פרויקט מתחם אפשטיין ובשמו הרשמי עין כרם טאוור, המוכר לא אחת בכינוי "בורג' ח'ליפה" הירושלמי, הגיע בסוף של תהליך ארוך לוועדת התכנון הארצית ביום חמישי האחרון. מדובר בפרויקט שמקדמת עיריית ירושלים ובתצורתו הנוכחית, שעברה לא מעט שינויים, כולל הקמת מגדל בגובה 170 מטר, ובו 40 קומות שיכללו כ־240 יחידות דיור.
בשנת 2018 החל תהליך תכנון על ידי משרד גורדון גיל ואדריאן סמית' אדריכלים (Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, AS+GG) הבינלאומי, בשיתוף סטודיו יגאל לוי (SYL), משרד אדריכלים מקומי שאחראי על הביצוע. עיריית ירושלים ביקשה לקדם את המתחם בהצטלבות שבין רחובות עין כרם וקריית יובל, בגלל מיקומו האסטרטגי של האזור הצמוד לקו האדום של הרכבת הקלה. האזור שעתיד להיות נגיש, קיבל עדיפות לבנייה בנפח גדול, להגדלת הצפיפות וכמות התושבים באזור כחלק ממדיניות העירייה ברחובות לאורך קווי הרכבת הקלה.
"זה היה תהליך ארוך ופורה מאוד מבחינת שיתוף הפעולה בין הלקוח והוועדה המקומית של עיריית ירושלים", מספרים גורדון גיל, אדריכל בכיר ומייסד שותף במשרד האדריכלים, ולואיס פאלסיו, דירקטור במשרד, שניהם שותפים לתכנון הפרויקט מטעם המשרד המבוסס בשיקגו ובבייג'ינג שהוקם בשנת 2006 על ידי השותפים המייסדים אדריאן סמית (Smith), גורדון גיל ורוברט פורסט (Forest).
9 צפייה בגלריה
האדריכלים הביאו בחשבון את התחבורה הציבורית, הצפיפות, הנוף, הטופוגרפיה והמיקום הרגיש
(הדמיות: AS + GG אדריכלים)
9 צפייה בגלריה
כך אמור להיראות המתחם ממבט על. בניין גבוה מאוד לצד שטחים נמוכים וירוקים
(הדמיות: AS + GG אדריכלים)
המשרד מוכר בעיקר בזכות גורדי השחקים שתכנן, דוגמת בורג' ח'ליפה בדובאי, שעליו מבוסס מיתוג שמו של המגדל הירושלמי. מדובר בגורד השחקים הגבוה בעולם וגובהו מתנוסס לגובה של כ־830 מטר; מגדל סנטרל פארק, המכונה גם מגדל נורדסטרום בניו יורק; ומגדל ג'דה בערב הסעודית, שנמצא בתהליך הבנייה ועתיד לעקוף את בורג' ח'ליפה ולהיות המגדל הגבוה ביותר והראשון שיגיע לגובה של קילומטר.
הפרויקט הגיע ל"בית המשפט העליון" של התכנון
המגדל, המכונה בורג' ח'ליפה ירושלים, ספג במהלך תכנונו ביקורת קשה שעסקה בעיקר באופן פגיעתו במרקם הקיים וההיסטורי של העיר, ובעקבות מיקומו של פרויקט הראווה לצד יד ושם והר הרצל ובקצה עמק עין כרם. אחד המתנגדים הבולטים הוא סגן ראש עיריית ירושלים, יוסי חביליו, שיחד עם כ־200 מתנגדים נוספים הובילו לדיון שיתקיים השבוע בוועדה הארצית לתכנון ובנייה.
את הוועדה הארצית לתכנון ובנייה אפשר להקביל במידה מסוימת לבית המשפט העליון מבחינת ההיררכיה של ועדות התכנון. לפניה חל דיון בנושא בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, לאחר שהגישו ערעור על כל אחת מההחלטות הגיעו לוועדה הארצית שעתידה לחתום את גורלו של הפרויקט ואולי גם את של עתיד קו הרקיע של ירושלים בכלל.
