בין שלוש ערים

"הייתי מוכנה שהבת שלי תגור פה", מתפעלת בקול חדוה בר, המפקחת על הבנקים, עם כניסתה לדירה של פרויקט מחיר למשתכן בשכונת רקפות בראשון-לציון. זה היה במהלך סיור שנערך לאחרונה ביוזמת "ידיעות הנדל"ן" במטרה להיווכח איך נראית בשטח תוכנית הדגל לפתרון משבר הדיור, שעליה השליך שר האוצר משה כחלון את כל יהבו.

לכל כתבות מוסף "ידיעות הנדל"ן

הסיור, בהשתתפותם של חברי מטה הדיור הממשלתי, ראשי בנק ישראל ובכירים במשרדי האוצר והשיכון והפיקוח על הבנקים, נערך באזור המרכז, בפרויקטים הכי מבוקשים של מחיר למשתכן, שמתאכלסים בימים אלה או ממש בקרוב. הפרויקט בשכונת הרקפות, שאליו לבדו נרשמו עשרות אלפי זכאים ורק 1,208 מהם היו בני מזל וזכו בהגרלה, מתאכלס בתחילת השנה הקרובה.

בפרויקט מחיר למשתכן ברעננה פגשנו זוג עורכי דין, שי ושני, שנכנסו לגור שם עם שני ילדיהם רק שלושה ימים לפני כן. גם הם, כמו הממונה על הבנקים בישראל, נשמעו מרוצים: "יכולנו רק לחלום על דירה כזו גדולה במחיר 1.6 מיליון שקל במיקום כזה ובמחיר כזה", אמרו לנו.

סגנית ראש מטה הדיור אסנת אלרואי, המשנה למנכ"ל משרד השיכון בני דרייפוס, ראש מטה הדיור זאב בילסקי, המפקחת על הבנקים חדווה בר, מהנדס העיר ראשון לציון קיריל קוזיול, מנכ"ל החברה הכלכלית ראשון לציון ניצן פלג וריקי אליאס - סגנית המפקחת על הבנקים(צילום: יאיר שגיא)

ועדיין, הסיור הזה משאיר שאלות רבות לא פתורות לגבי תוכנית מחיר למשתכן. בראשן השאלה, למה מדינת ישראל צריכה לסבסד דירות בפריים־לוקיישן כמו רעננה וגליל־ים, לזוגות צעירים, שחלק גדול מהם מגיע מבתים מבוססים ויש ביכולתם לרכוש דירה? או, למשל, מדוע המדינה צריכה לסבסד דירת דופלקס בשטח של 160 מ"ר ברעננה שעולה בשוק החופשי 4.4 מיליון שקל, ולמכור אותה לזכאי מחיר למשתכן בסיועה האדיב של הקופה הציבורית ב־3.8 מיליון שקל?

למעלה מ־7- יישובים לוקחים כיום חלק בתוכנית המחיר למשתכן, רובם בפריפריה. עד כה הוגרלו במסגרתה 52 אלף דירות, 17 אלף דירות בלבד קיבלו היתר בנייה מלא, 9,000 דירות מחכות להחלטת ועדת התכנון. 15 אלף דירות מצויות בשלבי בנייה שונים. הנתונים האלו בהחלט ממחישים את המוקשים המרכזיים עבור הזוגות הצעירים חסרי הדיור: מחירי הדירות יירדו רק כשההיצע יעלה והתחלות הבנייה יגדלו, וזה קורה לאט מדי ומעט מדי. תהליך מתן ההיתרים לבנייה בארץ ארוך באופן שערורייתי (ראו כתבה נפרדת) ומספר התחלות הבנייה נמוך מאוד, בין השאר כי טרם נמצא פתרון להגדלת קצב הבנייה. בינתיים 52 אלף הזוכים ממחישים, לדברי המפקחת חדוה בר, בעיקר את הגידול שנרשם לאחרונה במימוש משכנתאות, שכבר הגיע להיקף של 5.8 מיליארד שקלים.

