ההאטה בשוק הנדל״ן בשנתיים האחרונות מספקת לא מעט סימני שאלה. יש מי שמאמין שכדאי לצמצם את ההשקעה בתחום, אולם אחרים רואים בחולשה הזמנית הזדמנות לבצע השקעות אסטרטגיות במחירים אטרקטיביים, רגע לפני היפוך אפשרי והתאוששות.
חברת פרופדו (Propdo), הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, היא דוגמה בולטת לתפיסה מקורית זו.
זיהוי הזדמנות אסטרטגית בנדל״ן
לאחר הנפקתה בשנת 2022 כסטארט־אפ AI, זיהתה החברה הזדמנות לבצע מעבר לתחום הנדל״ן למגורים והבחינה במגמה נדירה בשוק: חברות מצוינות, המחזיקות צבר בשל לבנייה, המצויות “על המדף”.
החברה החליטה להרים את הכפפה ופעלה בשני מישורים: האחד – עיבוי צבר הפרויקטים ומקסום ההזדמנות בשוק הנדל״ן למגורים; והשני – בניית התשתית הארגונית והתפעולית שתתמוך בביצוע הצבר הקיים.
באוקטובר 2023 ביצעה החברה את רכישותיה הראשונות עם השלמת רכישת דוראל התחדשות עירונית וקבוצת ניוטאון.
לאחר מכן לא עצרה: רכישת 51% מחברת יושפה בשותפות עם קרסו נדל״ן הציבורית; בהמשך רכשה את השליטה בחברת GLM ובקבוצת רום; ולאחרונה רכשה את השליטה בחברת מידר – רכישה אסטרטגית שסימנה את המעבר מתחום ההתחדשות הבניינית (תמ״א 38/2) אל ההתחדשות המתחמית, כלומר פרויקטים לבנייה מאסיבית באמצעות פינוי־בינוי.
ובינתיים, בתחילת 2026, דיווחה החברה לבורסה על עסקה חדשה שעליה היא עובדת, לרכישת השליטה בעוז נדל״ן, אשר לצד יזמות פרויקטים מחזיקה גם חברת קבלן מבצע בסיווג ג׳ 4.
כל אחת מהרכישות מדגימה את שני המישורים שבהם החברה צומחת: GLM מספקת את מרבית שירותי ניהול התכנון של החברות הבנות, ועוז – ככל שתירכש – צפויה לבצע את הפרויקטים.
מבנה ההשקעה מתבסס על רכישת שליטה בחברות בשלב ראשון, עם קבלת אופציה לרכישת יתרת המניות (עד 100%). הייחודיות במודל מאפשרת רציפות תפעולית בחברות הנרכשות, אשר שומרות על זהותן, ממשיכות לקדם את הפרויקטים מול בעלי הדירות הקיימים ורשויות התכנון, ובמקביל נהנות משיתופי פעולה באמצעות רתימת היתרונות היחסיים של כל חברות הקבוצה לאורך שרשרת הערך הנדל״נית. בבוא העת, השותפים בכל אחת מהחברות ייהנו מאסטרטגיית יציאה עם השלמת מכירת הפעילות במלואה.
צמיחה של מאות אחוזים בצבר הפרויקטים לבנייה
הרכישות ממצבות את החברה כיום כאחת החברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, עם צבר בשל (רוב נדרש ומעלה) של למעלה מ־7,500 יח״ד לשיווק, הפרוסות על פני כ־75 פרויקטים ברחבי הארץ, וצבר כולל גדול יותר המוערך בעשרות אלפי יח״ד.
החברה מבצעת כיום תשעה פרויקטים, עם צפי כניסה לביצוע של עשרות פרויקטים נוספים בשנה והשנתיים הקרובות.
פרויקטי הקבוצה פרוסים ארצית – מחיפה והקריות, דרך מרכז הארץ וגוש דן ועד לדרום הארץ. המעניין הוא שלא מדובר רק בצבר הקיים במועד רכישת החברות: הצבר של פרופדו גדל למעשה באופן מעריכי, כפי שניתן ללמוד מדיווחי החברה המצביעים על התקדמות מרשימה באמצעות שש זרועות ייזום מהפעילות ביותר בענף ההתחדשות, הנהנות מפיזור גיאוגרפי רחב.
