"בניגוד לאתרים רבים אחרים בצפון יפו, הסיפור במקרה של מתחם הנזירות הוא איך לוקחים מתחם והופכים אותו למקום שמייצר דיאלוג עם השכונה", אומר האדריכל פיצו קדם. הוא מתכוון למתחם מגורים פרטי מוקף חומות בשכונת עג'מי, שהיה שייך בעבר לכנסייה המרונית וכלל בית ספר, ולאחר תהליך התחדשות עירונית - פתח את שעריו לציבור. הפרויקט תוכנן על ידי משרדו של קדם ואוכלס לפני כמה חודשים. במסגרת התכנון, שהובילה האדריכלית ויטלה טאוז פולקוב, נפתחו בחומה מעברים חדשים שמאפשרים לתושבי השכונה לעבור דרכו ולשהות בו.
אולם לא מדובר בפרויקט שגרתי. המתחם ממוקם על מדרון יפו, בין סמטאות העיר, לא רחוק מחוף הים. ממזרח לאתר יש חורשה שנותרה לאחר הריסת בית באר שהיה במקום, ומדרום רחוב החיטה שמפריד בין המתחם ובין בית הספר היסודי אחווה. אחת הפעולות המרכזיות הייתה פתיחתה של החומה והחצר המרכזית אל השכונה. חומת הכורכר ההיסטורית הוגדרה לשימור יחד עם שער הכניסה ההיסטורי ברחוב מענית, ששימש גם את הולכי הרגל וגם את כלי הרכב.
המצב של מתחם הנזירות ביפו - לפני
(צילום באדיבות פיצו קדם אדריכלים)
המצב של מתחם הנזירות ביפו - לפני
(צילום באדיבות פיצו קדם אדריכלים)
למרות הגדרת החומה לשימור, נפתחו בה שני פתחים חדשים, לצד הכניסה הראשית, בתיאום עם מחלקת השימור של עיריית תל אביב־יפו - אחד לכיוון החורשה ממזרח והשני לכיוון רחוב החיטה ובית הספר מדרום. פתיחת החומה מאפשרת להולכי הרגל לחצות דרך המתחם ולהגיע לחצר הפתוחה במרכזו. "מקום שהיה פעם מחסום הופך למרחב של שוטטות המאפשר מעבר ושהייה", מוסיף קדם. "כיוון שמדובר בעיר שהמשתמש הכי חשוב בה הוא הולך הרגל, תכננו הפרדה מלאה בין כלי הרכב להולכי הרגל. בכך, הפרויקט מבטא גישה חופשית וגמישה יותר לשימור. מצד אחד, משמרים את החומה ומצד שני מתאימים אותה לשימושים החדשים במתחם ולשאיפה שלנו לפתוח אותו לציבור".
האתר כולל שני מבנים: אחד היסטורי בן שתי קומות ומבנה חדש בן ארבע קומות
(צילום: עמית גרון)
מעבר קולונדהפונה לים ומאופיין בסדרה של קשתות הנתמכות בעמודים מעוטרים
(צילום: עמית גרון)
חשיבותו העיקרית של הגן טמונה בפתיחותו במפלס הקרק
(צילום: עמית גרון)
חיבור דרך המרפסות והפתחים
האתר כולל שני מבנים: אחד היסטורי בן שתי קומות שעבר תהליך שימור ומבנה נוסף חדש בן ארבע קומות וקומת גג בנסיגה. שני המבנים כוללים יחד 62 יחידות דיור, שלוש מהן במבנה לשימור ו־59 יחידות במבנה החדש. יש בו דירת גן, דירת 5 חדרים, דירות במבנה לשימור ופנטהאוז בקומה הרביעית. בין היתר דווח כי דירת פנטהאוז בפרויקט נמכרה בכ-32 מיליון שקל (דירת 3 חדרים נמכרה מ־3.6 מיליון שקל ב־2022 ו־4.75 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים).
היקפו של המבנה החדש יוצר בינוי מסיבי ביחס למרקם הצפוף בשכונה, החולש על פני כל אורך הדופן המערבית של האתר. בגלל התכסית הגדולה של המבנה, תוכננו שלוש מבואות כניסה כדי לקצר את מרחקי ההליכה של דיירים אל דירות המגורים. שני המבנים יחד תוחמים את החצר המשותפת. חשיבותו העיקרית של הגן טמונה בפתיחותו במפלס הקרקע, אך הוא היווה גם מרכיב מכונן בתכנון הדירות במבנה שמקיף ומגדיר אותו. בכל דירה תוכננו מרפסות הפונות גם לכיוון השכונה והעיר - וגם פנימה לכיוון הגינה. "דרך תכנון המרפסות נוצר חיבור ויזואלי בין הדיירים במתחם ובין הדירות הפרטיות לשטחים הציבוריים", מדגיש קדם.
