רכישת דירה בהליך של כינוס נכסים נחשבה בעבר להזדמנות טובה להשיג נכס במחיר יותר זול, אולם מתברר כי העלייה בפופולריות של הליך זה, לצד עליית המחירים בשוק הנדל"ן, פגעו באטרקטיביות של עסקה כזו.
כך, החודש התבשרנו שדירה בת 3 חדרים על שטח של 70 מ"ר בקומה א', בבנין ישן בבני ברק, נמכרה בכינוס נכסים ב-1,005,000 שקל - מחיר הגבוה ב-50% כמעט מהערכת השמאי, שעמדה על 680 אלף שקל.
| מדריך לרוכש |
|
| הטרגדיה שלהם, ההזדמנות שלך - דירה מכינוס / עו"ד אילן מוריאנו |
|
רכישת דירה במסגרת הליך של כינוס נכסים נחשבת בטוחה יחסית, אך יש בכך גם סיכונים וחסרונות, למשל מחיר גבוה יותר מהערכת השמאי. איך מתבצע הליך זה, איפה אפשר לגלות על דירות שנמכרות בהליך זה וממה חשוב להיזהר? |
| לכתבה המלאה |
|
|
|
עו"ד דלית קלמן ממשרד עו"ד דב שילנסקי ושות', שערכה את ההתמחרות (הליך הגשת ההצעות לרכישה ובחירת ההצעה הזוכה) עבור בנק לאומי, מספרת שהשתתפו בה למעלה מ-30 מציעים. "מהרגע שהנכס פורסם למכירה, זרמו אלינו מאות טלפונים ובשלב הביקורים הגיעו עשרות רבות של אנשים".
גם בכינוס נכסים שערכה החברה לפני כחודש בשכונת רמת חן ברמת גן, נמכרה דירה במחיר גבוה משמעותית מהערכת השמאי - 3.27 מיליון שקל, לעומת הערכה של 2.46 מיליון שקל. קלמן מספרת שבהתמחרות השתתפו כ-50 אנשים, זאת לאחר ש-200 אנשים הגיעו לראות הבית. לדבריה, "שתי ההתמחרויות התנהלו בעמידה, מכיוון שהאנשים לא יכלו לשבת מרוב הצפיפות".
קלמן מספרת, שרוב ההתמחרויות בה היתה מעורבת בשנים האחרונות, פורצת את גבולות השמאות. עו"ד שפיר שילנסקי, אף הוא ממשרד עו"ד דב שילנסקי, מוסיף כי "בשנה וחצי האחרונות אין מציאות בכינוסי נכסים, כל המכירות שביצענו היו לכל הפחות ב-25% יותר מהערכת השמאי".
גורם במערכת הבנקאית מאשר: "אנו עדים למגמה של ביקוש גבוה לדירות מהוצאה לפועל. זו בהחלט תופעה שקיימת מתחילת השנה".
לדבריו, יש שונות באחוזים בין האזורים השונים; בעוד שבאיזור הדרום נבלמה מגמת העליות, הרי שבדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ כגון רעננה או ת"א, עשויים הפערים להגיע ל-50% או יותר מעל הערכת השמאי. "לרוב הסטייה הזו עומדת על כ-10% אך כפי שאנחנו רואים - במקומות מסוימים זה מגיע לעשרות אחוזים".
אז מה גורם כעת לפער המחירים הבלתי פרופורציונאלי? "המציאות היא שבשוק בו הביקוש עולה לדירות הללו - אין מתחרים או אלטרנטיבות ולכן מתמודדים עליהם כמות גדולה של אנשים", הוא טוען, "ההסבר לכך הוא שהשמאים מסתמכים על מספרי השוואה שונים לעסקאות שנעשו בעבר - וכאשר השוק עולה, השמאות הזו תהיה נמוכה מהמצב בפועל בשוק. לדירות מכינוס אין אינדיקטור, כמו חוזה הקיים במכירת דירה רגילה".
עם זאת הוא מציין, כי בשוק יורד קיים מצב הפוך. כך לדוגמה, לדירות שהוערכו בשנת 2004 על ידי השמאי בסכום של מיליון שקל - לא נמצא קונה גם בסכום של חצי מיליון.
עו"ד אילן מוריאנו, מומחה בתחום המקרקעין, כינוסי הנכסים וחדלות פרעון, סבור כי הסיבה בגללה הקונים נכס מכינוס נכסים עשויים למצוא את עצמם משלמים מחיר גבוה יותר ממחיר השוק על פי הערכת השמאי, הוא הליך ההתמחרות, שמזכירה בהתנהלותו סוג של מכירה פומבית. הדבר מעורר לחץ ורצון לסגור את העסקה בקרב המעוניינים ברכישה, ואף מביאה רוכשים לשלם מחיר גבוה יותר ממה שהיו מוכנים לשלם בעסקה רגילה.
"ניסיון השנים האחרונות מוכיח כי במקרים רבים בהם נערכו התמחרויות, סופן היה גבוה בעשרות אחוזים מהמחיר שנקב בו השמאי. אחת הסיבות לכך היא כי בלהט ההתמחרות ומתוך כוונה לזכות בנכס, מעלים המציעים עוד ועוד את הצעותיהם, דבר המביא לתוצאות מצויינות עבור הנושים ועבור בעלי הנכסים".
עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין, מספר כי "היתה תקופה שכונסי נכסים העדיפו למכור את הנכס בפחות משוויו על מנת לכסות במהירות את החובות שיש לאותם לווים, אך כאשר עם ישראל גילה את זה, הוא החל להסתער על אותם נכסים. בסופו של דבר, נכסים בכינוס נמכרים כיום ביותר מהשווי הבסיסי שקבע השמאי".
מסילתי סבור אף הוא כי פערי המחירים קשורים לאנרגיה התחרותית שדבקה במתמודדים בהתמחרות. "בהליך הכינוס מעורבות המון אמוציות, שלא מתרחשות בשוק החופשי. כל הרוכשים הפוטנציאליים יושבים בהתמחרות על שולחן אחד, בסוג של מכירה פומבית, מה שגורם למחירים לעלות.
"גם חברות התיווך גילו את הטריק ומשתמשות בו בבתים פתוחים - במקום לאפשר לכל קונה לראות את הדירה, הם מראים אותה רק בשעות מסוימות ואז כל הקונים באים במכה לבית וגורמים ללחץ על הקונים האחרים, מה שעשוי להעלות את שווי הבית".
אלמנט נוסף שעשוי להשפיע לדבריו על פערי המחירים, הוא הזמן שחולף מהערכת השמאי עד שמתקבלות ההצעות וביצוע ההתמחרות בפועל. "זה אורך מספר חודשים, ובשוק רותח - מדובר בתקופה קריטית. יש נכסים שעולים בזמן כזה באופן אובייקטיבי". 
