הונאות מקרקעין - יותר מדי, קל מדי

לפני כחודש נעצר אברהם רימון בן 67 מקרית מוצקין, בחשד שמכר במירמה קרקע לא שלו בת 40 דונם במושב גבעת חן הסמוך לרעננה. רק ערנותה של רשמת המקרקעין בפתח תקוה סיכלה את המעשה. היא הצליחה למנוע מהקבלן שאמור היה לרכוש את הקרקע, נזק כספי של 11.6 מיליון דולר, לאחר שהבחינה שמשהו אינו כשר בחוזה שהוגש לה. נזקו של הקבלן הסתכם בסופו של דבר "רק" ב-200 אלף דולר. 

הונאות בתחום המקרקעין הן הכואבות ביותר לכיס - אדם תמים שחסך כל חייו כדי לרכוש דירה יכול למצוא את עצמו קורבן להונאה שתשאיר אותו חסר כל. אם לרגע נדמה לכם שמדובר בתרגיל "עוקץ" מתוחכם נוסח סרט פעולה הולוודי, על נוכלים מקצוענים, טועה - מדובר באחת ההונאות הקלות לביצוע. כל שנדרש הוא מעט תושיה והבנה בסיסית ביותר ברישום המקרקעין. 

הונאות מקרקעין - יותר מדי, קל מדי

"זה קורה קצת יותר מדי וזה נעשה יותר מדי בקלות", אומר רב-פקד אריה אידלמן, ראש צח"מ במפלג ההונאה של מחוז תל אביב. "הכל מתחיל מזה שעסקות מקרקעין טעונות מסמכים בכתב. ניתן היום לזייף בקלות את כל מסמכים הדרושים לביצוע עסקת מקרקעין, כאשר תעודת הזהות היא המסמך הקל ביותר לזיוף - מסמך כתוב, עשוי מנייר וניילון, נפוץ וקל מאד להשגה. גם את  החותמות ניתן להשיג תמורת כמה עשרות שקלים. הצרוף הזה של מסמכים וחותמות יצר לאחרונה נגישות להונאות בתחום המקרקעין".

בזמן שעסקאות מקרקעין נסמכות רק על ניירת, ונסח הטאבו של כל נכס חשוף על פי חוק לכל דכפין, הפתוי הוא גדול. אידלמן: "מדובר בהרבה מאד כסף, ב'עבודה נקיה' - ניירת, עורך דין, חתימה והעברת בעלות. נכון שכששודד שודד מזקנה מאתיים שקל זה קצת אלים וטראומטי, אבל בהונאות המקרקעין אתה יכול לגרום לאדם לאבד את כל מה שיש לו עלי אדמות".   

איך למכור דירה (לא שלך)

מקרה אופייני: הנוכל שוכר דירה ועובר לגור בה, חוזה השכירות עליו חתם יספק לו את כל הנתונים הנדרשים: באמצעות מספרי הגוש והחלקה הוא יבדוק מי רשום כבעל הנכס והאם חלים על הנכס שיעבודים או הערות אזהרה. גם שם הבעלים, מספר הזהות שלו וכתובתו, מופיעים בחוזה. הנוכל מארגן לעצמו תעודת זהות מזוייפת עם פרטי בעל הבית ותמונתו שלו. לאחר שעשה כן, כל שנותר הוא לפרסם מודעה בעיתון ולערוך סיור מרשים לרוכשים פוטנציאלים.

בשעה טובה נמצא הקורבן, שפונה לעו"ד לסגירת העסקה. כמו כל עו"ד אחראי הוא בודק בטאבו למי שייך הנכס. תעודת הזהות תואמת את פרטי הבעלים בטאבו - בזה זה נגמר. הרוכש מפקיד את הכסף בחשבון בנק שפתח הנוכל לצורך העניין. הנוכל מושך את הכסף ונעלם. יכול לעבור זמן רב, לפני שבעל הנכס המקורי יופתע לגלות כי הוא כבר אינו בעל הדירה והיא אינה רשומה על שמו.

במקרה הונאה אחר, מוכר הדירה חותם עם הקונה על חוזה למכירת הדירה ולמחרת הוא מוכר את דירה שוב לקונה אחר. הרוכשים עצמם אינם מודעים כי הדירה נמכרה במקביל גם לאדם נוסף ומגלה זאת רק בבואו לשינוי נסח הטאבו.

הנוכל עצמו יכול להנות מהכסף בכמה דרכים: האחת, להסתפק בסכום הראשוני ולהמלט עימו. השנייה, לפתוח חשבון בנק מזויף וליהנות מהמשכנתא, השלישית, אם התמזל מזלו והרוכש משלם במזומן את מלוא הסכום - הוא זכה בכל הקופה. 

נפלאות השטר לביטול משכנתא

שטר ביטול המשכנתא הוא בבחינת "משחרר חסמים" בהונאות מקרקעין. מדובר במסמך המונפק על ידי הגורם לו משועבד הנכס (בנקים, חברות ביטוח וכו'). אדם אינו יכול למכור את הנכס כאשר חלים עליו שעבודים. טופס ביטול המשכנתא "מנקה" את הנכס משעבודים. גם כאן מלאכת הזיוף של שטר ביטול המשכנתא אינה משימה בלתי-אפשרית, בלשון המעטה. את הנכס "הנקי משעבוד" מוכר הנוכל לרוכש. יעבור חודש, במקרה הטוב, עד שהבנק יגלה שתשלומי המשכנתא על הנכס הופסקו, והקורבן יגלה שהוא קנה נכס משועבד. ללשכת רישום המקרקעין אין אפשרות לדעת אם מדובר בזיוף, אלא אם כן הוא בודקת מול הגורם המנפיק את השטר.  