רק בחודשים האחרונים החתימה החברה את הרוב הנדרש בפרויקטים הבאים: ברחוב מצדה בבאר שבע (כ־324 יח״ד לשיווק), ברחוב שפרעם בקריית ביאליק (כ־184 יח״ד לשיווק), ברחוב הרצל ברמת גן (כ־24 יח״ד לשיווק), ברחוב הלסינקי בתל אביב (כ־13 יח״ד לשיווק), וברחוב אבן גבירול בת״א (כ־41 יח״ד לשיווק). לצד זאת, נרשמה התקדמות משמעותית בפרויקטים בשלבי טרום ביצוע, כגון פרויקט ד״ר סטופ בנתניה, שקיבל היתר בתנאים עם כ־132 יח״ד שיוקמו, מתוכן כ־100 יח״ד לשיווק; ופרויקט Twenty ברחוב בני הנביאים ברמת גן (22 יחידות לשיווק), שהחל בשיווק הדירות.
פיננסית, החברה פעלה בשנה האחרונה להגדלת ההון העצמי וגייסה למעלה מ־30 מיליון שקל בהנפקות הון ובאמצעות מימוש אופציות (סדרה 4). בנוסף, לטובת מימון הפרויקטים, גייסה כ־60 מיליון ש״ח בהנפקת אג״ח בפברואר 2025.
הצבר הקיים בחברה צפוי להניב הכנסות של למעלה מ־13.3 מיליארד שקלים ולהוסיף עודפים חזויים בהיקף של למעלה מ־3.7 מיליארד שקלים.
אם תשאלו את מנכ״ל החברה, פלג דודוביץ – היד עוד נטויה. החברה מאמינה בהתאוששות שוק הנדל״ן למגורים וממשיכה לפעול להגדלת הצבר, הן באמצעות ייזום והן באמצעות המשך אסטרטגיית רכישות ומיזוגים.
אחד הדברים שמשקיעים רבים בוחנים בחברות, בעיקר בחברות הזקוקות להון משמעותי להמשך פעילותן, הוא זהות היזמים העומדים מאחורי החברה והרקורד הביצועי שלהם.
במקרה של פרופדו, היזמים מאחורי החברה נמנים עם קבוצת בעלי השליטה של חברת דוראל אנרגיה הציבורית, הנסחרת בבורסה בת״א במדד ת״א 90 לפי שווי של למעלה מ־12 מיליארד שקלים – אחת החברות הגדולות בישראל.
יו״ר פרופדו, מר דורון דודוביץ, הוא ממייסדי ויו״ר הדירקטוריון של דוראל אנרגיה (מחזיק כ־17% מההון, בשווי של כ־1.8 מיליארד שקלים). מר אלון קסל, שותפו של דודוביץ בדוראל (המחזיק גם הוא בשיעורים דומים), מכהן כדירקטור בחברת פרופדו ונמנה עם בעלי השליטה בה, עם החזקה של כ־16% ממניות פרופדו.
זהות ההנהלה מחזקת את האמון שהמשקיעים רוכשים לחברה וליכולתה להביא לידי ביצוע את הפרויקטים. לא מיותר לציין כי מלבד ניהול החברה, בעלי השליטה ממשיכים להביע אמון באמצעות הזרמת הון, המשך רכישת מניות החברה בבורסה והשתתפות בגיוסי האקוויטי.
לסיכום, פרופדו היא ללא ספק אחת החברות המעניינות והצומחות בשוק הנדל״ן למגורים, ועד כה היא מצדיקה את היותה השם החם העולה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.
ג.נ: הכותב מחזיק בני״ע של החברה ויועץ לחברה.
פרי אמסלם הינו מנהל פלטפורמת בורסה 360 ומשמש כיועץ שוק ההון לחברות ציבוריות ופרטיות. אין לראות באמור המלצה לפעילות בשוק ההון וני״ע השונים. לתכנים נוספים על שוק הישראלי מוזמנים להצטרף לעקוב אחרינו בערוץ הוואטסאפ וכן להצטרף לערוץ הטלגרם
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
