שוק הנדל"ן הישראלי מציג אי-ודאות כבר תקופה ארוכה. מחירי הדיור מרקיעים שחקים והמצב הביטחוני והגיאו-פוליטי ודאי שאינו תורם לאווירה הכללית. כל אלה הובילו ישראלים רבים לחפש הזדמנויות מעבר לים, ולצד יוון, שעליה כתבנו בכתבה הקודמת, כוכבת נוספת היא קפריסין. הסיבות המיידיות לפופולריות שלה הן הקרבה המשמעותית לארץ, אפילו יותר מיוון, מזג האוויר הים-תיכוני ומחירי הנדל"ן, שאמנם עקפו מעט את אלה של השכנה ממערב, אבל ביחס אלינו עדיין נחשבים אטרקטיביים.
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הכתבה הקודמת בסדרה:
חלקו היווני של האי הפך בשנים האחרונות ליעד מועדף למשקיעים, שרואים בו לא רק חלופה כלכלית אלא לעיתים יעד למגורים או לחופשות. אוליגרכים רוסים בנו שם בתי נופש מפוארים; חברות הייטק, שהגיעו בזכות שיעור מס חברות מהנמוכים באיחוד האירופי, חיפשו לעובדיהן מקום מגורים; וגידול עקבי בתיירות, עם למעלה מ-4 מיליון תיירים בשנה (על כמיליון תושבים), העצים את הביקוש לנכסים להשכרה לטווח קצר. לימסול, לרנקה ופאפוס נחשבות לערים המבוקשות להשקעה, כשלימסול היא הגדולה והיקרה שבהן.
יש לא מעט יתרונות כלכליים ברכישת דירה בקפריסין, כפי שמספרים היזמים בשטח. בין היתר – פטור ממס רכישה, ארנונה נמוכה, ובניגוד למדינות שונות באירופה ובהן יוון, בקפריסין אין מס ירושה. כחברה באיחוד האירופי, קפריסין מספקת גישה חופשית לשוק האירופי ויתרונות עסקיים ומשפטיים הנובעים מכך. מס החברות הוא 12.5% בלבד, ורק 2.5% לחברות הייטק, מה שמושך עסקים בינלאומיים ומשקיעים פרטיים ומשפיע באופן עקיף אך גורף על שוק הנדל"ן המקומי. בנוסף, היא מאפשרת לתושבי חוץ שמגיעים לחיות במדינה פטור ממס על דיווידנד לתקופה של 17 שנים.
מובן שיש גם לא מעט חסרונות: יש מע"מ גבוה של 19% על רכישת נכס חדש, אם כי ישנם מסלולים שונים שמאפשרים שיעור מופחת של 5% בתנאים מסוימים, כגון אם הנכס הוא מקום מגורים עיקרי, וכן מסלול עסקי שמאפשר החזר מלא של המע"מ על פני תקופה. יש מס הכנסה בשיעורים של 20%-30% על שכר דירה החל מכ-19,500 יורו בשנה, ובנוסף, מס שבח של 20% על הרווח ממכירת הנכס החל מכ-17,000 יורו, אך קיימים פטורים והקלות בהתאם לתקופת ההחזקה של הנכס (על מסים נוספים ראו מסגרת). חשוב גם לדעת שבחלק הטורקי של האי לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו, משום שהישות הטורקית לא מוכרת על ידי האו"ם. לכן היזמים שעימם שוחחנו לא פועלים שם ולא יכולים להמליץ לרכוש שם נכס.
לא מעט שחקנים ישראלים זיהו את הביקוש לרכישת נכסים בקפריסין, נכנסו לשוק המקומי ומציעים לישראלים דירות לרכישה. הם יודעים להצביע על שינוי משמעותי שחל בשנים האחרונות באי, לאחר המשבר הכלכלי העולמי ב-2008 ומשבר הנדל"ן המקומי ב-2013. כיום מדורגת קפריסין גבוה במדדים של יציבות כלכלית, ומציגה תחזיות צמיחה של 2%-3%. לצד השחקנים הישראלים פועלים באי גם יזמים מקומיים ובינלאומיים המציעים לישראלים נכסים לקנייה.