המשרביות מהדהדות אלמנט מקומי
(צילום: עמית גרון)
המבנה החדש והמודרני שנוסף בפרויקט
(צילום: עמית גרון)
מבט על על הגן הפנימי הפתוח לציבור אחרי שבעבר היה סגור
(צילום: עמית גרון)
ההבחנה בין החזיתות הפונות לרחוב לבין אלו הפונות לחצר באה לידי ביטוי גם בגודל הפתחים ועיצובם. הפתחים הפונים לרחובות כפופים להנחיות העיצוב של יפו המגבילות את גודלם. פתחים אלו הודגשו במסגרות אלומיניום כהות ודקות. לעומת זאת, בחזיתות הפונות לחצר, שעליהן לא חלות אותן המגבלות, תוכננו ויטרינות רחבות הנמשכות כמעט לכל אורכן ופתוחות למרפסת ולחצר. על מנת לווסת את המבטים אל תוך הדירות ולאפשר כניסה של אור ואוויר, תוכננה מערכת משרביות ממתכת בקווים גיאומטריים אנכיים. "המשרביות מהדהדות אלמנט מקומי ומהוות מסך בין המרפסת לחזית", מפרט קדם.
בנייה מקומית והשפעות אירופאיות
ראשית התפתחותו של המתחם מיוחסת להקמת שכונת עג'מי בסוף המאה ה־19, כחלק מהתרחבות העיר יפו אל מחוץ לחומות העיר העתיקה. בתקופה ההיא התיישבה במקום גם הקהילה המרונית שהקימה בשכונה בתי מגורים וכנסייה. המבנה הראשון שהוקם באתר היה "בית ליוואן" עות'מאני ששימש למגורים ותועד לראשונה בתצלומי אוויר משנת 1918 - מבנה חד־קומתי מכורכר שתכנונו מבוסס על חלוקה סימטרית של חדרי המגורים סביב חלל מרכזי, שממנו נגזר שמו. סביב המגרש נבנתה חומה מכורכר שהפרידה אותו מהמרקם העירוני שהתפתח סביבו.
בשנת 1922 נרכש האתר על ידי מסדר האחיות סנט ג'וזף שנוסד בצרפת, כדי לעסוק בין היתר בחינוך, רפואה וסיוע לאוכלוסיות נזקקות. בית הליוואן הוסב לבית ספר יסודי לבנות מכיתה א' ועד ז', בשם Sisters of the Sacred Heart עד להקמתו של מבנה ייעודי חדש בשנות ה־30. מבנה בעל שתי קומות שימש כבית ספר עד לסגירתו בשנת 1948, ולימים הוגדר לשימור במסגרת הפרויקט הנוכחי. המבנה תוכנן בדומה למבני חינוך ערביים, מבני "מדרסה" המאופיינים ברצף כיתות לימוד בעלות גודל אחיד לאורך מעבר מקורה הפתוח אל החצר. מעבר זה, המכונה קולונדה, פונה במקרה זה מערבה, לכיוון הים ומאופיין בסדרה של קשתות הנתמכות בעמודים מעוטרים. קצב הכיתות בולט גם כלפי חוץ דרך הקשתות, העיטורים וחלונות העץ. לפי תיק התיעוד, הפרטים האדריכליים והעיטורים על גבי חזיתות המבנה מזוהים עם מאפיינים ניאו־קלאסיים ומבטאים שילוב בין מסורות בנייה מקומיות והשפעות אירופאיות.
לאחר סגירת בית הספר שימשו המבנים במתחם למגורים של תושבי השכונה, ועד להריסתם עם תחילת פרויקט הבנייה כללו מבנים ארעיים ותוספות בנייה. כחלק מהפרויקט, נהרס בית הליוואן שמצבו התדרדר לאורך השנים. תוכנית בית הליוואן ההיסטורית קיבלה ביטוי גרפי בתכנון הנופי של החצר החדשה, שנערך על ידי משרד מאזא ארכיטקטורה. באמצעות אלמנטי ישיבה עשויים אבן טבעית וחלוקה של ריצוף החוץ, משורטטים מחדש קווי המתאר של המבנה שנהרס, גם אם לא במיקום או בקנה המידה המקורי.
הצוות של פיצו קדם תכנן דירת פנטהאוז אחת בפרויקט
(צילום: עמית גרון)
היא עוצבה בתוך מעטפת הבניין הישן, שהוקם בשנות ה-30
(צילום: עמית גרון)
הסלון
(צילום: עמית גרון)
דירה לזוג וילד
לצד המבנה החדש, שומרו המעטפת וגרם המדרגות של המבנה ההיסטורי שהוקם בשנות ה־30. על שימור המבנה היה אמון משרד שגב סוקולצקי אדריכלים שערך, בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו, סקר צבע כדי לשחזר את גון הטיח המקורי. בניגוד לגוני המבנה לשימור, עבור המבנה החדש נבחרה צבעוניות מונוכרומטית ומאופקת, שנועדה להדגיש את המבנה הקיים ואת ערכיו ההיסטוריים. בהתאם לכך, גם שלוש מבואות הכניסה של המבנה החדש עוצבו בקפידה ומאופיינות בריצוף וחיפוי טרצו המזוהה עם תל אביב.
