יש משבר בנדל"ן, אבל הקבלנים מתעלמים ממנו

אחת הדרכים של בני האדם להתמודד עם המציאות, במיוחד כשהיא קשה, היא לייחס סיכוי גבוה יותר מהמציאות לתוצאות מקוות (תוצאות שאותן אנו מקווים לקבל).

קחו לדוגמה אוהד כדורגל במחצית, כאשר תוצאת הביניים היא 0 לקבוצתו ו-2 לקבוצה היריבה. אם תשאלו אותו מה סיכויי קבוצתו האהודה לנצח את המשחק, הוא יתן הערכה גבוהה מההסתברות האמיתית על פי הסטטיסטיקה הידועה. דוגמא נוספת היא אדםי שממלא לוטו, והערכתו לגבי סיכויי הזכיה שלו היא גבוהה ביחס למציאות הסטטיסטית.

טורים קודמים

הדיסוננס הקוגניטיבי של הכלכלה הישראלית

חשבון הנפש של הקפיטליזם: הוא מתבגר, לא מת

מאז תחילת המשבר אנו עדים לתופעה של ייחוס סיכוי גבוה לתוצאות מקוות בכל ענפי המשק, ובעיקר בענף הנדל"ן. קבלנים טוענים שהמשבר אינו בפתח, ומאחר והיצע הדירות נמוך (במיוחד במרכז) ממילא, לא תהיה ירידת מחירי נדל"ן ואולי אפילו תהיה עליית מחירים.

כאשר אדם מייחס סיכוי גבוה מדי לתוצאות מקוות הוא למעשה מתעלם לפחות באופן חלקי מהמציאות ומשלם מחיר יקר כשהמציאות טופחת על פניו. מי שיודע לקבל את המציאות כמו שהיא, למרות שהיא קודרת, יודע להתמודד טוב יותר עם המשבר, ויעבור אותו בצורה טובה יותר.

לא מתכוננים לחורף

הקבלנים שלא מקבלים את המציאות אינם עושים דבר בשביל להתכונן לחורף הכלכלי המתקרב, ומי שלא מתכונן לחורף עלול להירטב. יתכן שחלק מהתנהגותם היא שיווקית בלבד, ונועדה להראות שהעסקים כרגיל ואולי למשוך את הקונים ולמנוע המתנה של רוכשים פוטנציאלים לירידת מחירים. אך בשלב מסוים חלקם עלולים להאמין שמה שהם אומרים (ומקווים) אכן נכון.

אין צורך בהבנה כלכלית עמוקה בשביל לראות את המציאות ולהרגיש אותה. חברות ישראליות מפטרות עובדים, הביקושים למוצרים רבים יורדים והעולם סביבנו נמצא במשבר שהולך ומעמיק.

אין ספק כי הביקוש לנדל"ן ירד באופן משמעותי בגלל סיבות כלכליות הקשורות למיתון כמו אבטלה, מחסור בנזילות והקשחת תנאי האשראי. בנוסף, ביקושי החוץ לנדל"ן למגורים בישראל שהשפיעו רבות על המחירים יורדים לאחרונה (כמו יהודי צרפת שעוזבים).

ראוי לציין כי רכישת דירה למגורים במיוחד עם משכנתא גבוהה היא מעשה לא כלכלי - בגלל הריביות על המשכנתא והפסד התשואה על ההון העצמי לאורך השנים. עם זאת, לביקוש לנדל"ן למגורים יש הסברים התנהגותיים. הראשון הוא תחושת הביטחון שיש לנו מבעלות על הדירה בה אנו גרים.

כשהדירה שבה אנו גרים נמצאת בבעלותנו אנו חשים כי אף אחד לא יוכל להזיז אותנו לעומת מי שגר בשכירות ותלוי בבעל הבית ("ביתי הוא מבצרי"). אנו שוכחים לעיתים כי כל עוד לא שילמנו את המשכנתא הדירה למעשה בבעלות הבנק. בגלל מה שקרה בארה"ב, יתכן שהבנקים בישראל יקשיחו התנהגותם ויתחילו לפנות בעלי דירות שלא עומדים בתשלומי המשכנתא מביתם.

"מזומן הוא המלך החדש"

מחקרים רבים הראו כי לבעלות על מוצר או נכס יש אפקט פסיכולוגי חיובי ("אפקט הבעלות"), ואנו נוטים להעריך אותו בשווי גבוה מערכו הכלכלי בגלל שהוא שלנו. למעשה, אנו נקשרים לאותו המוצר או הנכס ורוצים פיצוי על אבדן הקשר במידה ואנו מוכרים אותו. אותם מחקרים הראו גם כי לכסף אין אפקט חיובי של בעלות, ואנו לא נקשרים אליו באותה המידה כמו הקשר לנכס פיזי.

גם כאן הרגולטור יכול להשפיע על ידי עידוד (באמצעות מיסוי למשל) בניה לצרכי שכירות ארוכת טווח שתאפשר לישראלים להרגיש ביטחון גם בבית שלא בבעלותם.

ד"ר טל שביט הוא מומחה למימון ופסיכולוגיה של משקיעים, המחלקה למימון, בית הספר למנהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למנהל