"לא סתם החלטנו להתמקד בלימסול", מספרים נדב נאמן, יו"ר חברת גינדי גלובל, וחן דילמוני, מנכ"ל החברה, שיוזמים ובונים פרויקטים למגורים בשנים האחרונות במדינת האי. "משהו קרה שם בעשור האחרון, חל שיפור באיכות החיים והמדינה הפכה לאטרקטיבית מאוד לאירופאים. הגירה דרמטית של אוכלוסייה רוסית עשירה ואוכלוסייה בריטית חזקה העלתה את רמת החיים באופן דרסטי, ומטבע הדברים גם המחירים טיפסו".
גינדי גלובל היא חברה-בת של קבוצת גינדי החזקות, שהגיעה לקפריסין לפני כארבע שנים, ובטרם רכישת הקרקע הראשונה ערכה מחקר מקיף שארך כשנתיים, בסופו איתרה שתי שותפות מקומיות מרכזיות: חברת סייברקו, יזמית וקבלנית מהגדולות בקפריסין עם מעל 70 שנות מוניטין, שבנתה בין היתר את בניין המשרדים הגדול ביותר בלימסול; וחברת פרימייר, בעלת מוניטין של 25 שנות בנייה. עד כה בנתה החברה הישראלית כ-250 יחידות דיור בקפריסין.
"כשמגיעים ללימסול רואים באופן מיידי את השינוי — יש שם מגדלי יוקרה שלא היו מביישים את דובאי", אומר נאמן. "רק כדי לסבר את האוזן, היום דירה בקריית-אונו עולה כמו דירת יוקרה במגדל פאר בקפריסין. רק ששם מדובר ברמת חיים שלא מביישת את העשירון העליון. תחשבי ששם דירה 'רגילה' עולה שליש מהמחיר הסטנדרטי בישראל, והמרחק הוא רק 40 דקות טיסה מהארץ".
נאמן, שמגיע מתחום הבראת החברות, מספר שההחלטה להתמקד בקפריסין לא התקבלה מראש. "היינו בפורטוגל, יוון, ספרד ואנגליה, אבל בסוף החלטנו על קפריסין. אחת הסיבות הייתה, כמובן, המרחק — זה גיים צ'יינג'ר, וזה גם אחד היתרונות של הרוכשים", הוא מדגיש. "משקיע שרוכש נכס רוצה להיות בשליטה על הנכס, לקפוץ בדקת קריאה, בין אם במטרה לנפוש בו או פשוט לבדוק אם הכול עובד". סיבות נוספות הן, כאמור, כניסתן של חברות הייטק רבות למדינה, וכן חברות ספנות. "כל התנועה של הסחורות באירופה מגיעה דרך קפריסין", מסביר נאמן.
על פי נתוני החברה, ב-2023 חלה עלייה של כ-5% בהיקף עסקאות הנדל"ן בקפריסין, שהסתכמו בשווי כולל של כ-5.5 מיליארד יורו. מחירי הדיור טיפסו בכ-7%. מחירי השכירות בתקופה עלו ב-6%-8%. התשואה על השכרה מוערכת ב-5%-7%, בהשוואה לכ-2.5% בממוצע בישראל.
"יש חברות שנכנסו לקפריסין וכל הפעילות שלהן זה לאתר יזמים של פרויקטים – כדי לחטוף את הדירות שהם בונים ולהשכיר אותן ב-Airbnb", אומר נאמן. "בלימסול לא תמצאי חדר במלון בפחות מ-110 יורו ללילה. אז תחשבי בכמה אפשר להשכיר דירה קצת יותר גדולה עם פסיליטיז כמו חדר כושר ובריכה".
איך המקומיים מגיבים לכניסת הישראלים לאי?
נאמן: "הקפריסאים מאוד ידידותיים, ויש קהילה ישראלית שהתגבשה עוד לפני המלחמה והמהפכה המשפטית. בלימסול לא מעט מקומיים עובדים במקצועות חופשיים והייטק. הם נהנים מרמת חיים גבוהה וגרים רחוק יותר ממרכז העיר, אבל במרחק נסיעה קצרה. ברור שאי-אפשר להתעלם מהמצב הגיאו-פוליטי, אבל לא רק ישראל במלחמה, גם רוסיה ואוקראינה".
