דירה: לקנות או לשכור?

בני הזוג פלד התחתנו לפני שנה, ועמדו לרכוש דירה ברמת-גן, עם עזרה מההורים, חסכונות ומשכנתא. הדירה עלתה 155 אלף דולר. "כבר עמדנו לשלם", הם מספרים, "אבל אז פרצה אינתיפדת אל-אקצה, וכל החשק שלנו להיות בעלי דירה ירד. לך תדע מה יהיה פה. אנחנו שוכרים דירת 3 חדרים, סמוך לבית שחשבנו לקנות, ב-2,000 שקל לחודש - הרבה פחות מהחזר המשכנתא הצפוי".
משפחות רבות שחשבו לקנות דירה הקפיאו את התוכנית במגירה. המצב הכלכלי נהיה רע יותר, וגם מחירי הדירות לא צפויים לעלות. המשכנתאות בשמים וכבר מדברים על עלייה נוספת בריבית ל-8%.
עשינו עבורכם מחקר קטן בשאלה הגדולה: דירה, לקנות או לשכור?

כדאי לקנות

פנינו בשאלה הזו למספר מומחים לתחום הנדל"ן. תשובתם האחידה היתה: עכשיו זה זמן נוח לרכוש דירה, בתנאי כמובן שאין לכם התחייבויות קודמות, כמו דירה לא מכורה. השוק הוא לטובת הקונים, שיכולים לנהל משא ומתן ולשפר את תנאיהם. תמיכה לכך מקבלים מהתחזית לזינוק במחירי השכירויות בטווח הקצר, ועלייה בריבית המשכנתאות בטווח הבינוני. רק השבוע פירסמה לשכת שמאי המקרקעין סקר, לפיו בעיקבות המהומות ירדו מחירי דירות אפילו ב-9%.
גם הקבלנים נותרו עם מלאי דירות לא מכורות והם מוכנים להעניק הטבות בשווי עשרות אלפי שקלים. מנתוני מרכז הבנייה הישראלי עולה, כי אחד מסממני המיתון הבולטים הוא עלייה בשיעור ההשקעה של הקבלן בבנייה ובמפרט הטכני. אם בעבר ההשקעה הממוצעת של קבלן במפרט הטכני ובדירה היתה כ-450 דולר למ"ר, כיום היא כ-800 דולר למ"ר. היזמים כיום גם פתוחים יותר לשינויים שדורש הלקוח בכל הכרוך בתכנון הפנים.
לגבי הנחות, הקבלנים בכל הארץ ירדו בממוצע ב-7%-12% ממחיר המחירון, בעוד שלפני המהומות דיברו לכל היותר על הנחה של 5 אחוזים. דנקנר השקעות, אפריקה ישראל ומליבו מציעות לחברי כוחות הביטחון הנחה חסרת תקדים של 25% על מחירי דירות בצהלה החדשה בתל-אביב. מחר ייפתח במודיעין יריד דירות, ועל אלפיים דירות מציעים הקבלנים עד 17% הנחה בתנאי מימון כמעט מסובסדים.
"מצבו של רוכש דירה כנראה מעולם לא היה טוב יותר", אומר יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, "בעיקר בשל העובדה כי זהו שוק של מוכרים בלבד. המהומות ביש"ע השפיעו והורידו את מחירי הדירות גם באזורים שאינם בהכרח בקו העימות".
בשל העובדה שהשוק בקיפאון ולא מתבצעות עיסקאות רבות, הבנקים למשכנתאות מחזרים יותר אחר הלקוחות.
"יש כיום בבנקים רגישות לצרכים מדוייקים של הלקוחות ונכונות "לתפור" משכנתא לכל לקוח", אומר ישראל ארליך, מנכ"ל בנק כרמל למשכנתאות. אגב, בימים הקרובים צפוי להתפרסם תחקיר בנושא, שביצע ירחון הצרכנות "בדוק". לדברי הולצר, מי שמעכב רכישת דירה בגלל הריבית הגבוהה על המשכנתאות - כדאי שיידע כי בקרוב עלולה הריבית לעלות.
כמו כן, מנתוני משרד השיכון עולה, כי קצב התחלות הבנייה במשק בשנתיים האחרונות הצטמצם מאוד. נכון למאי השנה נאמד היקף הדירות הלא מכורות ב- 26,850 דירות, שבקצב מכירות שנתי רגיל יספיקו לכל היותר לשנה. המשמעות ברורה: היצע הדירות ה"שוות" הולך ומצטמצם בקצב מהיר.
בנוסף, שוקי הנדל"ן הן בארץ והן בעולם מתנהגים בצורה תנודתית - בתקופות של כ-10 שנים עוברים השווקים מעגל של ירידה ועלייה. לכן, אם מחירי הדירות זולים כיום, ניתן להניח שבמהלך 10-5 השנים הקרובות המחירים יעלו. בצלאל וילדר, מנכ"ל אלדר נדל"ן מציין משתנה נוסף: "כששמים לב למצב הבורסה - דהיינו לאלטרנטיבות הפיננסיות - זה בהחלט זמן נוח לרכוש דירה במקום לשכור אותה".

