מדריך: איזו משכנתא מתאימה לזוג צעיר?

כאשר אתם בוחנים את האפשרויות העומדות בפניכם בנושא רכישת נכס, עליכם לבחון תחילה את יכולת המימון הפיננסי שלכם, מאחר וסביר להניח שאין ברשותכם את כל הסכום הנדרש לקניית דירה. בהנחה שיש בידכם הון עצמי המורכב מחסכונות, מעזרה של מהמשפחה ומסכומי כסף שונים, על מנת להשלים את הסכום הנדרש - תצטרכו כנראה לקחת משכנתא.

משכנתא מתוכננת היטב תאפשר לכם מחד לקנות את הדירה שאתם רוצים, ומאידך תכביד על חייכם פחות בהמשך הדרך. מאחר ומדובר בפעם הראשונה שבה אתם רוכשים דירה, מומלץ להתחיל בשני צעדים ראשונים.

(צילום: shutterstock)

העריכו את העלות הכוללת של הדירה

כאשר אתם מחשבים את גובה הסכום שאותו תצטרכו לשלם עבור רכישת הדירה, יש לבדוק מה יהיו התשלומים הנוספים שתיאלצו להוציא, כגון תשלום למתווך, מס רכישה, דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועלויות מעבר.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
• לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
• תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?
• רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא
• משקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה
• משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא
  

לעתים, תצטרכו סכומים נוספים לצורך שיפוץ הדירה (למשל אם בכוונתכם לרכוש דירה מיד שנייה, או שאתם מעוניינים לשדרג דירה חדשה מקבלן). עוד חשוב לדעת, שגם בעת נטילת המשכנתא מהבנק, יש מספר תשלומים חד פעמיים נפוצים, כגון שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום ביטחונות.

כמו כן, חשוב לקחת בחשבון שלעתים מחירי הדירות - בעיקר כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן - צמודים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. לאחר שתיקחו את כל המשתנים האלה בחשבון, תגיעו למסקנה שעליכם להקצות חלק מהכספים שברשותכם לטובת תשלום על ההוצאות הללו - מה שיקטין את גובה הסכום שיישאר ברשותכם לצורך רכישת הדירה.

במקרה כזה, עומדות בפניכם שתי אפשרויות: נטילת משכנתא גדולה יותר מזו שתכננתם, או רכישת נכס פחות יקר. כדי לקבל אינדיקציה ראשונית של שווי הנכס שבאפשרותכם לרכוש, מומלץ לחשב את כל ההוצאות הנלוות, יחד עם מחיר הדירה הצמוד למדד.

למחשבון תכנון תקציב המשכנתא לחצו כאן

התחילו לתכנן את מהלך הרכישה

"מכיוון שזוהי, כנראה, הפעם הראשונה שבה אתם נוטלים משכנתא, ודאי ייראה לכם הדבר כמו תהליך מפרך ומפחיד", אומר זאב טפר, מנהל תחום שיווק בבנק לאומי למשכנתאות. לדבריו, "על מנת להוריד את מפלס החרדה, אני ממליץ להתכונן לשלב נטילת המשכנתא, בין היתר, על ידי קריאת חומרים באתרי אינטרנט המתמחים בנושא, כמו למשל באתר של לאומי למשכנתאות וכן באתר של משרד הבינוי".

עוד מציע טפר לברר אם אתם זכאים להטבות מהמדינה בנוגע לנטילת המשכנתא. "אם זו אכן הדירה הראשונה שאתם רוכשים, ייתכן שאתם גם זכאים להלוואת זכאות ממשלתית, המוענקת על ידי משרד הבינוי", הוא מציין, "בדקו את התאמתכם לקריטריונים השונים באתר משרד הבינוי, תחת הכותרת 'סיוע בדיור".

בהנחה שכבר קיבלתם אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות - עליכם להמשיך בתהליך. טפר מסביר כי "קבלת האישור העקרוני מאפשרת לכם להמשיך בתהליך נטילת המשכנתא. קבלת האישור העקרוני לבקשה למשכנתא אינה כרוכה בתשלום כשלהוא או בהתחייבות כלשהיא כלפי הבנק. לאחר האישור מהבנק, תוכלו להיפגש עם בנקאי המשכנתאות בסניף ולהמשיך את התהליך. זה המקום גם לבחון את סל ההטבות למתחתנים, שניתן בעת פתיחת חשבון".

(צילום: חיים הורנשטיין, ידיעות אחרונות)

עוד טיפים לקראת תכנון המשכנתא

מבט לעתיד: כאשר חושבים על החזרי המשכנתא, הרוב נוהגים לבחון את יכולת ההחזר החודשי בטווח הקרוב, ולבדוק כיצד ניתן לעמוד בהחזרים החודשיים הראשוניים. אסור לשכוח שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שתלווה אתכם שנים קדימה, ולכן הכרחי לקחת בחשבון גם את הצרכים והרצונות שלכם בעתיד.

כך, למשל, אם בחרתם במסלול הלוואה צמוד למדד - עליית המדד עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים עם השנים, ויש להיות ערוכים לכך. כמובן, שגם המשכורת שלכם עשויה לגדול עם השנים - ואם אתם צופים זאת, בהחלט כדאי לקחת זאת בחשבון בעת נטילת המשכנתא.

כלל אצבע: באופן כללי, מומלץ שסך כל החזרי המשכנתא לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. ההכנסה החודשית הפנויה היא ההכנסה נטו שנותרת בידיכם, לאחר שמפחיתים ממנה תשלומים שאתם חייבים לשלם, החזרי הלוואות אחרות, ועוד.

חשבו כלכלי: זכרו שבעת נטילת משכנתא, יהיה זה יותר נכון כלכלית להקטין את אחוז המימון. אחוז המימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס. לדוגמא, אם הנכס שווה מיליון שקל, וסך המשכנתאות שניתנו כנגד הנכס הוא 600 אלף שקל - אחוז המימון הוא 60%.

על מנת להקל עליכם את המשך ההתנהלות עם המשכנתא שלכם, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת מאחר שהרגולציה והמודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות הניתנות באחוזי מימון גבוהים.

קצרו את תקופת המשכנתא: כאשר אתם מתכננים משכנתא, מומלץ לבחון קיצור בשנות ההלוואה במידת האפשר. אמנם פרישת ההלוואה לשנים רבות מאפשר תשלומים חודשיים קטנים יותר, אך אסור לשכוח שסך כל התשלומים המצטבר עולה.

לסיכום, אם אתם כבר בשלים לתהליך תכנון המשכנתא בפועל, הגישו בקשה לנטילת משכנתא. הצעד הראשון שעליכם לעשות הוא לפנות טלפונית לבנק ולהגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. תהליך הגשת הבקשה אינו ארוך, ולרוב תוכלו לקבל אישור עקרוני תוך מספר שעות. אישור עקרוני זה מהווה מעין "אור ירוק" להמשך התהליך. בהצלחה!