היום שאחרי "מחיר למשתכן"
מצד אחד עשרות אלפים שזכו בהגרלה בתוכנית הדיור הממשלתית ומתמודדים עם שלל עיוותים, כמו משקיעים שברחו, שיווק מכרזים לא בשלים ועוד. מנגד דו"ח עדכני של האוצר מצביע על שיא של שנתיים במכירות דירות השוק החופשי. ובתווך היזמים, שעדיין תומכים בתוכנית בכפוף לשורה של שינויים. עופר פטרסבורג בדק מה צופנת מדיניות הממשלה הבאה בדיור בהישג יד
לאחר שזכו בהגרלה בגליל ים בהרצליה, דפנה ואורי, בני 32, חייכו מפה לאוזן ושיבחו בלהט את התוכנית הממשלתית "מחיר למשתכן". אולם ביום ההגרלה, כשהגיע תורם ונכנסו לפני כחודש לבחור את הדירה, נדהמו לגלות כי נשארו שני פנטהאוזים בסביבות 3 מיליון שקל.
"אנחנו זוג ממוצע שבקושי שורד את החודש. באותה השנייה הבנו שהתוכנית מיטיבה עם עשירים", אומרת דפנה, המתפרנסת כעוזרת גננת. אבל פה לא נגמר הסיפור: לאחר שלא בחרו פנטהאוז, מסיבות מובנות, הורו להם להיכנס לאתר של "מחיר למשתכן" וללחוץ על ביטול זכייה, אחרת לא יוכלו להשתתף בהגרלות הבאות באותו מקום, וכך עשו. "לא ברור מדוע לא נתנו לנו, כפי שביקשנו, להישאר ברשימת ההמתנה של הדירות בפרויקט, ואם יהיו ביטולים ניכנס שוב להגרלה, כי הרי תמיד יש ביטולים", אומרת דפנה.
מדובר על עיוות נוסף מתוך עשרות בתוכנית שייסד לפני כארבע שנים שר האוצר משה כחלון וכינה אותה: "חוסם עורקים לעצירת דימום". כך לדוגמה, את המשקיעים ואיתם מיליארדי השקלים הבריחו מעבר לים, את הזוגות הצעירים פיתו להשקיע בדירות רפאים, המכרזים ששווקו לא היו בשלים, שכר הדירה עלה ומועד מסירת המפתח התארך מדי, ואלו רק חלק מהכשלים הרבים. ואגב, לגבי דפנה ואורי, הודיעה שרת השיכון והבינוי ד"ר יפעת שאשא־ביטון בעקבות פנייתנו, כי תורה לבחון את שיפור התקנון.
מן הצד השני, עד היום זכו כ־64,000 זכאים חסרי דירה בתוכנית "מחיר למשתכן", ומתוכם כ־37,000 זכאים מסדרה א', כ־19,000 זכאים מסדרה ב' וכ־9,000 זכאים מסדרה ג'.
גם שכ"ד וגם משכנתה
ממשלה חדשה בפתח, והשאלה המרכזית שתישאל היא: "מחיר למשתכן" לאן?
"לא משנה מי יהיה שר האוצר הבא, התוכנית חייבת להימשך", אמר השר כחלון שבועיים לפני הבחירות. אולי רבים שכחו, אבל ערב בחירות 2015 ראש הממשלה בנימין נתניהו הכריז על פתרון הדיור לזוגות צעירים כיעד מרכזי.
מאז ניסתה הממשלה להוריד את מחירי הדיור, ואומנם הצליחה לבלום את קצב העליות הדרמטיות שהגיעו ל־100 אחוז בעשור, אבל בחישוב הכללי, מאז כהונתה של הממשלה עלו המחירים ב־13.5%. מאידך פרק הדיור בדו"ח בנק ישראל נפתח במילים: "בשנת 2018 ירדו מחירי הדירות לראשונה לאחר עשור שבו עלו ברציפות, זאת בהשפעת מאמצי הממשלה".
"התוכנית לא הפחיתה במחירים כפי שרצתה גם למי שזכה", אומר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "כל אחוז כישלון עלה לנו 480 מיליון שקל. העיכובים הרבים יחד עם העלייה במדד תשומות הבנייה הקטינו את ההנחה משמעותית. לחלק מהרוכשים העיכובים אף מחקו את ההנחה לגמרי, כשהם נאלצים לשלם גם שכר דירה וגם משכנתה. התוכנית וייחודה לזכאים הביאה לקיטון במספר הדירות להשכרה, עניין אשר העלה את מחירי השכירות ברחבי הארץ רק בשנה החולפת בכחמישה אחוזים".