נאמן מתאר את פעילות הקבוצה: "אנחנו מתרכזים בפעילות שמאפשרת למי שחולם על דירה בהישג יד לעשות את זה. למשל, בתנאי התשלום: אנחנו מציעים מסלול של 40-60, קרי הלקוח משלם 40% ביום החתימה ו-60% במועד המסירה. זה חריג ובקפריסין זה לא קורה. זה מצריך כמובן יכולת פיננסית שלנו, אמון בפרויקט וביטחונות. הלקוח יכול לקבל מימון מבנק ישראלי בשעבוד על נכס קיים בישראל, או בעזרת החברה מול הבנק המקומי בקפריסין, כשלחברה יש תנאים ייחודיים ללקוחות שמגיעים דרכה. אנחנו עובדים עם שניים מהבנקים הגדולים בקפריסין — יורו בנק ובנק אוף סייפרוס. אלה בנקים שרואים את התוצאות בשטח, ואפילו אחד מהם התאכזב שלא צעדנו איתו בפרויקט שאנחנו בונים, לימסול דרימס. בקפריסין היזמים פחות נשענים על המערכת הבנקאית ויותר על משקיעים. אנחנו פחות מאמינים במשקיעים ומעדיפים מערכת בנקאית שמשרה ביטחון, גם לרוכש שיודע שבנק מקומי גדול מעורב בפרויקט".
לדברי נאמן ודילמוני, הבנקים המקומיים גמישים בנושא משכנתאות, כתוצאה מעידוד ממשלתי הניתן להשקעות זרות עם התמקדות בנדל"ן. הבנקים מאפשרים מימון עד 60% מערך הדירה, שמשקף מדיניות זהירה אבל גם מזמינה עבור משקיעים זרים. לדבריהם, שוק הנדל"ן מהווה חלק מרכזי בכלכלה הקפריסאית, שמתאפיינת בהגירה חיובית, בעיקר של אוכלוסייה אירופאית, ומתן משכנתאות מגביר את הביקוש ומבטיח את יציבות השוק.
"רוב הדירות נמכרות לאירופאים, הייטקיסטים שנמצאים פה, וכמובן שיש גם את המשקיעים הישראלים", אומר דילמוני. "רק לפני כחודש מסרנו דירות לשני רוכשים ישראלים, שכבר חתמו על הסכם השכרה של הדירות ל-7 שנים. הם שילמו כ-400 אלף יורו על כל דירה, וישכירו אותה ב-2,300-2,500 יורו לחודש (תשואה של כ-7.5%). גם בתל-אביב דירה דומה מושכרת בכ-2,000 יורו (כ-8,000 שקל), לימסול היא תל-אביב, רק שבתל-אביב הדירה עולה 4 מיליון שקל".
מי הישראלים שקונים דירות בקפריסין?
דילמוני: "אנשי הייטק, כלכלנים, עורכי דין, אנשי נדל"ן ובעלי מקצועות חופשיים, שלרוב יש להם דירה בישראל והם מחפשים לפזר את תיק ההשקעות שלהם. הם מחפשים השקעה שתייצר להם הכנסה פסיבית, אבל גם דירת נופש. למשל, לאחרונה ערכנו סיור משקיעים לטייס קרב לשעבר בן 90, שהגיע עם אשתו והם רצו לקנות דירת נופש בלימסול. זוג אחר, צעיר יותר עם ילדים שעוסק בתחום ההוראה, מחזיק בהון עצמי של כ-1.2 מיליון שקל וחשב בהתחלה לרכוש דירה במרכז הארץ. בסופו של דבר קיבל החלטה לשכור דירה בקריית-אונו בכ-8,500 שקל, ואת ההון העצמי השקיע בדירת 2 חדרים (בארץ מוגדרת דירת 3 חדרים. בקפריסין לא סופרים את הסלון כחדר — ה"צ) בלימסול, שתניב לו שכירות שתכסה את שכר הדירה בישראל. הישראלים מאוד פטריוטיים, אוהבים את המדינה ורוצים להישאר בה. אבל אם יש אפשרות לייצר אפיק השקעה פיננסי, וגם להגיע עם המשפחה לנפוש בדירה לתקופה של 3 ימים או שבועיים או חודש — זו החלטה מאוד קלה".
עידן רוקח שרכש דירה בקפריסין: "אפשר להגיע לקפריסין באותו זמן כמו לאילת, זה נחמד אם בא לך לצאת לחופשה קצרה מהיום למחר, הרי זה יעד שמשי כמעט כל השנה, או להתנתק מהמצב במדינה"
וכמה זה עולה?