יוסי חביליו, סגן ראש העיר ירושלים ('האיחוד הירושלמי') מסר בתגובה: "בכל מדינה שמכבדת את עצמה, מקיפים אתרים בעלי חשיבות לאומית בפארקים ירוקים ובנייה נמוכה, רק אצלנו מול המקומות הקדושים ביותר לישראל ולעם היהודי, הר הרצל ויד ושם, מקדמים בניית גורד שחקים רהבתני שיגמד אתרים אלו. זהו חילול הקודש, לא סתם משפחות שכולות רבות מתנגדות לפרויקט. כל זאת בשביל 240 דירות יוקרה ורווח ליזמים. זוהי בכייה לדורות, אם התוכנית תצא לפועל דורות רבים ישאלו מי נתן את היד לאישור התוכנית הזוועתית הזו ואנחנו נשאל את עצמנו איפה היינו ומה עשינו ביום שהתוכנית אושרה. אני מקווה ומאמין שוועדת הערר תבטל את המגדל הראוותני הזה".
במכתב ההתנגדות לפרויקט שהוגש על ידי התאחדות האדריכלים צוין: "כל עיר ובמיוחד ירושלים צריכה שיהיה לה חזון תכנוני, כזה שמתבטא בתוכנית מתאר. במציאות של היום לירושלים אין תוכנית מתאר עדכנית, מקצועית ורב-תחומית. תוכנית המבוססת על היררכיה מרחבית ועל מתודולוגיה לבחינת ההשלכות האורבניות של החלטותיה. אין תוכנית שמשרטטת חזון כולל שיבטיח את מעמדה הלאומי והבינלאומי כעיר בירה היסטורית ייחודית. כמוקד עולמי של עלייה לרגל וכביתם של תושביה".
9 צפייה בגלריה
הדמיה לאופן שבו ייראה המגדל מרחבת קבר הרצל, כפי שהעבירו המתנגדים לפרויקט
(הדמיה: רועי מור הדמיות)
פרויקט שנוי במחלוקת
העלייה לגובה מהווה תחרות עבור האנושות והתפתחות הטכנולוגיה מאז ראשית הבנייה. תחילה כדי להאדיר את האל או את המלוכה באמצעות גובה המבנה שהוקם עבורו, ומאז שנות ה־60 וה־70 כדי להדגים ולהציג את יכולות הבנייה. כיום, גורדי השחקים מוגדרים כמבנים המתנשאים לגובה של 150 מטר לפחות. בעשורים האחרונים התחרות נעה בין ערי גוש דן. תל אביב הייתה הראשונה, עד שרמת גן הובילה עם הקמת מגדל משה אביב. בנייתו של מגדל תדהר בגבעתיים תמקם אותה כראשונה, וההמשך עתיד לבוא.
הקמתו של מגדל עין כרם טאוור בירושלים תוביל להצטרפותה של ירושלים למשחק, והוא לא לבד. יחד עם הפרויקט השנוי במחלוקת, העירייה מקדמת הקמה של כ־500 מגדלים חדשים במהלך העשור הקרוב. הטיעון המרכזי הוא הצורך להעלות את כמות יחידות הדיור, שתיתן מענה לאוכלוסיית העיר שהולכת וגדלה.
"יש חשיבות גדולה לפרויקט הנדון, מכיוון שהוא מייצג נקודה בזמן שבה ירושלים משתנה", מסביר גיל. "אני מבין את הקושי לקבל שאת השינוי, אך הוא כבר חל - העיר משתנה כל הזמן, היא גדלה ומתפתחת ואנו עדים לשינויים רבים מסוג זה ברחבי העולם כולו. ערים משתנות על בסיס קבוע ומשנות את אופיין, הופכות מכפר לעיר או מעיר חקלאית לתעשייתית.
9 צפייה בגלריה
ירושלים והוועדה הארצית צריכות לקבל החלטה אם העיר גדלה לגובה ושומרת את השטחים הפתוחים או לא
(הדמיות: AS + GG אדריכלים)
"מבחינת הגישות להתפתחות העירונית, אחד הנושאים הבולטים כרגע עוסק באופן שבו העיר צומחת ביחס למאפיינים הייחודיים לה", מפרט גיל. "למרות שהאסטרטגיה הנכונה נותרת היום כשאלה פתוחה, העלייה לגובה היא זו שמאפשרת את עליית כמות התושבים בעיר ביעילות המרבית. פריז ולונדון, למשל, במשך זמן רב הצליחו להגיע לצפיפות גבוהה מאוד של תושבים מבלי לבנות מגדלי מגורים. יחד עם זאת, גם האסטרטגיה שבה נקטו עד כה הגיעה לכדי מיצוי וניתן לראות היום גם את צמיחתן לגובה של לונדון ושל אזורים מסוימים בפריז".
