התחדשות עירונית במתכונת של הריסה ובנייה היא בראש ובראשונה הזדמנות כלכלית אך בניגוד לעבר, יותר ויותר דיירים מבינים שהשיקול הכלכלי האמיתי בבחירת יזם אינו גובה התמורות, אלא היכולת שלו לייצר ודאות, מתן מענה יצירתי לדיירים השונים, בטוחות וליווי מקצועי שיבטיח שהפרויקט אכן ייצא לפועל. שרון נבו, מנכ"לית SoCity (סוסיטי), שופכת אור על השינוי בגישה ועל האופן שבו דיירים בוחנים היום הצעות להתחדשות עירונית.
התחדשות עירונית במתכונת של הריסה ובנייה מחדש הפכה לאחת ההזדמנויות המשמעותיות והיחידות לשדרוג איכות החיים במרכזי הערים: דיירים ותיקים מקבלים דירה חדשה, נהנים מבניין מודרני נגיש וממוגן בתוספת מערכות מתקדמות ולא פחות חשוב - סביבת מגורים משופרת. מעבר לחיזוק המבנים והגדלת היצע הדיור, מבחינת בעלי הדירות מדובר בשדרוג אמיתי לבית, לרחוב ולשכונה כולה.
3 צפייה בגלריה
בתמונה: זירת התחדשות עירונית של SoCity ברובע 3 הצפוף והמבוקש בתל אביב.
(קרדיט התמונה: SoCity)
השינוי המהותי באופן שבו דיירים בוחנים הצעה להתחדשות עירונית
באופן טבעי, במשך שנים רבות נקודת המוצא של דיירים הייתה כלכלית-מסחרית: זו “עסקה” שבה היזמים מתחרים על הפרויקט, והמדד המרכזי להשוואה היה מי נותן יותר. יותר מהכל - מי נותן יותר מטרים, יותר הטבות במפרט, שדרוג בקומות המגורים וכמה שיותר תנאים. הגישה הזו הובילה את עולם התמ"א ועסקאות הפינוי בינוי במשך תקופה ארוכה, ויצרה מרדף אחרי תמורות מקסימליות, לעיתים בלי לעצור ולשאול האם ההצעה באמת מחזיקה מים מבחינת תכנון, רגולציה וברגע האמת אף מבחינת כדאיות כלכלית.
כשההצעה הכלכלית פוגשת במציאות היא עומדת למבחן החשוב ביותר. במבחן הזה הוכח שההצעה הטובה ביותר בזמן מכרז דיירים / בחירת יזם היא לא זו שמבטיחה לדיירים את התמורה הגבוה יותר על הנייר, אלא דווקא זו שהינה בעלת ההיתכנות הגבוהה ביותר לצאת לפועל וגם זו שתספק את השקט הנפשי של הדיירים לא רק בסוף התהליך, אלא במהלך כל השנים שעוברות מרגע בחירת היזם ועד לקבלת המפתח.
דווקא משום כך, ובשל השינויים בשוק הנדל"ן, ניכר שינוי בגישה של דיירים בהתחדשות עירונית באופן בחירת חברת התחדשות עירונית לפרויקטים שלהם. אם בעבר הדיירים ניסו למקסם תמורות, היום חל שינוי מהותי והם מחפשים להצלחת התהליך והבטחה שבסופו הוא באמת ישדרג את איכות החיים שלהם", מציינת שרון נבו, מנכ"לית SoCity (סוסיטי) ומי שמחזיקה בניסיון של למעלה ב- 25 שנה ביזמות ובנייה במרכזי ערים בישראל.
האיכות של פרויקט התחדשות עירונית נמדדת לאורך כל הדרך, לא רק בסופה
תהליך התחדשות עירונית הוא לא זבנג וגמרנו. "היום, דיירים מבינים שהתחדשות עירונית היא לא אירוע נקודתי אלא מסע של שנים שכולל ישיבות, החלטות, חוסר ודאות, שינויים בדרישות מצד הרשות המקומית, פינוי מהבית, מגורים בשכירות, התמודדות עם פחדים טבעיים ועם דינמיקות מורכבות בתוך הבניין וחוסר ודאות לגבי איכות התוצר שיקבלו בסוף הדרך", מסבירה נבו. בהתחשב בכל ההיבטים הללו, כל פרויקט שלא מתקדם כנדרש נתקע, מתארך, או מספק תוצר באיכות לא מספקת ההשלכות אדירות: כלכליות, משפחתיות ונפשיות.