דילמוני: "דירת חדר (כמו דירת 2 חדרים בארץ), שעולה 300 אלף יורו, מושכרת ב-1,800 יורו, תלוי במיקום. דירת 2 חדרים (בארץ כמו 3 חדרים), שעולה 400 אלף יורו, מושכרת בכ-2,300-2,700 יורו. דירת 3 חדרים (בארץ כמו 4 חדרים), שעולה 500 אלף יורו ומעלה, מושכרת ב-2,800 יורו בחודש. הדירות הגדולות פחות מבוקשות. הביקוש העמוק ביותר הוא לדירות 2 חדרים".
שרון חכמון (54), שעסקה בתחום הפיננסי בבנק לאומי ובחברת הראל, אם לשניים המתגוררת בימים אלה בברצלונה, רכשה דירה להשקעה בלימסול דרך גינדי גלובל. מדובר בדירת 2 חדרים (2 חדרי שינה וסלון) עם 2 מרפסות, שעלתה קצת יותר מ-400 אלף יורו והייתה כבר מוכנה בעת הרכישה, כך שהחלה להניב תשואה באופן מיידי עם שכר דירה של כ-2,500 יורו בחודש. "כל חיי עסקתי בעולם הפיננסי והשקעתי בשוק ההון, ואני יודעת שככל שמתבגרים, יש צורך לבנות תמהיל בטוח יותר, לכן התחלתי לפזול לעבר השקעות בחו"ל", היא מספרת. "התחלתי עם דירה קטנה באתונה ואחרי כן עברתי לקפריסין. חיפשתי הכנסה פסיבית, ובעיניי ביצעתי עסקה משתלמת. עזרו לי ליצור מעטפת, יצרו קשר עם חברת ניהול ששכרה ממני את הדירה לטווח ארוך, והדירה גם מרוהטת ומאובזרת ברמה של בית מלון. שילמתי מע"מ של 19%, וצריך גם לפתוח תיק מס בישראל, כי יש חובת דיווח. לקחתי הלוואה ביורו בארץ, והתאים לי שהחברה דאגה שיהיה מישהו שיתפעל את הדירה ויטפל בתקלות, כך שאני לא צריכה להגיע ללימסול אם יש סתימה בכיור — ולמשקיעים זה לא פחות חשוב מתשואה".
גם עידן רוקח (35), עורך דין במקצועו, נשוי פלוס 5 מאשדוד, רכש דירה להשקעה בלימסול מחברה ישראלית. מדובר בדירת חדר (חדר שינה וסלון) שעליה שילם כ-300 אלף יורו. "אני מתעניין בהשקעות נדל"ן ועד עכשיו השקעתי בארץ, אבל בזמן האחרון קרצה לי האפשרות להשקיע מעבר לים, גם בזכות המחירים הנמוכים יחסית וגם בשל הקרבה הגיאוגרפית", הוא מספר. "אפשר להגיע לקפריסין באותו זמן כמו לאילת, זה נחמד אם בא לך לצאת לחופשה קצרה מהיום למחר, הרי זה יעד שמשי כמעט כל השנה, או להתנתק מהמצב במדינה. הדירה ממוקמת בסמיכות לבית חב"ד ובמרחק הליכה מחוף הים. היא אמורה להניב כ-2,000 יורו בחודש, תשואה גבוהה בוודאי ביחס לישראל, ורכשתי אותה על הנייר מחברה מסודרת בארץ, שאמורה לדאוג לריהוט, להשכרה, ואף ניתנת לי אפשרות לקחת משכנתא בהמשך. היא תהיה דירת נופש, אבל אני מתכנן לשלב גם השכרה, לטווח קצר או ארוך. בעיקר אני לא צריך לשבור את הראש ולהתעסק איתה, כי החברה דואגת לניהול הנכס ולשוכרים".
מארק זאבי, יו"ר חברת במבי מערכות תוכנה, שפיתחה את מערכת במבי דרימס המספקת גישה מרחוק למאות פרויקטים למכירת דירות בעולם, מתוכם כ-30 בקפריסין, עבר לפני כחצי שנה ללרנקה עם משפחתו. הם גרים בבית צמוד קרקע ליד הים וממנו הוא מנהל את עסקיו. לפי נתוני החברה, 70% מרוכשי הדירות באי הם ישראלים. השאר מגיעים מגרמניה, בריטניה וגם פולין. "חלק מהישראלים רוכשים להשקעה, אחרים רוכשים למגורים ועוברים לגור באי או רוכשים למגורים עתידיים", הוא אומר. "מחירי הדירות מתחילים ב-600 אלף שקל (150 אלף יורו). רכישת נכס במחיר גבוה מ-300 אלף יורו מקנה תושבות באי לשנתיים, אחר כך בודקים שוב ומאריכים לשלוש שנים נוספות".