גיל מוסיף: "הגענו לרגע שבו ירושלים והוועדה הארצית צריכות לקבל החלטה אם העיר גדלה לגובה ושומרת את השטחים הפתוחים, או אם היא מתפרסת בצורה אופקית על חשבון אותם שטחים. צריך לזכור שמהות החיים האורבניים אינה הבניינים, אלא השטחים הציבוריים. הערים הגדולות בעולם, כמו פריז ולונדון שהוזכרו קודם, מוגדרות על ידי המרחבים הציבוריים בהן ולא על ידי הבניינים. המקומות העיקריים שיצוינו בהקשר לערים אלו יהיו הפארקים, הכיכרות והמקומות המיועדים לציבור".
המטרה: לשלב את גורד השחקים החדש במרקם הקיים
אכן יש צורך ברור בהוספת יחידות דיור בירושלים ובארץ בכלל ועם זאת, ייתכן שגישה כוללנית יותר מצד העירייה הייתה מאפשרת למצות את הגדלת זכויות הבנייה ויחידות הדיור באופן אורגני יותר לפני שמגיעים, אם בכלל, לפתרון המיידי של הקמת גורד שחקים במיקום ספציפי בעיר.
"מבחינה אסטרטגית, יצירת קשר ישיר בין נגישות התחבורה ובין הצפיפות בשכונה מסוימת היא גישה מתבקשת", מסביר גיל. "התפקיד שלנו הוא להקפיד על שילוב הפרויקט החדש במרקם הקיים, לא מבחינת נוכחותו הפיזית אלא מבחינת נוכחותו האורבנית ותרומתו למרחב העירוני, ולכן לתכנון הכיכר הציבורית במסגרת הפרויקט יש חשיבות מכרעת".
"הגענו לרגע שבו ירושלים והוועדה הארצית צריכות לקבל החלטה אם העיר גדלה לגובה ושומרת את השטחים הפתוחים, או אם היא מתפרסת בצורה אופקית על חשבון אותם שטחים. צריך לזכור שמהות החיים האורבניים אינה הבניינים, אלא השטחים הציבוריים. הערים הגדולות בעולם, כמו פריז ולונדון מוגדרות על ידי המרחבים הציבוריים בהן"
לדבריו, "רוב השיח והביקורת נסוב סביב הקמת המגדל, ואין מספיק או בכלל התייחסות לסביבה ולשכונה. הכיכר הציבורית היא תוצאה של הקמת המגדל ולא להפך, כיוון שהיא לא הייתה יכולה להתקיים לולא הטיפוס לגובה. אם היינו מתכננים את המבנה בצורה אופקית, כבניין נמוך, הוא היה תופס את כל שטח האתר ולא משאיר שטחים ציבוריים כלל. חשיבות נוספת של הכיכר עבור הולך הרגל נובעת גם מהשימוש בכיכר עצמה, אבל בעיקר כיוון שהיא מאפשרת את המעבר מטה מרחוב עין כרם לרחוב קריית יובל".
הוא מסביר כי לאורך התכנון, האדריכלים הביאו בחשבון את נושא התחבורה הציבורית והצפיפות הנדרשת, את השכונה ואת המבטים ממנה כלפי הנוף, את הטופוגרפיה ואת המיקום הרגיש בקרבת הר הרצל ויד ושם. כל השיקולים הללו הובילו את משרד האדריכלים להימנע מלתכנן מבנה על פני כל השטח ולהקדיש את רוב שטח מפלסי הקרקע לציבור.
"נבדקו חלופות שונות במגרש התכנון", מוסיף לואיס פאלסיו, "כל השיקולים הובילו לבחינת כמה אפשרויות תכנון, עד גיבוש החלופה הנוכחית. החלופה הראשונה היא למצות את זכויות הבנייה על פני כמה קומות נמוכות, אך זו הובילה לכך שנפח הפרויקט תפס את שטח המגרש כולו. חלופות נוספות כללו כמה בניינים גבוהים - ארבעה, שלושה ואז שניים, שאפשרו בנייה של מגדל נמוך יותר, אבל המרחב הציבורי ביניהם נפגע משמעותית".
