איך עברה חיפה את הביקושים לתל-אביב?
העיר שהייתה רדומה שנים ארוכות, חווה התעוררות בביקושים. בעוד שמחירי הדירות בת"א עלו בשנים האחרונות ב-11%, בחיפה הם זינקו ב-14%. מיהם הישראלים שמוכנים לעבור אליה ומה רמות המחירים? בדיקה
העיר חיפה הייתה רדומה שנים ארוכות מבחינה נדל"נית, אולם בשנים האחרונות החל שינוי מגמה. מי שבעבר אופיינה בדעיכה ביופיה ובאיכויות המגורים שבה, רושמת בשנתיים האחרונות התעוררות בביקושים - והופכת ליותר ויותר אטרקטיבית בקרב רוכשי הדירות וכן משקיעי הנדל"ן.
חיפה - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
סיוט ברחוב הולנד בחיפה: וילה על ראש השכנים
פרויקט חזית הים: עובדי נמל חיפה יפוצו
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
"תרמו לכך רמות המחירים הלא גבוהות ומיקום השכונות החדשות - בצמוד לכביש תל-אביב-חיפה (מספר 2)", אומרת ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, שערכה עבור ynet מחקר על מצב הביקושים בחיפה לעומת תל-אביב - לקראת כנס הנדל"ן של קרן חיות מיזמי נדל"ן שנערך שלשום בנמל חיפה. לדבריה, "הרכבת הקרובה והמהירה למרכז הארץ הגבירה את היכולת לגור בעיר ולעבוד במקומות תעסוקה קרובים, וקידומה עשוי לתרום להגדלת המשיכה לעיר בשנים הקרובות".
למעשה, הביקושים לעיר צמחו כל כך, עד שלפי המחקר - השינוי במחיר הממוצע לדירה בחיפה בחמש השנים האחרונות עומד על 14%, בהשוואה לתל-אביב (11%) ולממוצע הארצי (8%). כך, בשנת 2009 עמד מחיר ממוצע לדירה בחיפה על 611,645 שקל; ובתל-אביב על 1,598,656. הממוצע הארצי עמד אז על 942,503 שקל לדירה. ואילו בשנת 2014, מחיר דירה בחיפה כבר טיפס ל-1,030,146 שקל; בתל-אביב עמד על 2,450,651 שקל; והממוצע הארצי על 1,340,821 שקל.
מחירי דירות בחיפה ובתל-אביב בין השנים 2009-2014
בחלוקה לדירות חדשות ולדירות מיד שנייה, מהמחקר עולה כי דירת 4 חדרים חדשה בחיפה עולה בממוצע כ-1.5 מיליון שקל - סכום גבוה מהממוצע הארצי וכמחצית מהמחיר בתל-אביב. דירת 4 חדרים מיד שנייה בחיפה עולה כמיליון שקל בממוצע - ובתל-אביב היא תעלה יותר מפי שניים.
דגני מתייחסת לסקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה לגבי יוממים (מי שמבלה חלק ניכר מזמנו בנסיעות מביתו למקום עבודתו מדי יום). "מסקר שערכנו עולה כי כרבע מכל תושבי גוש דן מוכנים להשקיע בנסיעה לעבודה מעל 50 דקות, והנסיעה מחיפה לתל-אביב יכולה לארוך כשעה. אך מכיוון שמוקדי תעסוקה חדשים צפויים להיפתח בחדרה ובמבואות חיפה, יש להניח שהביקוש לעיר יגדל עוד יותר", היא אומרת.
על פי סקר נוסף, כ-6.9% מכלל משקי הבית היהודיים בישראל שוקלים היום את חיפה כאחת האלטרנטיבות שלהם לרכישת דירה. "מדובר בעלייה של כ-15% בחודשים האחרונים לעומת ההתעניינות בחודשים קודמים", אומרת דגני. "להערכתנו, לו היה מספיק היצע דיור בעיר, ניתן היה למכור בה בשנה מעל 1,000 יחידות דיור".
באיזו שכונה כדאי לגור בחיפה? צפו
חלק מהאפיון של הביקושים למגורים בחיפה ניתן לניתוח על ידי מטרות הרכישה. על פי המחקר, בשנת 2014, כשליש מהדירות שנמכרו בחיפה היו עבור דירה ראשונה, שליש למשפרי דיור ושליש להשקעה. למעשה, חלקם של משפרי הדיור בחיפה (31.4%) היה גבוה יותר מחלקם של משפרי הדיור בתל-אביב (24%) - מה שמחזק את מגמת האטרקטיביות של העיר.
התפלגות רוכשי דירות בחיפה, תל-אביב, באר שבע וירושלים
האיכות והיופי דעכו עם הזמן
אז איך נראתה בעבר חיפה, שתמיד נחשבה בירת הצפון, ללא הביקושים המאפיינים אותה כיום? איכויות המגורים שבה ויופיה דעכו עם הזמן, ובמקום להיות "העיר ללא הפסקה" של האזור - קצב הגידול שלה בעשור האחרון היה מזערי (0.2%). למרות שהיא מאופיינת במוסדות חינוך ברמה בינלאומית כמו הטכניון, היא לא הצליחה להחזיק את בוגריה ותושביה בעיר עצמה.
"הקשיים בחיפה התחילו כשיצאו עסקים ממפרץ חיפה לאזור הגליל, בשל קרקע זמינה ומחיר זול יותר; וכן בשל הירידה בחשיבות נמל בחיפה, בהשוואה לאשדוד", אומרת דגני, "העיר לא הצליחה לרכז מוסדות ציבור או משרדים כלכליים בעלי חשיבות, שהחלו באזורי התעשייה של תל-אביב והרצליה". על פי ממצאי המחקר, שיעור עסקי השירותים בחיפה עומד על 28%, לעומת 44% בתל-אביב.
קצב גידול האוכלוסייה בתל-אביב, חיפה, ירושלים ובאר שבע
על פי נתונים שאספה דגני, התחלות הבנייה בחיפה בין השנים 2010-2014 היו נמוכות משמעותית בהשוואה לערים אחרות. כך, למשל, בעוד שבחיפה החלו להיבנות 3,199 יחידות דיור, בבית שמש החלו להיבנות 3,855 יחידות דיור; בבאר שבע 4,371 יחידות דיור; בראשון לציון 5,850 יחידות דיור; באשקלון 5,991 יחידות דיור; בירושלים 10,813 יחידות דיור; ובתל-אביב 14,293 יחידות דיור.
התחלות בנייה בחיפה, תל-אביב ובאר שבע - 2008-2013
כלומר, בשנה נבנו בממוצע בחיפה 640 יחידות דיור בלבד - בעוד שבתל-אביב נבנו 2,859 יחידות דיור בממוצע. מדובר ביחס של 0.6% למספר משקי הבית בחיפה (109,271) - לעומת יחס של 1.4% למספר משקי הבית בתל-אביב (199,329).
מספר התחלות הבנייה בין השנים 2010-2014