ומה יחליט שר האוצר הבא? 7.1 מיליארד שקל הוציא משרד האוצר על תוכנית "מחיר למשתכן" עד כה. מדובר, שלא נתבלבל, באומדן רשמי של החשב הכללי באוצר רוני חזקיה, המורכב מכ־5.3 מיליארד שקל אובדן הכנסות מקרקע, כמיליארד שקל נוספים לטובת סבסוד עלויות פיתוח ומענקים לרוכשים בהיקף של כ־800 מיליון שקל נוספים. צריך גם להניח, שמאז פרסום הדו"ח בתחילת חודש יולי השנה עלה הסכום עוד יותר.
ומה הייתה התועלת מההוצאה האדירה הזו לשוק הנדל"ן הישראלי? כששאלנו את שר האוצר כחלון במהלך השנים מה מטרת תוכנית הדגל שלו, קיבלנו תשובות שונות, לפי ביצועי מדד מחירי הדיור באותו החודש. כשהיה יורד, אז התוכנית נועדה להוריד את מחירי הדירות, וכשהיה עולה, מטרתה הייתה לסייע לזוגות צעירים נקודתית ולא לטפל בשוק בכללותו.
בפועל שוק הדיור עלה באיטיות, כשבחודשים האחרונים החל להרים ראשו ביתר שאת. גם רוב אותם זוגות צעירים שחפצו ביקרם עדיין לא יודעים כמה תעלה להם הדירה שרכשו וחשוב מכך - מה תהיה עלות הרכישה הכוללת שלהם, כשמביאים בחשבון גם תשלומי משכנתה, שכר דירה והתייקרויות, הנובעות מההצמדה למדד תשומות הבנייה.
כעת מצויה כלכלת ישראל בצומת דרכים, ולאור הגירעון, ברור שהמשק והממשלה אינם יכולים לשאת בעוד ארבע שנים של עלויות "מחיר למשתכן", בעוד משרדי הממשלה עוברים קיצוצים ומן הסתם, נחווה בהמשך גם העלאות מיסים.
עדיאל שמרון, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, מאמין שהתוכנית תמשיך, אבל תמהיל הרוכשים ישתנה: "'מחיר למשתכן' יצרה הנחות לרוכשים כנגד הנחה שניתנה בקרקע, הפחתת עלויות והקטנת מרווחי הרווח של היזמים. שיטת המכרז היא שמתמודדים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר ולא על מחיר הקרקע. עצם שינוי שיטת המכרז מייצרת ריסון של המחירים, ולכן אני ממליץ להמשיך עם הפרויקט החשוב הזה בכפוף להתאמות מסוימות. בין השאר, לשקול להקטין את המינון בין יחידות דיור ב'מחיר למשתכן' ויחידות דיור בשוק חופשי, וכן לשקול קביעת מחיר קרקע מקסימלי לפרויקטים של 'מחיר למשתכן'".
מול כל אלה, לפתחה של הממשלה החדשה עומדת צרה נוספת, לאחר שהתברר על ידי היועץ המשפטי לממשלה לאחרונה, כי ההגרלות כלל אינן חוקיות, שכן שר האוצר, למרבה האבסורד, לא ביקש אישור ממשרד האוצר לביצוען כנדרש בתקנון. החשש: המדינה חשופה לתביעות מצד המפסידים בהגרלת הדירות.
ליאת דנינו, סמנכ"לית השיווק של חברת אלמוגים: "לממשלה שתקום יש הזדמנות פז לתקן את המצב ולאזן את הביקושים באופן טבעי בשוק הדיור. הפתרון של ממשלות קודמות שיש לחזור אליו הוא מתן הלוואה מסובסדת דרך בנקים למשכנתאות, הלוואה שיוויונית לכלל הזוגות הצעירים ולכלל הרוכשים בכל חלקי הארץ. ההלוואה הייתה בסכום קבוע וניתנה לכל זוג צעיר ללא קשר למקום מגוריו או לדירה הנרכשת".
היטלי השבחה מוגדלים
תהיה החלטת הממשלה אשר תהיה, זה הזמן לחשבון נפש מול התוכנית שהפכה תוכנית הדגל של הממשלה האחרונה. פנינו לחברות המובילות במכרזי התוכנית, כדי להבין לאן פניהם מועדות.
באופן מפתיע למדי, חלק מהחברות שהשתתפו בתוכנית בתחילה אינן פוסלות את המשכה, לאחר שכבר התאימה עצמה לצורכי השוק. לדוגמה, חברת אפריקה ישראל מגורים סירבה להשתתף בתחילה במכרזים שהוצעו. השינוי באסטרטגיה העסקית של החברה והפיכתה לשחקן מרכזי בתחום התחוללו רק עם השינוי בתוכנית, שבו חלק מהדירות הוצע לשיווק לשוק החופשי. לדברי דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק ומכירות אפריקה ישראל מגורים, "התוכנית במתכונתה הנוכחית, המשלבת בין רוב יחידות הדיור בפרויקט המיועדות ל'מחיר למשתכן' בכפיפה אחת עם יחידות דיור לשוק החופשי, היא שילוב מנצח לכולם. הדיירים נהנים ממפרטים ומרמת גימור גבוהים יותר בשטחים הציבוריים, הרשויות המקומיות נהנות מהיטלי השבחה מוגדלים".