לבסוף, הם מספרים, התגבשה החלופה המדוברת שכוללת כיכר ציבורית במפלס הרחוב, חמש קומות מסד מדורגות על פי הטופוגרפיה המקומית, שבהן תתקיים פעילות מסחרית וציבורית, ומעל - מגדל על 40 קומותיו. "הסיבה העיקרית לבחירת החלופה האחרונה היא הכיכר הציבורית שחיונית למקום", מסביר פאלסיו. הצדקות נוספות נוגעות לשיקולים אקולוגיים ולחתימת הצל של המגדל הגבוה, שתהיה ארוכה אמנם אבל דקה יותר מהחתימה של שאר החלופות.
9 צפייה בגלריה
החלופה שהתגבשה כוללת כיכר ציבורית במפלס הרחוב וחמש קומות מסד מדורגות על פי הטופוגרפיה המקומית
(הדמיות: AS + GG אדריכלים)
חמש קומות המסד תוכננו במפלס רחוב עין כרם ומנצלות את ההבדל הטופוגרפי בינו ובין רחוב קריית יובל. למעשה, מכיוון רחוב עין כרם נוצרת כיכר ציבורית ומרפסות הצופות לכיוון העמק. באותו מפלס תוכננו מדרגות רחבות ומעליות שקופות שדרכן אפשר יהיה לרדת לרחוב קריית יובל. בין המפלסים יהיו שטחי מסחר ומבני ציבור וקהילה. "המדרגות עצמן הן לא רק אמצעי למעבר, אלא גם אזורי ישיבה, שהייה ובילוי, כמעין טריבונות הצופות לנוף", מתאר גיל.
עוד הוא מוסיף כי הרעיון להשאיר את קומות המסד מתחת לרחוב עין כרם נבע ממחויבותם כלפי התושבים בעיר. מחויבות להעניק להם בחזרה את המרחב הציבורי ולהשאיר את המבטים לנוף הקיימים לאורך הרחוב גם היום, טרם הקמת המבנה, כאשר מיקום המגדל במגרש נקבע על פי כיוון הצל שהוא מטיל, הרוחות שמייצר סביבו וחסימת הנוף כלפי העמק והאתרים החשובים באופן מינימלי ככל האפשר.
שחרור ירושלים מקירות האבן
מבחינת עיצוב המבנה, מפרטים האדריכלים על הקשר לזהות המקומית דרך התייחסותם לביקורת נוספת שעולה כלפי גורד השחקים. השימוש באבן ירושלמית שולב במבנה לפי הכיוון שאליו הוא פונה, כך החזית הצפון־מזרחית שפונה לכיוון העיר תקבל חיפוי אבן, לעומת החזית הדרום־מערבית שפונה לעמק שתתעטף בזכוכית המאפיינת את בניית המגדלים ותאפשר את המבטים לנוף. שיקול נוסף לשינוי חומר המעטפת קשור בשיקולים אקלימיים של כיוון השמש והרוחות.
שחרור ירושלים מקירות האבן המזוהים עמה הוא עוד מהלך שנוי במחלוקת שקידמה העירייה. הצמיחה לגובה, שלא תמיד עולה בקנה אחד עם משקל ויעילות הבנייה באבן הובילה את עיריית ירושלים להוביל מדיניות בנושא שפורסמה בשנת 2020. על פי מסמך המדיניות, "החלת תקנת האבן באופן אחיד על כלל מרחב העיר פוגמת באיכות השימוש באבן, בייחודה ובהמשך התפתחותה של שפה מקומית. האחדה עיצובית גורפת שכזו לא קיימת באף נושא עירוני אחר".
בהמלצות העירייה מצוין כי יש לשקול מחדש את השימוש באבן בתכנון מבני ציבור מרכזיים או מגדלים בעלי נצפות גבוהה, כיוון שהשימוש באבן מגביר את המסיביות או המונומנטליות של מבנים גדולים. עין כרם טאוור הירושלמי מדגים את המלצות המסמך בעיבוד האבן. "השימוש באבן במגדל היה חשוב מאוד עבורנו. השילוב בין האבן לזכוכית יצר אסתטיקה מעודנת יותר וייחודית למקום", אומר גיל.
