע הדירות החדשות ולתת לכוחות השוק לפעול".

שלום שטרית, מנכ"ל שתית: "לפני הכל, יש להפסיק את פרויקט מחיר למשתכן שמיצה את עצמו. במקומו יש לשווק קרקעות במחירי מקסימום, להקים קרן בנייה לדיור ציבורי בסך 50 מיליארד שקל, ולבנות 50 אלף יחידות־דיור שיימכרו לזוגות הצעירים במחיר של עלות הבנייה למדינה. בכל שנה המדינה נותנת עזרה בשכ"ד של שני מיליארד שקל בשנה, כפול 25 שנה – אז יש למדינה 50 מיליארד שקל, והיא יכולה להקים בעצמה 50 אלף דירות מוזלות שיימכרו במחיר נמוך".

התחדשות עירונית

הכלכלנית דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה: "ההתחדשות העירונית בישראל צריכה אתחול מחדש. על הרשויות להגדיר את מטרות ההתחדשות העירונית בעירן, התחדשות עירונית היא לא רק אמצעי לחיזוק מבנים ופתרון למצוקת הדיור אלא הזדמנות לתכנון מחדש של הערים הוותיקות בישראל. לצורך כך אין להסתפק ביוזמה הפרטית של יזמים ודיירים המעוניינים בחיזוק מבנה בודד או בתב"ע נקודתית, אלא ליזום בכל עיר מדיניות ארוכת טווח שתטפל בכל היבטי והשלכות ההתחדשות לרבות חידוש מבני מגורים, מבני ציבור, חידוש והקמת תשתיות ועוד. יש לקבוע מסמרות בחוק שיאפשרו תכנון וביצוע לאורך שנים בהתאם להגדרת הצרכים הראשונית שתעוגן במסמכי המדיניות".

ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ובעלים משותף בקבוצת כנען: "חייבים לייצר תכנון מסיבי של מתחמי פינוי־בינוי גדולים אבל בצורה מבוקרת, המלווה על־ידי שמאי שיבחן את הכלכליות של כל פרויקט. יש ליצור תתי מתחמים כדי שבעלי דירות ודיירים לא יהיו תלויים יותר מדי בשכנים שלהם. המדינה חייבת לעשות מעשה אמיץ ולהפקיע מהרשויות המקומיות את היכולת לאשר פרויקטים בהתחדשות עירונית, זאת מכיוון שהתכנון ברמה המקומית והתכנון ברמה הארצית מייצגים שתי השקפות עולם שונות, ולעיתים ניגוד עניינים בין טובת המדינה לבין רצונות הרשות/העירייה. ניגודי העניינים הללו גורמים בפועל ל'תקיעת' מאות פרויקטים של התחדשות עירונית בתור הארוך במסדרונות העירייה".

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה: "פרויקטים של התחדשות עירונית הם מטבעם פרויקטים חברתיים, שהמיוחד בהם הוא השילוב בין תושבים ותיקים וחדשים. חובתנו היא לראות את התושבים הוותיקים ממשיכים לגור בשכונה המחודשת. גם הדיירים הוותיקים זכאים לשיפור באיכות החיים. הם רגילים לתשלום דמי ניהול או ועד בית נמוכים, והמצב החדש מייקר את דמי הניהול ולא תמיד ידם משגת. המדינה חייבת לפתור את סוגיית הסיוע בתחזוקה ודמי הניהול לדיירים הוותיקים, על־ידי דרישה להקמת קרן תחזוקה. הדבר יכול להתממש על־ידי תוספת זכויות, יצירת הכנסה ממסחר או על־ידי קרן הונית שתמומן מתוספת זכויות נוספת בפרויקט שתעבור ישירות לדיירים ולא ליזם".

האצת הבנייה וכוח אדם

ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ: "יש להשלים את טיפול העומק שהתחלנו בנושא תאונות העבודה בענף, בשיתוף פעולה שלנו עם הממשלה וההסתדרות ולא נגדן. אנו דורשים ממשרד העבודה והמשטרה לקבל את דו"חות התאונות כדי שנוכל להפיצם בין הקבלנים שיילמדו, יראו וייראו. כל ניסיון שעשינו לקבל דו"ח תאונה נכשל עד היום. בתחום הבטיחות אנו משקיעים ונשקיע הון והרבה מאוד מאמץ: שיתפנו פעולה עם המדינה כדי לקדם מעבר לפיגומים חדשים, פעלנו עם הכנסת לייצר את מקצוע עוזר הבטיחות למנהל העבודה, הבאנו לתיקון וקיצור הכשרת מנהלי העבודה ואנו משתתפים במימונה, הקמנו פורום משותף לבחינת צורכי הבטיחות עם ממוני הבטיחות בענף ועוד".

יגאל גוברין, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות: "אתגרי 20 השנה הקרובות והצורך העצום בתנופת בנייה והקמת תשתיות מתאימות עומדים בפני קושי גדול בגלל מחסור במהנדסים אזרחיים. בישראל פועלים היום כ־20 אלף מהנדסים אזרחיים, אך על מנת לממש את כל תוכניות הממשלה נדרשים עוד כ־5,000 מהנדסים בעלי מיומנות והשכלה בתחומים שונים. הממשלה צריכה לפעול לצמצום הפער במספר דרכים, דוגמת מיקוד המל"ג בהגדלה מכוונת של מספר הסטודנטים, הכשרת מהנדסים מתחומים משיקים כמו הנדסת מכונות, יצירת מסלול לימודים שיאפשר השלמת לימוד להנדסאים, שיתופי פעולה עם האקדמיה בארץ ובחו"ל, התאמת תנאי סף במכרזים ציבוריים על מנת לאפשר למהנדסים לצבור ניסיון, כל זאת לצד טיפול במעמד המהנדסים ובשכרם ויצירת תנאים כלכליים אשר יחזירו מהנדסים שפרשו לגמלאות למעגל העבודה ועוד".

חיים קראדי, מנכ"ל חברת הבנייה פרשקובסקי: "על הממשלה החדשה לאפשר לקבלנים להגדיל את שעות העבודה של הפועלים בפרויקטים שעדיין לא אוכלסו. ניתן לעבוד בשתיים או שלוש משמרות, וכך לקצר את משך הבנייה כמעט למחצית מהזמן. כך עושים בכל העולם, וכדאי לאמץ את השיטה".