הגודל קובע: מסכימים לתמ"א בגלל המטראז'

מה הגורם המכריע שבגינו מחליט דייר לחתום על הסכם התחדשות עירונית? על השאלה הזו ועל שאלות נוספות מנסה להשיב סקר חדש בנושא. על פי הסקר, כ-63.3% מהנשאלים השיבו כי תוספת של מ"ר לדירה מהווה את הגורם המכריע לחתימה על החוזה. חלק מהנשאלים ציינו כי גם לדמי הניהול אחרי סיום הפרויקט ולעמידה בלוחות זמנים יש משמעות גדולה בהשפעה על ההחלטה אם לחתום מול יזם כזה או אחר.

עוד על התחדשות עירונית בערוץ הנדל"ן :

280 מיליון שקל לשיקום שכונות בפריפריה

קריית חיים: 800 דירות חדשות בעיבוי-בינוי

תמ"א בגבעתיים: כמה תעלה דירת 79 מ"ר?

הסקר, שנערך בקרב כ-500 ועדי בתים וגורמי נדל"ן, בוצע על ידי חברת מידע כנסים לקראת כנס התחדשות עירונית בתל-אביב שהיא תקיים ב-18 באפריל באוניברסיטת תל-אביב. מהממצאים עולה כי כ-23% מהנשאלים רואים בניסיון ובאיכות היזם כגורם השני בלבד בחשיבותו, בהכרעה אם לחתום עמו על הסכם להתחדשות עירונית.

"רוב הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית בודקים תחילה מה שטח ההרחבה אותה יקבלו, ורק לאחר מכן בוחנים את יתר ההטבות שהם יכולים לקבל מהיזם - כמו למשל חניה, בניין מפואר, מעלית ומחסן", מסביר אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין שישתתף בכנס.

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה 38, חברת-בת של אפריקה ישראל מגורים, מודאג מנתון זה. "נוצר שוק שלם שמה שחשוב לו בהתחדשות עירונית זה תוספת של מ"ר בודד לדירה", הוא אומר. אך לשיטתו, השיקול שצריך להכריע הוא איכות וניסיון היזם - אחרת הדיירים עלולים ליפול לידי מעאכרים. "תחושת ביטחון של הדייר מול היזם, והעובדה שבסוף ההליך יקבל את הדירה שהובטחה, בכפוף ללוחות זמנים שנקבעו מראש וללא עלויות נוספות - זה שיקול חשוב בעיני", הוא מבהיר.

כדאי לחדש בבבלי ובצפון הישן?

הסקר התמקד בהתחדשות עירונית בתל-אביב, ובדק איזה אזור בעיני הנשאלים האטרקטיבי ביותר לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. על פי הממצאים, מרכז העיר נחשב המתאים ביותר לקטגוריה זו. כ-39.7% מהנשאלים ציינו כי השכונות בבלי, לב תל-אביב והצפון הישן הן האטרקטיביות ביותר. מנגד, השכונות הצפוניות יותר כמו רמת אביב ונווה אביבים, פחות אטרקטיביות בעיני העונים לסקר.

"ברובע 4, הממוקם במרכז תל-אביב, קיים הסיכוי הגדול ביותר להריסה ובנייה מחדש - מה שהפך אותו למבוקש", אומר לוטן. "נוסיף לכך את המחירים באזור - ויש ליזם ולדייר עסקה מצוינת". עם זאת, הוא סבור שפרויקטים של תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) מתאימים גם לאזורי צפון-מערב העיר. "בדרום העיר, למשל, יש בעיקר פרויקטים של פינוי-בינוי - שעלולים לקחת יותר זמן", הוא מוסיף.

ירון שמיע, בעלים ומנכ"ל חברת SGS העוסקת בהתחדשות עירונית בין השאר בתל-אביב, מתייחס לחסמים הבירוקרטיים בהוצאה לפועל של פרויקטים אלה. "בדרך כלל החסמים העיקריים מגיעים מצד הרשויות המקומיות וגם בעקבות ניגודי אינטרסים אצל הדיירים", הוא מסביר. לשיטתו, "יש לקבוע כללים ברורים לגבי כדאיות כלכלית לאישור פרויקט בוועדות המקומיות, לצד מתן הנחיות בהיבט של האינטרס הלאומי. אלה יגדילו את הוודאות וימנעו בזבוז משאבים של היזמים ועוגמת נפש לדיירים".

דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת urban נדל"ן העוסקת גם היא בתחום, מתייחס לחסמים שמגיעים מצד הרשויות המקומיות. "רצוי להגדיל משמעותית את מכסת כוח האדם במחלקות ההנדסה בעיריות לטובת הציבור. אבל במקביל, הדיירים צריכים להבין שהרשות המקומית חייבת לבדוק לא רק את היתכנות הפרויקט אלא לדאוג לתשתיות נוספות שיתנו מענה הולם לאוכלוסייה שגדלה", הוא מציין. 

יותר מודעות - יותר בעיות?

עם השנים הלכה והתרחבה ההבנה של בעלי הדירות בתחום ההתחדשות העירונית - הם הפכו למעורבים יותר בפרויקטים ויודעים לנהל משא ומתן עם היזמים השונים כדי להיטב עם התמורות שיקבלו. על פי הסקר, כ-59.2% מהנשאלים סבורים שהיכרות עם התחום מסייעת לקידום הפרויקט. עם זאת, כ-40.8% ציינו כי הדבר מוביל לעתים לעימותים הנובעים מחוסר הבנה מקצועית.

למרות המודעות, עו"ד שחר פטל ממשרד עוה"ד שבלת ושות' העוסק בנדל"ן מצביע על בעיה שעלולה להחריף: "הצעת חוק המארגנים, שעברה לפני מספר שבועות בקריאה ראשונה, היא חלקית ביותר, לא מבדילה כראוי בין גורמים בלתי מתאימים לבין יזמים ומקצוענים, אינה רטרואקטיבית, ועלולה בתנאים קלים מדי להעניק לגורמים שאינם מקצועיים עד 7 שנות בלעדיות לביצוע הפרויקט", הוא טוען.

לדבריו, "יש להגביל משמעותית בחוק את סמכויותיהם של גורמים בלתי ראויים, ובמקביל על נציגות הדיירים להיות מיוצגת על ידי יועץ משפטי מתאים, היודע ומנוסה בהתמודדות עם התופעה, כדי להוציא פרויקטים תקועים לפועל".

עו"ד ערן באלינט, שותף במשרד עוה"ד שבלת ושות', מחזק את הדברים. "אפשר לפתור את הבעיות שבחוסר ההתמצאות של דיירים באופן בדיקת זכויותיהם, בכדאיות הכלכלית ובבדיקות התכנוניות באמצעות הכוונה וליווי משפטי משלביו הראשוניים של ההליך. אחד החסמים בקידום עסקאות מסוג זה הוא החתמה של דיירים תמימים על מסמכי בלעדיות למארגנים לא מקצועיים, שפעמים רבות אינם מקדמים פרויקטים כראוי".

שאלה נוספת שעלתה בסקר היא מהו היחס המינימלי שצריך להיות לפרויקט התחדשות עירונית כדי להפוך לכלכלי. הממצאים מצביעים על יחס מינימלי של 1 ל-3, כלומר על כל דירה ישנה יש להוסיף 3 דירות חדשות. כ-23.4% מהנשאלים הסכימו "להתפשר" על יחס של 1 ל-2.5 דירות, מספר שנחשב נמוך אולם ישים ככל הנראה בתל-אביב בגלל מחירי הדירות.