זאבי מספר כי הישראלים מחפשים בעיקר נכסים קרובים לים, ומי שמתעניין במגורים מחפש נכסים הממוקמים ליד בתי ספר בינלאומיים שבהם הילדים יכולים ללמוד. "בכל הערים המבוקשות — לרנקה, לימסול ופאפוס — נוצרו קהילות של ישראלים, ויש בתי חב"ד המהווים חלק מהתגבשות הקהילה", הוא מוסיף. "משקיעים ישראלים תמיד התעניינו בקפריסין, אבל הטרנד התעצם בעקבות המהפכה המשפטית ולאחר מכן המלחמה".
9 צפייה בגלריה
מארק זאבי, יו"ר חברת במבי מערכות תוכנה: ''הטרנד התעצם בעקבות המהפכה המשפטית והמלחמה''
(צילום: מיכה בריקמן)
על פי נתוני במבי, מאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים של ישראלים לרכישת דירות בקפריסין, כאשר מספר העסקאות שביצעו ישראלים באמצעות המערכת באי בחודשים האחרונים עומד על ממוצע של 150 עסקאות בחודש. "כיום אנחנו עובדים יחד עם חברת כרטיסי אשראי ישראלית ועם הבנקים המקומיים בקפריסין על מערכת טכנולוגית, שתאפשר לרוכשים הישראלים לקבל הלוואת קבלן גם ברכישת דירות בקפריסין", הוא חושף. "מדובר בהלוואה לכל מטרה להשלמת ההון העצמי הנדרש, כאשר היזם משלם את הריבית. בנוסף, המערכת תאפשר נטילת משכנתאות בהליך מהיר, בשפה העברית, כאשר הביטחונות להלוואה יתבססו על הנכס הנרכש והוכחת הכנסה שנתית של 100 אלף יורו למשק הבית הרוכש".
עמית, איש הייטק נשוי עם ילדים המתגורר באזור השרון, רכש דירת 2 חדרים (בארץ 3 חדרים) ב-250 אלף יורו בפרויקט רזידנס לונה, שבונות החברות הישראליות ארד לוקסנבורג וושנה גרופ בלרנקה. "בלימסול המחיר כמעט כפול מאשר בלרנקה מבחינת המחירים למ"ר", הוא אומר, "נכנסנו להליך עוד לפני המלחמה. המהפכה המשפטית גרמה לנו לחשוב שצריך לחפש אפשרויות מחוץ לישראל. מצאנו את הפרויקט הזה וראינו תוכניות מאוד יפות, מתחם גדול עם מספר בנייני בוטיק, בריכה, חדר כושר, מתחם חדרי עבודה, במרחק של 350 מטרים מחוף הים ובסמוך למרינה. זה קסם לנו והמטרה היא אפשרות לנופש ואולי גם לתקופות ארוכות, אבל כמובן גם להשקעה. הקרבה לארץ, תחושת המשפחתיות וההבנה שיש בקפריסין תוכניות להשקיע רבות בלרנקה — כל אלה הובילו אותנו לעסקה על הנייר, שתהיה מוכנה בסוף השנה הבאה. ממה שאנחנו מבינים, צפויה מהפכה עצומה בתשתיות ובתיירות בלרנקה, ואם לימסול היא היום כמו תל-אביב, אז לרנקה תהיה לימסול בעוד כ-5 שנים. מכיוון שיש עוד זמן עד שהדירה תהיה מוכנה, אנחנו עוד לא יודעים להעריך מה יהיה גובה שכר הדירה – 1,400, 1,700 או 2,000 יורו בחודש. בכל מקרה, אנחנו מעריכים שגובה השכירות בעוד מספר שנים יהיה דומה לזה שבלימסול".