המבנה לשימור כולל שתי קומות, ובהן שלוש יחידות דיור: שתיים בקומת הקרקע ואחת המשתרעת על פני כל הקומה העליונה. זו הדירה היחידה שגם עיצוב הפנים שלה תוכנן על ידי המשרד של קדם ונעשה בהובלת האדריכלית איילה שורצברג. "עיצוב הפנים של הדירה איפשר לנו להמשיך עם הערכים העיצוביים של המבנה לשימור גם בחללי הפנים. כמתכננים, מעניין לנוע מקנה מידה אורבני לקנה מידה אישי ולעצב את חוויית המשתמש בשני ההקשרים", מוסיף קדם.
המטבח ופינת האוכל. החלונות שומרו ושוחזרו על פי תיק התיעוד
(צילום: עמית גרון)
שילוב בין שימור לבנייה חדשה
(צילום: עמית גרון)
שמירה על ציר תנועה
(צילום: עמית גרון)
הדירה תוכננה עבור זוג עם ילד. בעלת הדירה היא ארכיאולוגית במקצועה ועיסוקה תאם לערכי השימור שהנחו את עיצובה. לאורך חזיתה המערבית של הדירה נמצאת המרפסת ההיסטורית, או הקולונדה, שפונה אל החצר ותחומה בעמודים וקשתות. גם כאן, המרפסת הכתיבה את אחד העקרונות המרכזיים בתכנון הדירה: שמירה על ציר תנועה "שקוף" לאורך המרפסת, כדי להדגיש את הקשר בין פנים הדירה לחוץ. "זאת, בניגוד לאינסטינקט להצמיד את החדרים למרפסת", מסביר קדם.
כחלק משימור המעטפת, החלונות שומרו ושוחזרו על פי תיק התיעוד, וגישה דומה ננקטה כלפי רצפת אריחי הבטון המעוטרים, שפורקו בזהירות, שופצו ושובצו מחדש כמעין שטיחים במרכז החללים השונים. הפתחים והמחיצות הפנימיות מאזכרים את הקשתות החיצוניות באמצעות פינות מעוגלות ברדיוסים מתאימים, החוזרים גם בפרטי המסגרות המשולבות בזכוכית. בהתאם לכך עוצבה מחיצת זכוכית המפרידה בין חדר השינה של ההורים לחלל עבודה וספרייה. הקשר בין פנים המבנה לחוץ הודגש גם באמצעות חיפוי הקירות הפנימיים בטיח מינרלי ייחודי, הדומה לטיח החיצוני.
שמירה על מוטיב הפתחים המקוריים
(צילום: עמית גרון)
חדר השינה הזוגי. הרצפה המאוירת שומרה
(צילום: עמית גרון)
אלמנט הקשתות חוזר שוב ושוב לאורך דירת הפנטהאוז
(צילום: עמית גרון)
מתחם הנזירות ביפו - אחרי השימור
(צילום: עמית גרון)
פינוי, פיצוי, בינוי
בדומה לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בעיר, גם במקרה זה עולה שאלת מקומם של בעלי הדירות הקיימות בפרויקט החדש. בזמן רכישת הפרויקט, התגוררו במתחם 13 משפחות שהיו אמורות לפנות אותו לקראת עבודות הבנייה, לפי הסכם הרכישה מול היזם בולטהאופ נדל"ן. במקרה זה, הוצעו למשפחות שהתגוררו במקום שלוש חלופות: קבלת פיצוי כספי, מעבר לדירה חדשה בפרויקט אחר של היזם ביפו או חזרה לדירה חדשה באתר לאחר השלמת הפרויקט. בסופו של דבר, חלק מהמשפחות בחרו לעבור לפרויקט אחר בעיר וחלקן בחרו לחזור ולהתגורר במתחם המחודש לצד דיירים חדשים. "הפרויקט מייצג שילוב בין שימור לבנייה חדשה ואפשרות של שיתוף הדיירים בבינוי החדש והוא מהווה סנונית ראשונה להתפתחות של צפון יפו", אומר קדם לסיכום.
סך הכול יש בפרויקט 62 דירות, כולל הפנטהאוזים
(צילום: עמית גרון)
ההתחדשות איפשרה לחלק מהמשפחות שגרו כאן לחזור, לבחירתן
(צילום: עמית גרון)
מתחם הנזירות ביפו - אחרי השימור
(צילום: עמית גרון)
המרפסת הפרטית של אחת הדירות המיוחדות בבניין ששומר
(צילום: עמית גרון)
הפרויקט אמנם מבקש להציע מודל לפתיחת שטחים פרטיים לציבור, לצד הצעת חלופות שיאפשרו לדיירים הקיימים לשוב ולהתגורר במקום, אך הוא גם מעלה שאלות ביחס להשפעתם של פרויקטים מסוג זה של התחדשות עירונית על המרקם העירוני והחברתי של שכונת עג'מי. על רקע תהליכי הג'נטריפיקציה בשכונה, עולה השאלה האם פתיחתו ונגישותו הפיזית של מתחם המגורים הפרטי לציבור מספיקה בשביל לנסות לשלב אותו בסביבתו העירונית.