לעומת זאת, מי שהאמינו בתוכנית "מחיר למשתכן" מתחילת דרכה והיו בין הראשונים שניגשו למכרזים, הם האחים גיא ודורון לוי, שהיו החלוצים גם בתוכנית ממשלתיות אחרות, כמו "דירה להשכיר" ו"מחיר מטרה". מאז "מחיר למשתכן" יצאה לדרך, זכתה החברה במספר רב של מכרזים והיא מתכננת ובונה למעלה מ־3,000 יחידות דיור בראש העין, ירושלים, מודיעין, נתניה ובשכונת אפקה החדשה בקריית ביאליק, שחלקן כבר אוכלסו. "בשנה האחרונה מסרנו מפתחות לאלפי אזרחים, רובם צעירים שזוהי דירתם הראשונה", אומר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של החברה. "זו זכות גדולה לראות אלפי אנשים שמחים, כשהם מקבלים את הדירה שלא היו יכולים לקנות בנסיבות אחרות".
חברה פעילה נוספת ב"מחיר למשתכן" היא אבני דרך. שמעון ברון, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברה: "הממשלה החדשה צריכה להמשיך בתוכנית במתכונת משופרת, וכדי שכוחות השוק יוכלו להתמודד עם האתגרים של ענף הנדל"ן למגורים והמחסור בהתחלות בנייה חדשות, עליה לנקוט פעולות נוספות, כמו שחרור קרקעות, שחרור החסמים וייעול וקיצור של תהליכי התכנון מצד הרשויות".
"התוכנית היא הזדמנות כלכלית שלא תחזור", מוסיפה הילה מילר, סמנכ"ל בחברת מ. אביב, שיצאה בפרויקטים המשלבים "מחיר למשתכן" ודירות למכירה בשוק חופשי. למשל, 90 דירות במסגרת מחיר למשתכן ו־19 דירות בשוק החופשי שבונה החברה בשכונת רקפות בראשון לציון, כשלצד הדירות המוזלות, מוצעים גם מיני פנטהאוזים החל מ־2.9 מיליון שקל. הפרויקט בהליך בנייה וברובו מכור.
משבר: בעוד 20-10 שנה
מנגד יש הצעות לשיפור ולמהפך בתוכנית הדגל. ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ, ספקן: "השר כחלון החליט שכל המכרזים יוצאים במחיר קבוע מוזל של הקרקע, והתחרות היא על מחיר המקסימום. זה צעד מבורך מאוד, אבל 'מחיר למשתכן' בסופו של דבר זה דיור בר השגה, ולכן אי אפשר להפוך אותו למה שיפתור את משבר הדיור. משבר הדיור האמיתי יהיה עוד 20-10 שנה. ראש הממשלה צריך להקים באופן מיידי רשות לתכנון אסטרטגי ארוך טווח. יש המון בעיות שצריך לפתור, המדינה חייבת להתעשת ולהירתם".
אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין: "תוכנית הדיור המיטבית הבאה יכולה לבוא משני כיוונים - צמצום תוכנית 'מחיר למשתכן' הנוכחית, כך שישווקו רק 30% מהדירות במסגרתה ו־70% בשוק החופשי. זהו כיוון רצוי וסביר, שכן כיום כבר שווקה כמות לא מבוטלת ב'מחיר למשתכן', כך שבאופן טבעי, היתרה של הזוגות הצעירים הולכת ומצטמצמת, ובמקביל הלחץ בשוק החופשי הולך וגובר. ואכן ראינו בשבועות האחרונים יותר ויותר דירות של 'מחיר למשתכן' ששווקו לשוק החופשי, כי לא היה להן ביקוש. הכיוון השני הוא ביטול התוכנית והחלפתה בתוכנית אחרת של פישוט ההליכים המסורבלים בעת אישור תב"ע, הוצאת היתר, טופס וכו'. יש לאפשר לשוק לחזור לאיזון ולא לטלטלו בעוד תוכניות ללא תוחלת".