שי כהן, מייסד חברת VOLCO להשקעות ויזמות נדל"ן בחו"ל, פועל יחד עם רו"ח איתן ווליבוביץ', מנכ"ל החברה, בקפריסין מאז 2018 ומלווה עשרות משקיעים שרוכשים נכסים מניבים במדינה. "כשהגענו לקפריסין זה היה אחרי מחקר שערכנו בעוד שווקים, ומצאנו בקפריסין דירות במחירים שהיו משמעותית נמוכים יותר, אז וגם היום, לצד תשואות גבוהות על השכירות. נקודה משמעותית נוספת היא שקפריסין היא שוק צומח, בניגוד לערים אחרות באירופה, ואפילו אתונה, שהן כבר ערים מפותחות ולכן הצמיחה שם מוגבלת ויש ירידה מבחינת התשואה. קפריסין הצטרפה לאיחוד האירופי רק ב-2004, ואם עד אז היא נחשבה מקלט מס לחברות שרשמו את עצמן שם רק על הנייר, משנות האלפיים מי שרצה ליהנות מהטבות המס שהיא מציעה היה צריך להעביר את הפעילות הפיזית לקפריסין. זה הוביל לזינוק אדיר בכניסה של חברות בינלאומיות וגם לעלייה בבנייה, כי הגיעו הרבה מאוד עובדים ברילוקיישן. לכן רואים ביקושים חזקים בשכירות, יחד עם תיירות חזקה. תוסיפי לזה פרויקטים לאומיים כמו מרינה חדשה בלימסול, בלרנקה ובאיה נאפה, או הקזינו הגדול באירופה שנפתח לפני שנה בלימסול, ותביני מדוע כ-23% מהאוכלוסייה במדינה היא זרה, בעיקר רוסית ובריטית. מאז 2018 אנחנו רואים הבראה והתאוששות, אפילו דירוג האשראי צמח ולמרבה האבסורד הוא ברמה שיש כיום בישראל".
איך אתם פועלים בשוק?
"אנחנו פועלים בעיקר בלימסול ובלרנקה, ומלווים משקיעים פרטיים ברכישת דירות יד שנייה להשקעה, פחות לנופש או מגורים, ויש לנו גם שותפויות שנרקמות עם בתי השקעות קטנים. בשנה וחצי האחרונות נכנסנו גם לעולם היזמות: יש בבעלותנו 3 קרקעות ואנחנו בתהליכים של קידום תוכניות אדריכליות והפקת אישורים לבנייה עליהן. נערוך מכרז בקרב קבלנים מקומיים ונתמקד בבניית פרויקטים של 4-8 יחידות דיור. אנחנו מנהלים קשרים עם מחלקות משאבי אנוש בחברות הייטק וחברות טכנולוגיה שמחפשות מקומות מגורים לעובדים ברילוקיישן".
9 צפייה בגלריה
רו"ח איתן ווליבוביץ' ושי כהן. ''מצאנו בקפריסין דירות במחירים משמעותית נמוכים יותר''
(צילום: באדיבות חברת VOLCO)
מה הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה בקפריסין?
"צפון קפריסין הוא שטח כבוש על ידי טורקיה מאז 1974, אבל הסטטוס קוו נשמר ולא נרשמו עימותים צבאיים מאז. בנוסף, צריך לקחת בחשבון מקרה תקדימי שאירע בקפריסין ב-2013: הממשלה עשתה 'תספורת' של 47.5% לבעלי פיקדונות שגבוהים מ-100 אלף יורו, לאחר שהאיחוד האירופי דרש זאת כי סירב להזרים הון להצלת הבנקים. המהלך השנוי במחלוקת התאפשר פוליטית בשל העובדה שרוב הפיקדונות היו שייכים לאוליגרכים רוסים. אמנם מצבה הכלכלי של קפריסין היום נראה אחרת ומגובה גם על ידי סוכנויות הדירוג, אבל חשוב להמשיך ולעקוב. כמו כן, אחרי ביקורת ציבורית נרחבת בוטלה תוכנית 'ויזת הזהב', שהעניקה דרכון אירופי לזרים שהשקיעו בה. היום חשוב לדעת שמשקיעים שיחפשו דרכון זר דרך השקעה בקפריסין, ייתקלו בקושי רב".
