לא חייבים לקנות בית: כך תרוויחו מיוקר הדיור

גזירות המס של הממשלה בענף הנדל"ן הפכו את ההשקעה בתחום הדיור ללא אטרקטיבית. האם ישנן אלטרנטיבות? למעשה, קיימות כמה דרכים להשקיע בנדל"ן מבלי להיות חשופים לגיזרות הנוכחיות, המכוונות ישירות כלפי המשקיעים, מבלי לשלם מס שבח, מס רכישה או כל מס אחר שעלול להפוך את ההשקעה ללא כדאית.

כתבות נוספות על גזירות הדיור בערוץ הנדל"ן :

• 'עושקים את האזרח': ח"כים נגד מס למשפרי דיור
• הקבלנים: המסים יעלו למשפרי הדיור 100 אלף ש'
• אריאל: אערער על העלאת המס על משפרי הדיור
  

נראה כי ממשלת ישראל סימנה את המשקיעים הישראליים כ"אויבי הכלכלה", וכגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות ולפגיעה בחלומם של הזוגות הצעירים לגור בבית משלהם. ישנם כשלים רבים בתפישה הזו, והעיקרי שבהם הוא היעדר ההבנה שהיצע הדירות הנמוך הוא מעשה ידיה של הממשלה - ולא של המשקיעים.

סיבה זו לא משנה את העובדה שבפועל, גזירות המיסוי הנוכחיות והעתידיות פוגעות במשקיעים; עד כדי כך שרכישת דירה נוספת עלולה לגרור אחריה הפסדים במקום לייצר רווחים. לפני שנסביר כיצד ניתן בכל זאת להשקיע בשוק הנדל"ן, מבלי להיכוות מהמיסוי הגבוה, כדאי לסקור את הדרכים השונות שבהן הממשלה בחרה להכניס את ידיה לכיסי המשקיעים.

הרבה יותר יקר להשקיע בדירה

בשלב הראשון פעלה ממשלת ישראל לייקור מס הרכישה עבור אותם משקיעים. משמעות מס הרכישה אותו משלמים היום המשקיעים היא, שרוכש דירה להשקעה שקונה דירה במיליון שקל, ישלם בעת הרכישה - בנוסף על מחיר הדירה - גם מס בשיעור של 50 אלף שקל לעומת מי שרוכש את דירתו הראשונה ופטור ממס עד לסכום של 1.4 מיליון שקל.

הגזירות אינן נגמרות כאן. בעת מכירת הדירה להשקעה, מחויב המשקיע במס שבח שעומד על כ-25% מההשבחה. כלומר, אם רכש דירה במיליון שקל ומכר אותה לאחר שנתיים ב-1.2 מיליון שקל - הוא יאלץ לשלם מס בגובה של כ-50 אלף שקל נוספים. זאת, כשעד לאחרונה היה פטוֹר ממס שבח למי שמוכר דירה להשקעה אחת לכל 4 שנים.

מלבד המיסוי בגין רכישת ומכירת הנכס, במסגרת התוכנית הכלכלית הצהירו באוצר על כוונתם למסות גם את תשלומי השכירות החל מהשקל הראשון. זאת, בניגוד למס הנהוג עד כה - הנותן פטור עד למדרגת הכנסה מסוימת.

הגזירות הללו עבור רוכשי דירות להשקעה, כשכל יום עלולה להתקבל החלטה נוספת המרעה את מצבם, מצטרפות לאי-ודאוּת בכל הנוגע להחזרי המשכנתא העתידיים עקב עליית ריבית אפשרית. כך, למשל, ייתכן מצב שבו העלאת ריבית תגרום להחזר החודשי להיות גבוה מתשלום שכר הדירה ותפגע ביכולת תשלום המשכנתא. זאת, כשמנגד עולות הצעות חוק פופוליסטיות לפיהן ייאסר על משכירי הדירות להעלות את מחירי השכירות.

אז אם לא בדירה, במה נשקיע בכל זאת?

אז מה האפשרויות העומדות בפני אדם המעוניין להשקיע בנדל"ן מבלי לרכוש דירה? ניתן לעשות זאת בכמה אופנים:

• השקעה בבית השקעות המתמחה בהשקעות פיננסיות מבוססות נדל"ן הנפוצות בחו"ל. מטרת ההשקעה בדרך זו היא להגיע להשקעות אטרקטיביות, שכל אחד מהמשקיעים כפרט לא יכול היה להגיע אליהן לבד. חלק מהסיבות שבגינן יהיה למשקיע קושי להניח את ידו על השקעות מסוג זה, טמון בהיקף עלות העסקה, יכולת השגת מידע אשר יוביל לעסקה, ניהול וידע הדרוש בכדי להגיע לקו הסיום וכו'.
  
  קבוצת המשקיעים מתאגדת תחת שותפות (באמצעות בית ההשקעות) והיא זו שמחזיקה את הנכס בטאבו. מטרת הקבוצה היא לבצע השקעה שבסיסה פיננסי - אך מגובה באמצעות נדל"ן. בהשקעות אלו יש מנהל שתפקידו לדאוג לכל פרט בעסקה, משלב גיוס ההון ועד למימוש ההשקעה. המשקיע הוא פסיבי, ויש מי שעובד עבורו ודואג להשקעתו.
  
  לדוגמא: קבוצה מתאגדת בבית ההשקעות לצורך רכישת מגרש המיועד לבנייה בניו-יורק. בית ההשקעות מגייס הון, ויחד עם מינוף מקומי מבצע פרויקט יזמי על הקרקע, לפי תחזיות רווח המבוססות על פרמטרים של השוק הקיים ומגמות. כדי שהשקעה זו תהיה אטרקטיבית, עליה להניב תשואה של 24% לשנה על ההשקעה באמצעות הצפת ערך בבנייה - ולא כתחשיב ספקולטיבי המתבסס על עלייה של מחירי הנדל"ן וחשוף לתנודתיות רבה.
  
  
• השקעה בחברות נדל"ן בשוק ההון. בעיקרון, חברות הנדל"ן נהנות מעליית מחירי נדל"ן (וההיפך), וכך ניתן להרוויח מעליית מחירים בשוק הדיור - ללא רכישת דירה. ניתן להשקיע בתעודות סל של נדל"ן, בארץ ובחו"ל. כך, לדוגמא, בבורסה בתל-אביב נסחרת תעודת סל על 15 מניות הנדל"ן המובילות בישראל. תעודה זו הניבה תשואה של כ-36% בשנה האחרונה ו-29% ב-3 השנים האחרונות. עם זאת, מדובר בתעודה מאוד תנודתית.
  
  
• תעודת סל נוספת היא "ריט נדל"ן" (REIT) - מבחר מניות נדל"ן וריט ארה"ב. תעודה זו הניבה רווח למשקיעים של 3.7% בשנה האחרונה. קרנות ריט הן קרנות שמטרתן העיקרית היא החזקה וניהול נדל"ן מניב (נכס נדל"ן כגון משרד, מבנה מסחרי, חנות, קניון, חניון המיועד להשכרה ומניב החזר הכנסה כדמי שכירות). קרנות אלו מאפשרות למשקיעים פרטיים להשתתף באופן לא ישיר בפרויקטים מניבים.
  

הכותב הוא מנכ"ל אפריל השקעות פרטיות ומומחה להשקעות פיננסיות מבוססות נדל"ן בניו-יורק וסביבותיה