עדיף לשכור

אבל יש מי שחושב אחרת. גיורא סרצנסקי, מנהל המחלקה הכלכלית באילנות בטוחה, טוען כי מבחינה כלכלית, התשובה לשאלה אם כדאי להמשיך לגור בשכירות או לרכוש דירה, ברורה: עדיף לשכור. לדבריו, לא מומלץ כיום לרכוש נדל"ן כאפיק השקעה. בתוכניות חיסכון ניתן כיום לקבל ריבית ריאלית של כ-6% לשנה, ומנגד התשלום על הלוואות משכנתא עומד על כ-7% ריבית ריאלית לשנה. בפועל, ההחזר החודשי של המשכנתא גבוה יותר כי הוא כולל, לבד מהחזר הריבית, גם חלק קטן יותר של החזר הקרן (סכום ההלוואה המקורי). יש להוסיף גם את עלות ביטוח החיים וביטוח הנכס שמוכרחים לעשות כשלוקחים משכנתא. בדוגמאות שלפניכם לא התייחסנו להחזר הקרן ולעלות הביטוח.
כדי להמחיש זאת הנה שלוש דוגמאות:
מקרה ראשון: דירה בשווי 600 אלף שקל, כאשר ההון העצמי עומד על 300 אלף שקל ו-300 אלף שקל יש לקחת כמשכנתא. במקרה הזה מפסידים הכנסה מריבית על הכסף של 18,000 שקל בשנה, שאליה יש להוסיף תשלום ריבית על המשכנתא בסך 21,000 שקל. סך הכל עלות שנתית: 39,000 שקל, השקולים לכ-750 דולר בחודש.
מי ששוכר דירה בשווי זה (150 אלף דולר) בתל-אביב ישלם כ-600 דולר לחודש דמי שכירות, כלומר הוא מרוויח 150 דולר לחודש. מי שיעדיף לשכור דירה בשווי זה בעיר אחרת, לדוגמא אשדוד, יקבל עבור אותו סכום דירה גדולה יותר, אפילו של חמישה חדרים.
במקרה השני שווי הדירה 100 אלף דולר. ההון העצמי מסתכם ב-10,000 דולר, ונדרשת הלוואה של 90 אלף דולר. משלמים בכל שנה ריבית של 6,300 דולר ומפסידים הכנסה מריבית של 600 דולר. ההפרש שקול ל-575 דולר בחודש. דירה בשווי זה, כלומר של חדר וחצי-שניים, ניתן לשכור בכ-300 דולר לחודש - הרווח לשוכר: 275 דולר בחודש.
במקרה השלישי, שווי הדירה 250 אלף דולר, ההון העצמי 100 אלף דולר ונדרשת הלוואה של 150 אלף דולר, משלמים בכל שנה ריבית של 10,500 דולר, מפסידים הכנסה מריבית של 6,500 דולר. בחישוב חודשי מדובר בהפסד של 1,375 דולר. דירה בשווי כזה ניתן לשכור בתל אביב בכ-800-700 דולר, שמניב חיסכון של כ-575 דולר למי שמעדיף לשכור.
סרצנסקי מעיר, כי בכל מקרה יש לקחת בחשבון גם את עליית או ירידת ערך הדיור. בארה"ב עולה ערך הדיור בכ-2% לשנה ריאלית. אולם סרצנסקי אינו צופה כי בעשור הנוכחי נראה עלייה בשיעור כזה בארץ, במיוחד אם המשק יגלוש שוב להאטה. לדבריו, מי שרכש דירה בשנת 96' הפסיד כ-15% ריאלית מכספו.
גם ד"ר אורי שקד, מנכ"ל מישורים ומומחה בתחום כלכלת הבנייה, אומר כי "במצב שבו ערך הדירות לא עולה, אם בוחנים לקיחת כסף ממשכנתא או מההון העצמי לצורך רכישת דירה, לעומת שכירת דירה - כדאי דווקא לשכור.
הבעיה בשכירת דירה היא, שבארץ לא התפתח שוק השכרה לטווח ארוך, ומעברי דירה תכופים אינם נוחים. בנוסף, במקומות מבוקשים כבר נוצר מחסור בדירות להשכרה - שכמובן גורם לעליית מחירי ההשכרה.

