העלויות הסמויות של מעבר דירה

קונים דירה חדשה? כדאי לבדוק היטב את התשלום הכולל לפני חתימה על חוזה הקנייה, ולקחת בחשבון שהעלויות הנלוות לרכישה עלולות להגיע לסכומים לא מבוטלים.אז מה חשוב לבדוק לפני שניגשים למהלך של קניית דירה?

מס רכישה

מס רכישה זהו מס שכל אדם הרוכש דירה מחוייב לשלם. מדרגות המס נעות בין 0.5% ל-5% ממחיר הדירה ונדרש לשלם אותם עד 50 יום מחתימת החוזה בין הצדדים.

על פי החוק, יש להצהיר בתוך 30 יום על רכישת הדירה למשרד מיסוי המקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002. מי שעושה זאת בדרך כלל הוא עורך דין. ניתן לשלם את מס הרכישה דרך הבנק או דרך בנק הדואר, באמצעות שובר תשלום שאותו ניתן לקבל דרך משרד מיסוי המקרקעין או בבנק הדואר.

מדרגות המס:

דירת מגורים יחידה:

1. עד 1,084,935 שקל - 0.0%
2. מ-1,084,935 שקל עד 1,524,770 שקל - 3.5%
3. מעל 1,524,770 שקל- 5%
   

דירת מגורים אחרת:

1. עד 923,070 שקל - 3.5%
2. מעל 923,070 שקל - 5%
   

עולה חדש:

1. עד 1,393,220 שקל - 0.5%
2. מעל 1,393,220 שקל - 5%
   

משק חקלאי:

1. עד 284,960 שקל - 0.5%
2. מעל 284,960 שקל - 5%
   

מס שבח

מס שבח הוא המס המוטל על מוכר דירה שערך הנכס שלו עלה בפועל. התשלום הוא על ההפרש בין מחיר קניית הנכס למכירתו. המס המוטל הינו 25% מהרווח, אולם ניתן לבקש פטור ממס שבח.

שכר טרחה לעורך הדין

העמלה שעורכי הדין גובים בעבור שירותיהם נעה בין 0.5%-2% בתוספת מע"מ כחוק. המחיר תלוי בוותק עורך הדין, הניסיון שלו והטיפול ברכישה. לרוב, העורך דין הוא זה שמטפל בכל העניין המשפטי מול רשויות המס.

בעסקת מקרקעין כדאי לקחת עורך דין מטעמכם ולא לקחת את העורך דין של המוכר, על מנת שייעץ לכם בצורה אובייקטיבית וישמור על הצד שלכם בחוזה ובעסקה עצמה.

דמי תיווך

דמי תיווך זהו תשלום ישיר למתווך והוא עומד על כ-2% בתוספת מע"מ משווי הנכס. כדאי לקחת מתווך על מנת למצוא נכס זול יותר וטוב יותר אשר לא נמצא לרוב בשוק.

מגורים חלופיים

אחד הנושאים העיקריים בהוצאה של מעבר דירה זהו התשלום הכפול, גם על חשבון הנכס הנרכש וגם על שכירות עד מועד הכניסה לנכס הנרכש. מדובר על סכום לא מבוטל שיכול לנוע בין 3,000 שקל לסכומים גבוהים יותר תלוי במיקום ובגודל הדירה.

שיפוצים ושדרוגים

לרוב, רוכשי הדירות משפצים את דירותיהם. עלות שיפוץ אמבטיה יכול לנוע בסכום של כ-15 אלף שקל, שיפוץ מטבח כ-40 אלף שקל ושיפוץ כללי יכול לנוע גם לכיוון ה- 100 אלף שקל.

בדירה מקבלן, דירה יד ראשונה, המפרט הטכני יכול להוות גורם משפיע לבחירת הנכס ולחסוך בצורה משמעותית הוצאה נוספת בעתיד על שיפוץ ושינוי מבנה הדירה.

משכנתא

כחלק מההוצאה על המשכנתא יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות של שמאות, עמלת פתיחת תיק, עורך דין נוטריון, עלויות ביצוע בדק בית, יועץ משכנתאות וביטוחים.

עלות שמאי נעה בסביבות ה-500 שקל. 

עמלת פתיחת תיק עומדת על כ-0.25% מתיק המשכנתא וניתן לקבל הנחה בניהול של משא ומתן נכון על גובה עמלה זו.

עורך דין נוטריוני גובה כ-4,000 שקל בעבור כתב התחייבות לרישום משכנתא וכן בעבור ייפוי הכוח הנוטריוני.

בדק בית - עלות בדק בית שזהו פרמטר חשוב לבדיקת איכות המבנה, בדיקת ליקויי בנייה ודברים נוספים בין 600 שקל ל-2,000 שקל. מומלץ לקחת בדק בית, לא כל יום אנו קונים את דירת חלומותינו.

יועץ משכנתאות – עלות של יועץ משכנתאות נעה על טיפול בתיק בין 3,000 שקל ל-8,000 שקל תלוי בגודל תיק המשכנתא. בעבור ייעוץ בלבד ניתן להגיע למחיר של כ-600-700 שקל.

מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות לפני לקיחת משכנתא על מנת שיועץ המשכנתאות החיצוני יבנה לכם את המשכנתא הטובה ביותר בעבורכם.

הובלה

הובלת דירה ממוצעת נעה בין 2,000 שקל ל-5,000 שקל לדירת 4 חדרים. השוק הזה הינו שוק פרוץ וכל חברת הובלה מעניקה שירותים מגוונים וביניהם אריזה של כל התכולה, דבר אשר יכול לחסוך לא מעט זמן והתעסקות במעבר.

כדאי לקבל הצעת מחיר כתובה מכיוון שלא מעט חברות משנות את המחיר באמצע ההובלה והלקוח נמצא במצב שהוא שבוי של חברת ההובלה

אז כמה עולה לעבור דירה?

העלויות הנלוות עשויות להגיע בקלות לכ-100 אלף שקל, עבור זוג צעיר שרוכש נכס יד שנייה בפתח תקווה, בשווי של מיליון ומאתיים אלף שקל.

מדובר בדירה לא משופצת בבניין בן כ-15 שנה. בני הזוג נעזרו במתווך ששכר טרחתו הייתה כ-28 אלף שקל, ומכרו את דירתם הקודמת ששוויה 800 אלף שקל ללא תיווך. לעורך הדין שולם כ-13 אלף שקל, וליועץ המשכנתאות שבנה להם את המשכנתא וטיפל בתיק המשכנתא שילמו כ-4,000 שקל.

בני הזוג לא מכר אף נכס ב-4 השנים האחרונות ולכן קיבלו פטור ממס שבח על הדירה אותם הם מכרו. על הדירה הנרכשת הם שילמו מס רכישה של 4,028 שקל. הדירה הייתה זקוקה לשיפוץ בגובה של כ-45 אלף שקל. בעבור ההובלה שילמו הזוג 2,500 שקל, וטיפ למובילים בסך 400 שקל.

בסך הכל שילמו בני הזוג כ-100 אלף שקל בממוצע, בעבור כל התשלומים הנלווים למעבר הדירה.

הכותב הינו יועץ משכנתאות ומנכ"ל של חברת וידר משכנתאות