לכן, "שדרוג איכות החיים" הוא לא רק קבלת מפתח לדירה חדשה, אלא גם התהליך עצמו והיכולת של היזם לפעול בשקיפות, להבטיח קצב קידום מהיר, לבסס דרכי תקשורת איכותיות ובעיקר לייצר ודאות שהתמורה לדיירים באמת תבטא שיפור בפונקציונליות, בנוחות ובהנאה ממרחב המגורים.
3 הדברים החשובים ביותר בבחירת יזם התחדשות עירונית
1. יזם שמבין שהתחדשות עירונית היא קודם כל של הדיירים
הדבר הראשון שדיירים צריכים לוודא הוא שהיזם יודע לתת ליווי אישי וצמוד, לא כסיסמה אלא כפרקטיקה: מי איש הקשר? איך מתבצעת התקשורת? האם יש מנגנון מסודר לעדכונים, מענה לחששות וניהול קונפליקטים? מהי האסטרטגיה שלו לטיפול בדיירים המסרבים לקידום הפרויקט? מה הסיוע שניתן לדיירים לקראת הפינוי? אילו ערבויות כלכליות ושכבות הגנה ניתנות לדיירים? ומה היכולת שלהם להשפיע על תכנון הדירה החדשה שהם הולכים לקבל?
"תהליך של התחדשות עירונית כולל הרבה 'רגעי אמת' שגם אם עבור היזם נראים "סטנדרטיים" וחלק מהיום יום, עבור הדיירים הינם בעלי משמעות אדירה", מסבירה נבו. לדיירים יש חששות טבעיים, התנגדויות, לבטים, שאלות חוזרות והיכולת של החברה להכיל את המורכבות האנושית, בלי לייצר תחושת לחץ או ניתוק, היא מרכיב קריטי בהצלחה.
מבחינת היזם - חשוב לדעת מתי צריך לדחוף ולעבוד ביחד ומתי להעביר דיווחים ועדכונים. מבחינת הדיירים - חשוב להתעקש על שקיפות ולא להסתפק באמירות ריקות. "תבקשו לקבל הערכה של לוחות זמנים ריאליים, הסברים ברורים, ערבויות אמיתיות ויצירת מסגרת עבודה ודרכי התקשרות שמכבדות אתכם כדיירים כשותפים ומבטיחות את הביטחון שלכם מעל הכל", היא מציינת.
3 צפייה בגלריה
בתמונה: "שותפות אמיתית עם הדיירים היא הדבר החשוב ביותר בתהליך התחדשות עירונית", שרון נבו עם דיירים בסוקולוב 23, תל אביב
(קרדיט התמונה: SoCity)
2. יכולת לפתרון בעיות ורקורד מוכח בהשלמת פרויקטים
בפרויקטים של התחדשת עירונית יזמים בהכרח יתקלו בקשיי בירוקרטיה, אתגרי בנייה, דרישות בטיחות, שינויי תקינה, מטלות יזם, אתגרי חניה, אילוצי תכנון ועיכובים באישור תב"ע וקבלת היתרים, שלכולם השפעה ישירה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
חברת התחדשת עירונית איכותית נמדדת ביכולת שלה לצפות סיכונים ולפעול בגמישות על מנת לבצע התאמות שיאפשרו את השלמת הפרויקט גם כאשר העסק נהיה מורכב. "בכל פרויקט יש אתגרים. למשל, בפרויקט שקידמנו ברחוב יגאל אלון בהרצליה העירייה דרשה תקן חניה גבוה ממה שתוכנן במדיניות שלה והמשמעות הייתה הוספת קומה חניון נוספת ואיים על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בכלל", מספרת נבו. "מדובר היה באירוע מורכב, אבל אנחנו בחרנו להפוך אותו ליתרון בזכות הקשר הטוב שלנו עם הדיירים הצלחנו לייצר פתרון יצירתי ששדרג חלק מהם לדירות בקומות גבוהות ופינה לנו יותר שטח בקומות התחתונות, כך שיכולנו לנצל זכויות בניה נוספות". במקום לוותר על הפרויקט ב- SoCity הצליחו לייצר מצב של win-win עבור כולם וזה בדיוק ההבדל שחברת התחדשות עירונית צריכה להביא לשולחן, לעומת חברות המתעסקות בבנייה חדשה.