ואולי להשקיע במניות

אם משווים אפיקי השקעה שונים לאורך שנות ה-90' מגלים כי הדבר שהכי השתלם, והניב את התשואה הגבוהה ביותר, היו המניות. וזה גם אם לוקחים בחשבון את המפולת של 94'.
השקעה במדד ת"א 100 הניבה בעשר שנים תשואה ריאלית מצטברת של 245%, שבחישוב שנתי ממוצע פירושות תשואה של 13.2%. כלומר, מי שהשקיע בתום שנת 89' 100 אלף שקל במדד ת"א 100, השקעתו היתה מניבה לו 345 אלף שקל.
אפיק הדיור נמצא במקום השני, עם תשואה ריאלית מצטברת של %143% בעשור, או 9.27% בחישוב שנתי ממוצע. מי שהיה בוחר להשקיע את 100 אלף השקלים שלו בדיור, היה מקבל 243 אלף שקל בסיום התקופה. אבל אנשי אילנות בטוחה מדגישים, כי הסיבה לעלייה הגבוהה יחסית במחירי הדיור בעשור האחרון נעוצה בגלי העלייה העצומים מבריה"מ. להערכתו אין לצפות להתייקרות דומה בשוק הנדל"ן המקומי בעתיד.
משקיע סולידי, שהיה מעדיף תוכנית חיסכון צמודת מדד, היה מקבל אחרי עשור ריבית ריאלית של 4.5% לשנה, ומי שהימר על הדולר האמריקני הפסיד 2ץ48% ריאלית לשנה.
אז מה המסקנה? אנחנו לוקחים בחשבון את חוסר הוודאות הבטחונית. לדעתנו, באזורים בעייתיים (והיום יש לא מעטים) - כדאי לשכור. באזורים בטוחים ומבוקשים - כדאי לקנות. "בעיקבות המצב צפוי שוק השכירות להגיע לשמיים", אומר משה חרש, מנכ"ל גמולב נדל"ן, "כבר היום רואים לכך סימנים. לעומת זאת מחירי הדירות פשוט צונחים, בעיקר לאורך קו התפר ובפריפריה. רק לפני שלושה חודשים דיברנו על ערי שלום. אם לא נאמין לזה לטווח הארוך, אז למה נאמין".

