מדריך: מאילו סעיפים להיזהר בחוזה מול חברת ניהול לבניין
גרים בבית משותף? אם אתם מתקשרים עם חברת ניהול, הנה כמה סעיפים שיכולים להגן עליכם מפני חוב גדול, לאפשר לכם לסיים את החוזה בהתראה של חודש ולהקטין סיכוי שחברת הניהול 'תיעלם'. אתר "המקצוענים" עם המדריך
לאחר שפירטנו בכתבה הקודמת כיצד לבחור נכון חברת ניהול אמינה, מגיע השלב החשוב לא פחות והוא שלב חתימת חוזה ההתקשרות עמה. כדי למנוע מצב שבו ייגרם אסון ותגלו שלא הייתם מבוטחים או שיישלח אליכם חוב של 20,000 שקל מחברת החשמל בשל אי עמידה בתשלומים של חברת הניהול ש'נעלמה', הנה כמה סעיפים שחשוב שיהיו בחוזה.
עוד כתבות בנושא:
חברת ניהול או אחזקת מבנים?
ניהול ואחזקת מבנים: זה משתלם?ריח של ביוב בבית: כנראה שאתם לא לבד בבניין
הכי חשוב: שנציגות הבית תישאר עם יד על הדופק
"הבעיה המרכזית היא שפעמים רבות פונים אלינו נציגויות של בתים משותפים ומתלוננים שחברת הניהול לא מתפקדת", אומר עו"ד סמי ישראל, יועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור. "זהו עיקר הפניות אלינו. לרוב, זה קורה מפני שהטעות המרכזית של נציגויות בתים היא לחשוב שברגע שהם מינו חברת ניהול הם סיימו את תפקידן. כדי למנוע זאת, על נציגות הבית להמשיך בתפקידה משום שהיא המעסיקה של חברת הניהול. יש לבצע מעקב אחר ביצוע התשלומים לכל הגורמים הרלוונטיים (חברת המעליות, חברת החשמל וכו'), שכן אם תיפסק ההתקשרות ויתגלה שלא כל התשלומים שולמו – יישאר חוב לבניין".
לדבריו, "כדאי לנסות גם לקחת את חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול לחברת החשמל ולחברת המעליות ולדאוג שיהיה ברור שההתקשרות היא מול חברת הניהול. זה לא תמיד עוזר, אך יכול להקטין את האפשרות שביום מן הימים ייווצר חוב לדיירים בשל אי עמידה בתשלומים מצד חברת הניהול".
חתמו על חוזה לשנה בלבד והימנעו מסעיף חידוש אוטומטי
"מומלץ להתקשר עם חברת ניהול לתקופה של שנה בלבד", מציע עו"ד ישראל. "התקשרות לשנה יוצרת התחייבות מצד חברת הניהול. חשוב להימנע מסעיף חידוש אוטומטי של החוזה. סעיף זה קובע שאם תוך 30 יום מיום סיום חוזה ההתקשרות, לא ניתנה התראה מצד נציגות הבניין על רצונה לסיים את החוזה, הוא מתחדש אוטומטית לשנה נוספת".
לדבריו, "זהו סעיף שבפירוש פוגע בדיירים, ומונע מהם את היכולת להתנתק מהחברה ולכן חשוב להימנע ממנו. אנו מקבלים תלונות רבות מנציגויות שלא קראו את החוזה היטב ולא ידעו שהן מחויבות בתשלום עבור שנה נוספת".
"זהו אחד הסעיפים הכי חשובים שמאפשר לכל צד להתנתק מההתקשרות", אומר ליגל בר מ-b.o ניהול אחזקת מבנים באתר "המקצוענים". "זה בהחלט משפר את רמת השירות וגורם לחברת הניהול לתחזק את הבניין בצורה טובה יותר".
בנוסף, כדאי להוסיף פתח יציאה, כדאי שגם אם במהלך השנה תרצו להתנתק מחברת הניהול, זה יהיה אפשרי. עו"ד ישראל: "לפי סעיף זה, קובעים שבהתראה של 30 יום כל צד יוכל לנתק את ההתקשרות. זה יכול בהחלט לתמרץ את חברת הניהול לפעול בצורה מקצועית יותר".