3. ניסיון בביצוע פרויקטים בסביבה תכנונית דומה
סוגיה לא פחות חשובה היא הניסיון שמחזיק היזם בביצוע והיכולת שלו להציע תכנון שמבוסס על היכרות אמיתית עם אתגרי התכנון וביצוע שקיימים באזור הפעילות. בנייה במרכז עיר צפוף, מגרשים קטנים, מגבלות קווי בניין, דרישות חניה, ממ”דים, קיום מבנים צמודים ולעיתים גם תנאי קרקע מורכבים - לכל אלו השפעה מהותית על הפרויקט והכדאיות שלו.
יזם בעל ניסיון מוכח בהתמודדות עם האתגרים הללו יכול לזהות סיכונים מוקדם, לתכנן נכון ולהימנע מהפתעות יקרות בהמשך. דוגמה טובה היא פרויקט ברובע 3 בתל אביב שהגיע ל- SoCity לאחר שהיה תקוע במשך שנים, וחזר לחיים בזכות החלטה תכנונית שאפשר לחברה להימנע מכניסה למי תהום ובכך, חסכה משאבים יקרים שמנעו מהפרויקט להתקדם.
SoCity: ניסיון רב שנים עם תשומת לב לפרטים הקטנים
SoCity (סוסיטי) היא חברת התחדשות עירונית, הפועלת כחלק מקבוצת בנייה עם למעלה מ- 50 שנות ניסיון ביזמות ובנייה בישראל ובארה"ב. בעשור האחרון SoCity מקדמת פרויקטים חדשים בתל אביב ובגוש דן בכלל ובמרכזים עירוניים מבוקשים ובארה"ב כגון ברוקלין וניו ג'רזי. המשותף לכל הפרויקטים הוא שצפיפות המגרשים, המרקם הבנוי הקיים, התב"עות הסגורות ותוספות הבנייה המצומצמות שניתן לאשר בהם, מייצרים מציאות שבה הבנת התכנון כבר במעמד ניתוח הפרויקט היא גורם מכריע ביכולת הוצאתו לפועל ובהבטחת איכות המגורים שתתקבל בסוף הדרך.
"בעבודה באזורים המאתגרים ביותר למדנו שפרויקט בנייה הוא קודם כל שותפות עם אנשים", מסבירה נבו. "אנחנו בוחנים כל פרויקט בקפידה כדי להבטיח שנצליח להוציא אותו לפועל ובונים סביבו מערך שמאפשר תקשורת פתוחה ושקופה, תכנון מדויק ועמידה עקבית על סטנדרטים של בטוחות ושקיפות", היא מוסיפה. בהתחדשות עירונית, כמו בכל שותפות, נקודת המוצא צריכה להיות שקיפות מלאה בין היזם לדיירים לאורך כל התהליך, לרבות הקשיים שקיימים בדרך האופשרויות להתמודד איתם.
המטרה של SoCity, לפי נבו, אינה רק למסור דירה חדשה, אלא להוביל שותפות אמיתית שמכבדת את הדיירים, נותנת מענה לחששות טבעיים לאורך השנים, ומייצרת בסוף תמורה שמורגשת בתהליך, בבית, בבניין ובאיכות החיים היומיומית. "אנחנו חברה משפחתית, דור שני בעולם הנדל"ן, שפועלת בתחום שנוגע במקומות האנושיים הרגישים ביותר וחשוב לנו שדיירים יבינו את זה", היא מסבירה. "בכל יום אנו מקבלים פניות חדשות לבחינת הזדמנויות להתחדשות עירונית ואנחנו נמשיך בפעילות הבוטיק שלנו במרכזים העירוניים המרגשים ביותר ביחד עם הדיירים - השותפים החשובים ביותר שלנו בתהליך".
3 צפייה בגלריה
בתמונה: פרויקט סוקולוב 23 של SoCity ברובע 3 בתל אביב. "התחדשות עירונית בוטיקית באזור המבוקש והמאתגר ביותר"
(הדמיה: SoCity)
ההודעה מוגשת מטעם SoCity באמצעות מערכת ״המברקה״ להפצת הודעות לתקשורת. אתר ynet capital או מערכת ynet לא השתתפו בכתיבת או בעריכת הכתבה. אין לראות בכתבה המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות.
