רוכשים דירה לקראת תמ"א 38? כך תמנעו ממחיר מופקע
מדובר במקרה נפוץ - אתם שוקלים לרכוש דירה במחיר מופרז, ומתנחמים בהבטחת המוכר שהבניין יעבור בקרוב תכנית תמ"א 38. לפני הרכישה - אלו הבדיקות ההכרחיות שעליכם לעשות כדי לוודא שהפרויקט באמת יצא אל הפועל. מדריך
המקרה הבא נפוץ בהרבה משנהוג לחשוב: אתם מעוניינים לרכוש נכס, ומצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם - אבל במחיר מופרז, שלא מתקרב למחיר הנפוץ באזור. בעל הדירה מצידו מסביר שהדירה צפויה לעבור תכנית תמ"א - וערך הדירה צפוי לעלות במאות אלפי שקלים. האמנם?
כתבות נוספות בערוץ בית ישראלי
הבטחות כגון אלו מפוזרות ללא אחריות. לעתים, אולי אף בתום לב, מוכרי הדירות מבלבלים את הקונים הפוטנציאליים - ולא מבדילים בין שאיפה לבין מציאות. חשוב לדעת שעל אף ההצהרות, תכניות תמ"א רבות לא יוצאות לפועל - אפילו אלו שבשלבי תכנון מתקדמים יחסית. איך ניתן לבדוק האם הבניין באמת צפוי לעבור הליך תמ"א ומתי?
(אילוסטרציה)(צילום: כפיר סיון)
ראשית נסביר כי לכל בניין מורכבות משלו. בניין אחד כולל גינות אחוריות; בניין אחר כולל גג שבעלותו מוטלת בספק; והשלישי נקרא "בניין מורכב" או "משותף", אשר עשוי להבריח יזמים. שאלת מיקום הבניין משמעותית גם היא, מאחר ובערי המרכז התמ"א רווחי יותר ליזמים - ולכן הסיכוי שיתחילו שם תהליך שכזה גבוה מאד. זאת לעומת ערי הפריפריה, בהן אין רווח ליזם שיעדיף לדחות את הפרויקט, שמניב תמורה זעומה עבורו.
אל תתביישו לדפוק על דלתות השכנים
במידה שעדיין לא התחיל הליך התמ"א ואנו רק מקבלים הבטחה באוויר לגביו מבעל הדירה, מוטלת עלינו רוב העבודה. ראשית יש לבדוק אם הבניין יכול לעמוד בפרוייקט תמ"א 38, או בפרויקט הריסה ובנייה. בניינים אשר נבנו בישראל עד שנת 1980 זקוקים לחיזוק מבנה, עליהם להיות גבוהים משתי קומות ושטחם הכללי צריך להיות מעל 400 מ"ר. בדיקות אלה ניתן לבדוק באמצעות התב"ע.
שנית יש לבדוק את תכנון הבניין - האם מבחינה אדריכלית ניתן להוסיף את השטחים שהתמ"א מאפשרת. בשלב זה נצטרך לתת את תכניות הבניין לאדריכל, על מנת להבין את הפוטנציאל ולוודא שאין "שפנים" נוספים שיצאו בהמשך תהליך קניית הדירה ויהפכו את ההליך ללא רלוונטי.
השלב השלישי, החשוב והבעייתי ביותר - הוא לבדוק האם ישנה בכלל הסכמת שכנים אמיתית לביצוע הפרויקט. כעת כדאי לדפוק על דלתות השכנים, ולהבין ממקור ראשון האם יש כוונה ממשית להיכנס לתהליך. התחלת הפרויקט דורשת רוב של דיירים (לפחות 67% במקרה של תמ"א/1 שיפוץ וחיזוק ו 80% במקרה של תמ"א 2- הריסה ובנייה מחדש), ואם אין - הסיכוי שההליך יצא לפועל בקרוב קלוש, ולא כדאי להיכנס מראש לפרוייקט שכזה.
אם הצלחתם לקבל אישורים בכל אחד מהגורמים - נראה כי פוטנציאל התמ"א בדירה שאתם עומדים לקנות גבוה מאוד. השלב הבא הוא קביעת התייעצות עם יזם נדל"ן המבין בענייני תמ"א, אשר יוכל לאשר לכם באופן מלא לומר לכם באופן מלא כי יש עניין ליזמים להיכנס להליך תמ"א בבניין שכזה, ורק אח"כ תוכלו לחתום בראש שקט על הדירה.
יש לזכור ולקחת בחשבון בזמן התמחור כי הליך הבנייה על פי התמ"א הוא ארוך מאוד ולעיתים מעייף וקשה, ובעלי הדירות שוכחים לקחת את העובדה הזאת בחשבון המחיר של הדירה.
הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת קרן נדל"ן המתמחה בתמ"א 38/2
לפנייה לכתב/ת 
צילום: כפיר סיון
מומלצים