המעבר לבנייה רוויה מחייב את הצורך בחברת ניהול, אך לא מונע את הצורך בפיקוח עליה (צילום: Gettyimages)
היו מעורבים בתשלומים השונים
"על פי חוק, אחת לחצי שנה חייבים נציגי הבית המשותף בדו"ח כספי" אומר עו"ד ישראל. "ניתן לקצר תקופה זו בחוזה ולדרוש שהדו"ח הכספי לגבי כל ההוצאות יימסר אחת לרבעון. לרוב, חברות הניהול הן אלו שנושאות בעלויות החשמל ותחזוקת המעליות. ועדיין, יש לבצע מעקב אחר תשלומים אלו. כבר קרו מקרים שבהם חברת ניהול הפסיקה לשלם עבור ביטוח ואחזקת מעלית והדיירים קיבלו דרישת תשלום על סף של 20,000 שקל, סכום שכבר שילמו לחברת הניהול ש'נעלמה'".
בר: "ישנם שני מסלולי תשלום לחברת הניהול. מסלול אחד הוא תשלום גלובאלי שכולל את כל עלויות התחזוקה השוטפות. המסלול השני הוא מסלול של תשלום מינימאלי עבור כל דירה וגבייה בנפרד של כל הוצאה. לדעתי, מסלול זה מבטיח יותר שקיפות ומונע מצב שבו חברת ניהול טוענת שעשתה ביקורת מעלויות וביקורת לחדר משאבות, אבל בפועל לא עושה זאת. ברגע שנציגות הבית היא מורשית החתימה היחידה וחברת הניהול אינה בעלת ייפוי כוח בחשבון הבנק של הדיירים זה משפר את רמת הבקרה על חברת הניהול".
בדקו היטב את המפרט הטכני
"קיימת חשיבות רבה למפרט הטכני המצורף לחוזה" אומר עו"ד ישראל. "שם יש לפרט את השעות ואת ימי ביצוע העבודה של חברת הניהול ופירוט מלא של משימותיה. פעמים רבות נציגות הבית לא יודעת מה בדיוק כולל ההסכם. חשוב להבין שחברות הניהול לא מטפלות בכל הדברים אלא רק במה שנכלל בהסכם. לגבי כל דבר שלא מצוין במפורש, לרוב תידרשו לשלם תוספת מחיר".
שלמו לחברת הניהול מדי חודש והימנעו ממתן צ'קים דחויים
בר: "מומלץ לשלם לחברת הניהול מדי חודש במרוכז על ידי הנציגות ולא בצ'קים דחויים לכל השנה. כמו כן, יש להימנע מתשלום באמצעות הוראת קבע. זאת, כדי שבמקרה שחברת הניהול 'נעלמת' מסיבות שונות לא תפסידו סכום כסף רב".
ישנו דייר סרבן? דאגו שנציגות הבית לא תחויב אישית במקרה כזה
"כדאי לוודא שאין בחוזה סעיף שקובע שנציגות הבית תחויב באופן אישי במקרה של אי תשלום מדי ועד בית על ידי דיירי הבניין" מציע עו"ד ישראל.
ודאו שחברת הניהול מבוטחת ומקפידה על כל הפוליסות החשובות
"יש לוודא שחברת הניהול תהיה מבוטחת ושהביטוח יכלול את נציגות הבית המשותף" מציע עו"ד ישראל. כשקורה אסון, מאוחר מדי לרכוש ביטוח. "אמנם אין חובה בחוק לבטח את הרכוש המשותף, אבל מקרים שקורים מדי פעם ממחישים עד כמה הימנעות מביטוח היא סיכון שדיירי הבניין לוקחים על עצמם" אומר עו"ד עפר שחל ממשרד שחל את האזרחי, העוסק בתחום דיני בתים משותפים. "חשוב לוודא לא רק שיש ביטוח אלא שהפוליסה אכן מגנה על הדיירים מכל מיני החרגות שחברות ביטוח נוטות להוסיף".
האם דרוש רוב מסוים מצד הדיירים כדי לעשות ביטוח? עו"ד שחל: "לא. זוהי החלטה שהיא חלק אינטגראלי מניהול הבית המשותף ונציגות הבית המשותף מוסמכת לקבל אותה גם ללא אישור יתר הדיירים". מה חשוב לוודא שהפוליסה מכסה? "חשוב לבדוק שהפוליסה כוללת ביטוח צד ג', ביטוח מעבידים וביטוח מבנה". לפרטים נוספים, בכתבה שהתפרסמה בעניין ביטוח מבית משותף.
מי הגורם המשפטי שמתערב במקרה של מחלוקות?
"אם לנציגות הבית יש תלונה כנגד חברת הניהול, עליה לפנות לבית-המשפט שכן מדובר בתביעה על הפרת חוזה. לעומת זאת, אם ישנו דייר סרבן שלא משלם לחברת הניהול, התביעה היא למפקח על הבתים המשותפים. זאת, מפני שהמחוקק הגדיר את חברת הניהול כמתחזק ונתנה לו סמכות לכך".
מחפשים חברת ניהול? לרשימה המלאה
Ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