המגמה היא לבנות לגובה
"אמנם הבניין הוא מה שרואים, אך הוא לא מה שחווים", מדגיש גיל. "למרחב הציבורי יש ערך ואנחנו מאמינים ובטוחים כי זה הפתרון הנכון עבור המקום". אכן מדובר באחד מגורדי השחקים הראשונים בעיר, אך מדיניות הרכבת הקלה שקידמה העירייה ותוכניות ההתחדשות העירונית שאושרו לעשורים הקרובים, מעידה על מגדלים עתידיים רבים שלצידם הוא לא יהיה חריג.
אפשר לומר כי המגמה הבולטת בעיר לבנות לגובה כבר החלה וייתכן כי כבר מאוחד לעצור אותה. בתקופה שבה קיים מחסור ביחידות דיור והשטח מוגבל לפיתוח הסביבה העירונית - עירוב השימושים הפך לאפשרות המועדפת. המגדלים מאפשרים עירוב שימושים רחב על פני שטח קטן יחסית, ולכן הם מקבלים עדיפות. "בפרויקטים של ציפוף עירוני, אנחנו מחויבים לחשוב על התשתיות העירוניות", מוסיף גיל. "יש מאזן שצריך לשמור עליו בין המרחבים הציבוריים, התשתיות העירוניות והשטחים הפתוחים ובין הבניינים וסביבות המגורים".
יחד עם יעילות הבנייה לגובה, יש לא מעט סיכונים שצריך להתחשב בהם, דוגמת עלויות הדיור והתחזוקה, התשתיות העירוניות כמו רוחב הכבישים, חנייה, גישה נוחה, כמות השטחים הפתוחים ומוסדות החינוך והתרבות. כמו כן, החיבור של המגדל עם מפלס הקרקע, ברוב המקרים מהווה נקודת תורפה. יש לשמור על האיזון הרגיש דווקא שם, במפלס הרחוב שאינו משרת רק את דיירי המגדל אלא את תושבי העיר כולה.
מיקום רגיש, לצד אתרים לאומיים
אחד הטיעונים המרכזיים שעולה בהתנגדויות לפרויקט קשור כאמור במיקומו הרגיש בירושלים, ליד יד ושם והר הרצל. מבחינת אדריכלי הפרויקט, יצירת נקודת ציון עירוני (Landmark) אינה מאפילה על מורכבותם ורגישותם של האתרים הלאומיים הסמוכים, אלא דווקא מכבדת אותם ומאדירה אותם. לטענתם, הפניית האזורים הציבוריים בפרויקט לעבר האתרים הסמליים, מכירה בהם ומדגישה אותם בפני קהל המבקרים שיגיע למקום.
"הסמליות העירונית, התרבות המקומית וההיסטוריה העשירה של העיר הפכה אותה לאחד המקומות המאתגרים והמעניינים ביותר לעבוד ולהתערב בהם", אומר גיל לסיכום. "ייתכן גם שזו הסיבה שאנשים דורשים לשמור עליה. המעורבות והדאגה טובים והם ידרשו שהפתרון שיקבלו הוא הפתרון הטוב ביותר עבורם".
מעיריית ירושלים נמסר בתגובה: "מתחם אפשטיין הוא מתחם בולט המשתלב במדיניות התכנון של עיריית ירושלים והוא חלק ממדיניות תכנון רחבה יותר. מרחב אפשטיין הוא חלק משכונת קריית היובל שבה באה לידי ביטוי התפיסה שאומרת שבמערב העיר ובפריפריה העירונית מקודמת בנייה גבוהה כפועל של מדיניות ההתחדשות העירונית. עיקרה הוא החלפת המבנים הרעועים, החרבים וזוללי הקרקע, במרחבים עירוניים מתקדמים, שביסודם ציפוף, בנייה לגובה, עם מרחבי פנאי נרחבים ומטופחים - עירוב שימושים שיש בו שילוב של תעסוקה, מסחר, שירותים קהילתיים, מבני ציבור, פארקים נרחבים שהקהילה ניצבת במרכזם. הבנייה לגובה משפיעה ומעצבת מחדש את קו הרקיע בכיוון מערב, שהולך ומתעצב בדמות עיר מתקדמת וחדשנית. כשמביטים מזרחה אל העיר ההיסטורית והאגן הקדוש, קו הרקיע המוכר של העיר נשמר, אגב שמירה על הזהות הירושלמית ותוך הקפדה על שימור.