משבצת קרקע - כמה יקרה ככה קלה להשגה

משבצת קרקע, על אף מחירה היקר לעומת דירה בודדת, נחשבת יעד קל לביצוע הונאה. בעוד שמכירת דירה במירמה דורשת מהנוכל לשכור אותה, לבוא במגע עם הבעלים החוקי של הנכס, להיות מוקף שכנים שיכולים לזהות אותו, במשבצת קרקע הכל על הנייר.

בעלי הקרקע אינם נמצאים בשטח, חלקם בכלל אינם חיים בארץ. יעבורו שנים עד שבעל הקרקע המקורי יגלה שנפל לקורבן, אם בכלל יגלה. וכמו במקרה ברעננה, מדובר סכומים גבוהים במיוחד, "מכה" אחת שיכולה להספיק לכל החיים.  

גם כאן הנוכל מברר את מספרי הגוש והחלקה, בודק מי הבעלים, אם מדובר באישה בת שמונים, בדומה לפרשת גבעת חן, הוא ימצא דמות מתאימה שתגיע לחתימת ההסכם ולהעברת הבעלות בטאבו אחרי שיזייף את המסמכים. לאחר מכן יפרסם מודעה ויבצע את העסקה.

כיצד החוק מתייחס להונאת מקרקעין

במקרה של הונאות מקרקעין, גם בית המשפט לא אחת בקונפליקט אמיתי: בפניו ניצבים שני אנשים תמימים, האחד, בעל הנכס האמיתי. השני, אדם שקנה את הנכס, במקרים רבים הספיק אפילו להעביר את הדירה על שמו בטאבו, ואז התברר לו שקנה דירה ממוכר שהתחזה לבעל הנכס.

עו"ד דוד לם, המתמחה בעסקאות מקרקעין, מסביר: "החוק קובע כי אדם לא יכול למכור מה שאין לו. אם הבעלים מוכיח כי לא הייתה לו יד בדבר, למעשה המכירה לא בוצעה. גם היא כבר נרשמה בטאבו, היא שייכת לבעלים המקורי".

במקרה שבו נמכרה הדירה לשני קונים במקביל:  "על פי 'דין תחרויות', אם שני אנשים רכשו דירה מאותו אדם, בהנחה שעשו זאת בתום-לב, ישנה עדיפות לקונה הראשון שסיים את רישום הנכס בטאבו על שמו".  

במקרה מעין זה, יש דרך להימנע מהונאה והיא דרישה ממוכר הנכס לרשום בנסח הטאבו הערת אזהרה לטובת קונה. עו"ד לם: "במקרה מסוג זה, אני מנחה את לקוחותי לא להעביר שקל אחד למוכר עד לרישום הערת האזהרה לטובת הקונה. אם המוכר לא מוכן לעשות כך עד שהוא מקבל את כסף, ניתן לשמור את הכסף בחשבון נאמנות, עד לביצוע הרישום".

כיצד ניתן לצמצם סיכונים

בהונאה ,כמו בהונאה, אף בפעם אין 100%. אבל אפשר בכל זאת לנקוט אמצעי זהירות שיכולים לעיתים להציל מתרגיל "עוקץ" כואב במיוחד:

• רכישת  הדירה - מצאתם דירה לטעמכם, בדקתם בטאבו וכל נראה תקין, תנקטו פעולה נוספת: אל תתביישו  והקישו על דלתות השכנים, לרוב הם יודעים לא מעט, נסו לברר האם האדם שמכר לכם את הדירה הוא בעלים או שהוא גר בדירה זמן קצר. במקרים רבים תשובה שמטילה ספק באמינותו, יכולה להדליק נורה אדומה.
  

• בעלי נכסים - כדי שלא תתעוררו בוקר אחד ותגלו שהדירה או הקרקע שלכם כבר לא ברשותכם - גשו ללשכת רישום המקרקעין והוסיפו הערת אזהרה לפיה, ניתן להעביר את הבעלות על הנכס רק כאשר עו"ד שאת שמו תציינו נמצא שם מטעמכם. גם אם החלפתם עו"ד במשך השנים, ניתן לעדכן את ההערה. הדבר לא מבטיח ערובה מוחלטת להונאה, אבל בהחלט מסרבל לנוכל את העבודה.
  

• הערת אזהרה מיידית לטובת המוכר - מדובר באמצעי מניעה שאינו יעיל במקרה של התחזות, אך המקרה של כפל רוכשים, היא עשויה להיות קרש ההצלה היחיד.
  

• בדיקת רשיון עו"ד - במסמכי עסקאות רבים תופיע חתמימת עו"ד. ניתן לבדוק באמצעות אתר לשכת עורכי הדין, האם קיים עו"ד בשם זה והאם רשיונו עדיין בתוקף. ניתן גם ליצור עימו קשר ולוודא כי אכן הוא זה החתום על המסמך.  
  

• התרעה על פעולות בנסח הטאבו - שירות חדש מאפשר לבעל הנכס לקבל התרעה בצורת הודעת אינטרנט אל תא הדואר האלקטרוני, עם ביצוע של כל פעולה הקשורה לנסח הטאבו שלו. את השירות הזה מספק, בין השאר אתר "טאבו-ישיר"    
  

מקוממת העובדה שדווקא את סכום הכסף הגדול ביותר, עבור רובנו, ניתן לאבד בכזו קלות. משך השנים, אף גוף ממסדי לא מצא לנכון לנהוג ביתר זהירות בעסקאות הללו, ולקבוע חוקים או תקנות שייקשו, ולו במקצת, על הנוכלים לבצע את מעשיהם. ובינתיים קחו ברצינות את עצתו

של רב-פקד אידלמן: "להיזהר, להיזהר, להיזהר".