גל קסטל, מנהל השיווק בחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "'מחיר למשתכן' היא תוכנית טובה, שזקוקה לרענון מחודש ולמקצה שיפורים מעמיק. הגיע הזמן לקדם תוכנית שיש בה פחות פופוליזם והרבה יותר ניהול שמטרתו להביא לשינוי אמיתי בשוק הנדל"ן. אין טעם להקים יחידות דיור רבות באזורים שבהם אין ביקושים, אלא להמתין לביקושים טבעיים ולבנות על פיהם. כיום המצב הוא שבאזורים עם ביקושים נמוכים אפשר לראות פרויקטים רבים שלא מצליחים לשווק את מלאי הדירות במסגרת 'מחיר למשתכן', מה שעלול ליצור מצב של דירות רפאים שיפגעו בערך הפרויקט".
לחשב מסלול מחדש
כך או כך בשוק מדווחים על חזרת הזוגות הצעירים למשרדי המכירות על חשבון התוכנית. גם הכלכלן הראשי באוצר דיווח בדו"ח שהוציא ביוני, כי בסך הכל נמכרו כמעט 30 אלף דירות בשוק החופשי ובתוכנית הדיור המוזל - שיא של שנתיים.
הנתונים מצביעים על היחלשות תוכנית הדגל של האוצר ועל כך שזוגות צעירים חסרי דיור מפסיקים לשבת על הגדר.
במהלך ארבע שנות הממשלה שינו את מסלול "מחיר למשתכן" עשרות פעמים תוך כדי תנועה. האבסורד הגדול ביותר, אולי, הוא כי לאחר שמשרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל ניהלו מלחמת חורמה נגד משקיעי הנדל"ן, התקבלה לפני מספר חודשים החלטה המאפשרת למכור דירות מוזלות בשוק החופשי. הסיבה: 873 דירות שנותרו ללא ביקוש.
אחד המתנגדים היותר חריפים לתוכנית הממשלתית הוא היזם רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", שרואה ב"מחיר למשתכן" לא רק כישלון צורב של תוכנית שהייתה אמורה, כביכול, לפתור בעיית דיור לרבבות ישראלים, אלא גם מקל שנתקע בשנים האחרונות בגלגלי שוק הדיור והביא אותו עד הלום. "את ה"שרץ" הזה, מדגיש מזרחי, כדאי לקבור בעולם שכולו טוב, ויפה שעה אחת קודם".
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מדבר היום על חיסול טבעי: "אנחנו רואים בחודשים האחרונים עלייה משמעותית בקצב המכירות. יותר ויותר חסרי הדיור, שחיכו במשך כשנתיים להגרלות 'מחיר למשתכן' או לירידת מחירים של דירות למכירה בשוק החופשי, הבינו שהסיכויים לזכות בדירה מוזלת במסגרת התוכנית הולכים ופוחתים, ושמהלכי הממשלה לא הצליחו לגרום לירידה, ובוודאי לא ירידה משמעותית, במחירי הדירות המוצעות בשוק החופשי. הגירעון התקציבי יחייב את הממשלה הבאה לנקוט צעדים להגדלת התקציב, ושהפסד ההכנסות למדינה הכרוך במימוש התוכנית יגרום לממשלה הבאה, כך סבורים רבים, להחליט על ביטולה או צמצומה של 'מחיר למשתכן'".
"'מחיר למשתכן' היא תוכנית שגויה, יקרה מאוד למשק וחסרת כל היגיון כלכלי, שבמבחן התוצאה יצרה בלגאן בשוק החופשי. היא לא הביאה לירידת מחירים כמובטח, והמחסור בדירות עדיין קיים", אומר אבי זיתוני, הבעלים של חברת א. זיתוני המקים פרויקטי מגורים באזור המרכז ובשרון. "אני ממליץ לממשלה החדשה ליישם תוכנית חדשה, שתהיה מבוססת על שיווק קרקעות רמ"י בשוק החופשי לצד מענקים לזוגות הצעירים, כדי להקל עליהם את הדרך לדירה הראשונה. המענקים יכולים להיות על ידי מתן הטבות שונות בגובה של כ־200 אלף לרכישת הדירה היכן שירצו".
גם שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת לוינשטין, סבורה שנדרשת חלופה: "כישלון 'מחיר למשתכן' והבחירות החוזרות גורמים לרבים שישבו על הגדר עד כה לחזור ולחפש דירות. אני צופה שהביקושים לדירות יתגברו ובהתאמה מחירי הדירות יחזרו לעלות. בתקופת 'מחיר למשתכן' שמנו לב לאי ודאות בשוק, מיעוט מכרזי קרקעות בשוק החופשי. כמו כן ראינו האטה בקצב התחלות הבנייה ובהתאם, היצע הדירות לפלח שוק. הפתרון המעשי הוא בהחזרת המכרזים לשוק החופשי, כפי שהיה נהוג, והגדלת מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית".
לפנייה לכתב/ת 