"לצד אלה, יש מדיניות רכבת קלה המעודדת בנייה גבוהה לאורך ציר הרכבת הקלה ומעודדת את המעבר משימוש ברכב פרטי לחבורה ציבורית, מיקרומוביליות והליכתיות. גם בנייה זו משפיעה על מראה העיר, אך הבנייה הגבוהה אינה מתאפשרת מדרום לרחוב המלך ג'ורג'.
"כל אלה מאפשרים להשיג שלושה יעדים מרכזיים: היעד הראשון הוא יצירת פתרונות דיור מגוונים, במחיר שפוי ומאפשר, לכל סוגי האוכלוסייה. היעד השני, יצירת עיר עם עירוניות מתקדמת וחדשנית מצד אחד, והשומרת על זהותה ואופייה מהצד האחר. והיעד השלישי הוא שמירה על השטחים הפתוחים, על הרי ירושלים והמעיינות והגנה על הטבע והסביבה. לא ניתן גם להציע פתרונות דיור מספיקים ובמחיר שפוי, גם לשמור על הקרקע ועל הסביבה, וגם לשמור על בנייה מרקמית זוללת קרקע. העיר ירושלים בחרה לבנות לגובה במערב העיר ובשכונות הקצה, אך לא בעיר ההיסטורית, היא שומרת על קו הרקיע המוכר במבט מזרחה ויוצרת קו רקיע חדש במבט מערבה. העיר ירושלים בחרה בשמירה על שטחים פתוחים ועל הרי ירושלים ובתמורה לכך, מעודדת בנייה גבוהה, אך את זו היא מעודדת באופן מושכל תוך שמירה על העקרונות החשובים שמלווים אותה בעיר ההיסטורית. בבחירה בין בנייה גבוהה בחלקים מהעיר ובין פגיעה בטבע ובסביבה, בחרנו בשמירה על הטבע והסביבה והגנה עליהם, ובבחירה בין שמירה על שיכונים ישנים או חרבים ובין בנייה לגובה, בחרנו בהתחדשות עירונית המביאה איתה צדק חברתי, צדק כלכלי וצדק סביבתי".
באשר להתנגדויות למרחב אפשטיין נמסר מעיריית ירושלים כי "מרחב אפשטיין אינו ניצב לבדו במרחב של בנייה מרקמית, אלא מהווה המשך וקצה של בנייה גבוהה המאפיינת את סביבתו הקרובה, שתקום ותיבנה עוד לפניו והוא יבלוט בקצה שלה. הבניין הגבוה והאייקוני לא מאיים בשום דרך על הר הזיכרון ומוזיאון יד ושם, הוא מרוחק מהם וניצב בקצה קריית היובל, מגדיר את הגבול שבינה ובין השטחים הפתוחים. רבות מההתנגדויות מתאפיינות במידע חסר ומסע הפחדה של גורמים שמרניים, כשלציבור מוצגות הדמיות מטעות הפורטות על מיתרי הלב של אנשים טובים ומודאגים, אך אינם מייצגים את האמת העובדתית. אילו העובדות היו מוצגות בפני הציבור שמודאג, התוצאה הייתה אחרת. בעתיד, העיר ירושלים והעמדה הציבורית יהיו גאים גם במרחב אפשטיין.
"בנוסף, מדיניות הרכבת הקלה המאפשרת בנייה גבוהה במתחם זה הגדירה בפירוש מה המרחב של הר הרצל, והמגדל לא חורג ממדיניות זאת. כמו כן, הפרויקט מציע עירוב שימושים הכולל שטחי ציבורי נרחבים ומשמעותיים, בית מלון, 10 קומות דיור להשכרה ארוכת טווח ורחבה פתוחה. הצוות המקצועי והוועדות סברו כי החלופות האחרות המציעות שני מבנים גבוהים אינן טובות יותר".