סקר: השכלה מובילה להשכרה

מכון המחקר דיאלוג דאטה, בניהולו של ד"ר יצחק דיין, ביצע עבור "ידיעות אחרונות" סקר מיוחד על שכירת דירה לעומת קנייה.
אחד הממצאים המעניינים היה ש-91% מבעלי ההשכלה התיכונית היו בעד קניית דירה, לעומת 80% מבעלי ההשכלה הגבוהה. כלומר: ככל שההשכלה גבוהה יותר, אנשים מעדיפים את האופציה של שכירת דירה, קרוב לוודאי מתוך מודעות למשמעות הכלכלית של ההשכרה.
למרות זאת, 85% מהנשאלים חשבו שכדאי היום לקנות דירה. 15% האמינו כי במצב השורר כיום כדאי לשכור דירה. בין אלו הסבורים שעדיף לשכור דירה - 59% חושבים כך מטעמי חיסכון ו-%41 מטעמי ניידות. מבין אלה שחושבים כי עדיף לקנות דירה, 38% רואים בכך השקעה כלכלית, %29 רואים ביזבוז כסף בשכירת דירה, %17 מטעמי חיסכון, ו-16% מטעמי ביטחון כלכלי.

מה מציעים עכשיו בבנקים למשכנתאות

הבנקים למשכנתאות יצאו השבוע במבצעים לקראת סיום השנה. בדקנו מה נותנים כיום בבנק טפחות, דיסקונט למשכנתאות ומשכן על הלוואה לתקופה של 20 שנה. חשוב לזכור: תוצאות הבדיקה נכונות לפרק הזמן הנוכחי, ואם תבדקו בתקופה אחרת אתם עשויים לקבל תוצאות שונות.
בנק טפחות: מציע משכנתא המשלבת הלוואה בריבית קבועה וריבית פריים. החלק הצמוד לפריים הוא ל-20 שנה, ובסכום של 100 אלף שקל. בשנה הראשונה להלוואה ניתן פטור מהצמדה על חלק ההלוואה שניתן בריבית קבועה.
בריבית הפריים כיום (9.7%), ובהנחה שהריבית הריאלית תיוותר 7% לשנה (האינפלציה החזויה ל-12 החודשים הקרובים היא כ-2.5%), תעמוד הריבית בפועל ללקוח על 6.6% (מדובר בריבית משוקללת - פריים + קבועה), כאשר הריבית הקבועה ללא פטור מהצמדה בשנה הראשונה עומדת על 6.425%. הריבית המשוקללת אמנם גבוהה מהריבית הקבועה, אך יש הערכות כי ריבית הפריים תרד לאורך התקופה.
דיסקונט משכנתאות: בהלוואה ל-20 שנה בריבית קבועה מציע הבנק פטור מתשלומי הצמדה בשנה האחרונה לחיי הלוואה. הטבה זו לא ניתנת במקרה של פירעון מוקדם. בהנחה שהאינפלציה השנתית תהיה כ-2% לאורך חיי ההלוואה, שווי ההטבה המתקבל במונחי ריבית הוא רק 0.01%. כלומר, אם הריבית הקבועה היא 6.65%, הריבית בשנה האחרונה במבצע תעמוד על %6.64.
בנק משכן: הבנק מציע ריבית של 5.2% בשנה הראשונה להלוואה בסכום של 100 אלף שקל, בכל מסלול ללא הגבלת תקופת ההלוואה. אם נבדוק את ההטבה לגבי הלוואה שכולה נלקחת בריבית קבועה של 6.6%, שיעור ההטבה במונחי ריבית מגיע ל-0.03%. אם נבדוק לגבי הלוואה, שחלקה בריבית קבועה וחלקה בריבית פריים, בהנחה כי הריבית ללא הטבה עומדת על 6.425% - מדובר בהטבה של 0.045%, מה שמוריד את הריבית הממוצעת ל6.38%לאורך חיי ההלוואה.

פורסם ב"ידיעות אחרונות"