אילו עוד סיכונים קיימים ברכישת נכס בקפריסין? עו"ד ארז גוריון, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), שמלווה יזמים המקימים פרויקטים למגורים ונופש בלרנקה, מסביר: "צריך לשים לב שחלק מהמנגנונים שקיימים בשוק הישראלי להגנה על רוכשי דירות לא קיימים בקפריסין, ולכן מומלץ לקבל הסבר מפורט מעורך הדין בעיקר לגבי 3 דברים כדי להבין את הסיכונים בעסקה: איך הכספים שמשולמים לקבלן במהלך הבנייה מובטחים למקרה שלא ישלים את הבנייה, מה הפיצויים שיקבל רוכש הדירה במקרה של איחור במסירה, ומה היקף האחריות של הקבלן לתיקון ליקויים בבנייה. מעבר לכך, חשוב לבדוק שהשימושים המותרים בדירה תואמים את הכוונות של רוכש הדירה. למשל, יש מקרים שבהם החוק או התוכנית של הדירה אוסרים השכרה שלה לתקופות קצרות מ-6 חודשים. מצד שני, חלק מהנכסים המוצעים למכירה הם דירות מלונאיות, שהשימוש של הבעלים בהן מוגבל למקסימום 3 חודשים בכל שנה, ובשאר התקופה הוא חייב להשכיר אותן בהשכרה מלונאית.
"ברכישה של דירה מלונאית יש יתרונות נוספים, שכן מדובר בנכס מנוהל ברמה גבוהה בדרך כלל, הכולל מתקנים מלונאיים (בריכה, מגרשי ספורט וכו'), עם גורם בעל מוניטין שאחראי על התחזוקה שלה ועל ההשכרה שלה בתקופות בהן היא לא עומדת לשימוש של הבעלים. מאידך, חשוב להבין מראש מה העלויות הנסתרות בעסקה כזו, ומה המגבלות שחלות על השימוש של הבעלים בדירה. המפתח בכל מקרה של השקעה בנכס נדל"ן בחו"ל הוא למצוא ליווי משפטי איכותי על ידי עורך דין מקומי. יש בקפריסין עורכי דין רבים ברמה גבוהה, וחשוב לעשות בדיקות רקע לפני שבוחרים עורך דין, ולא לבחור בהכרח בעורך הדין שהיזם או המשווק מפנה אליו".
עו"ד רו"ח רחלי גוז-לביא, שותפה בכירה במחלקת מסים ושותפה מנהלת במשרד עוה"ד עמית, פולק, מטלון ושות', מוסיפה מידע לגבי המיסוי בקפריסין שלמשקיעים הישראלים כדאי לדעת:
• מס העברה (Transfer Tax): מי שרכש נכס ולא שילם עליו מע"מ של 19% כפי שמוזכר בכתבה, חייב ב"מס העברה" של 3%־8%, בהתאם לשווי הנכס. בתנאים מסוימים תיתכן הפחתה של 50% מסכום המס.
• מס בולים: על כל רכישת נכס יש מס בולים של 0%־0.2% בהתאם לשווי הנכס.
• מס הכנסה: תושב ישראל שהייתה לו הכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל, יכול לבחור לשלם עליה מס בשיעור קבוע של 15%, במקום לשלם לפי המדרגות של מס הכנסה (שיכולות להגיע עד 47%). עם זאת, אם יבחר במס בשיעור הקבוע, לא יוכל לנכות הוצאות הקשורות להשכרת הנכס (כגון תיקונים, הוצאות ריבית ועוד), אלא אם מדובר בפחת, אותו ניתן להוריד מההכנסה.
• השקעה בנדל"ן באמצעות חברה קפריסאית: שיעור מס החברות בקפריסין הוא 12.5%. תושב ישראל שישקיע בנדל"ן באמצעות חברה קפריסאית, יהיה חייב לשלם מס בישראל בשיעור של 25%־30% על משיכת דיבידנד מהחברה הקפריסאית, ומס יסף בשיעור 3%, ככל שחל (מס הכנסה מעל התקרה הקבועה).
• היעדר אמנת מס: נכון למועד זה, לא קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. המשמעות היא שבמצב בו תושב ישראל רוכש נכס בקפריסין, לקפריסין תהיה זכות מיסוי ראשונה, וישראל תהיה, במקרים מסוימים, זכאית לגבות מס נוסף. כלומר, הוא יידרש לדווח על ההכנסות שהפיק בקפריסין ולשלם עליהן מס בישראל, בהתחשב במס ששולם בקפריסין.