שדרוג בראשון לציון

השוני העיקרי מתבטא בפרטים הקטנים: בדירות של מחיר למשתכן המטבח סטנדרטי ביותר ולא כולל ארונות עליונים, האמבטיה פשוטה מאוד, האסלה בולטת ואינה סמויה, ומספר נקודות החשמל קטן יחסית. יצוין שמאז תחילת הפרויקט השתנה סטנדרט הבנייה כבר שלוש פעמים, וזוהי הגרסה המשופרת הרביעית. "זה פרויקט מתגלגל ולומדים מטעויות כל הזמן", ספק מסביר ספק מתנצל בני דרייפוס, משנה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון והממונה במשרד על תוכנית מחיר למשתכן.

שכונת הרקפות במזרח ראשון-לציון שוכנת בקרבת מחלף המתחבר לכביש 431 ומשם לכביש מעגלי לכל גוש דן וירושלים, מה שמגביר מאוד את האטרקטיביות שלה. מבין 1,208 הדירות שאמורות להיבנות בה במסגרת מחיר למשתכן, יותר מ־900 דירות מצויות בשלבי בנייה שונים. הדירות יאוכלסו בהדרגה החל מסוף השנה הנוכחית ועד 2020, אבל קצב האיכלוס מהיר ביחס לקצב פיתוח התשתיות, רעה חולה האופיינית למקומות רבים בישראל.

כך, כשהמשפחות הראשונות יעברו להתגורר בשכונה, הן לא ייהנו ממדרכות, מפנסי רחוב, מפארקים ציבוריים או ממוסדות חינוך קרובים. בית ספר יסודי בן 24 כיתות ייפתח שם רק בתחילת שנת הלימודים הבאה. גני ילדים ייפתחו רק החל מסופה. ניצן פלג, ראש החברה הכלכלית של ראשון-לציון, מספר שהתשתיות התת קרקעיות כבר מוכנות, וכעת מתכוננים להתחיל בבניית מדרכות, סלילת כבישים, הצבת תאורה, הקמת פארקים וגני ילדים. היעד שהציב: ספטמבר 2019. "הראשונים שיתאכלסו יתפזרו במוסדות חינוך בסביבה", מוסיף פלג.

בביקור בפרויקט של חברת זאנטקרן שכולו נבנה במסגרת מחיר למשתכן בשכונה, מתברר כי הדיירים חששו מאוד בתחילה איך ייראו הדירות, ונשמעו אף דיבורים על כך ששיכוני כחלון יהפכו לסלאמס. "נתתי פה מה שאני נותן בשוק החופשי, להוציא כמה שינויים קלים, כמו שינויי דיירים", אומר הקבלן שמוליק זאנטקרן ומחייך, "אבל ההבדל במחיר הוא 700 אלף שקל, אז תבינו לבד".

לובי המחיר למשתכן של חברת דורון לוי (הדמיה)

השיחה מתגלגלת לאופציות העומדות בפני צעירים חסרי דיור בארץ. "חלק מהצעירים עוזבים את הארץ מתוך ידיעה שבברלין אף אחד לא מוציא אותם מהדירה שהם שכרו", אומר ראש מטה הדיור, זאב בילסקי. "תוכנית מחיר למשתכן היא הפעם הראשונה שרשות מקרקעי ישראל, שהיא הבעלים של 93 אחוז מהקרקעות בארץ, לא סופרת כמה כסף ייכנס לקופה שלה משיווק קרקעות, אלא כמה קרקע היא מוציאה לטובת הצעירים. שר האוצר בוחן את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בשאלה כמה קרקע נתתם ולא כמה כסף הבאתם, וזה שינוי רציני מאוד. לפעמים שווי הקרקע מהווה 50 אחוז מערך הדירה".

אבל בכל זאת מחירי הדירות חזרו לעלות.

"דבר אחד אני יכול להגיד: ההשתוללות נפסקה. כל הזמן באים ואומרים לי שיש 'ביקושים כבושים' של אנשים שיושבים על הגדר. אני יכול רק להגיד שאנחנו ממשיכים לעשות הלאה".

הכל תלוי בהתחלות הבנייה, ואם אין היתרי בנייה, אין התחלות.

"עקב האכילס שלנו הוא באמת היתרי הבנייה. במדינות נורמליות זה אורך שלושה חודשים, ואצלנו זה נמשך ונמשך. אנחנו חושבים על פתרונות רבים, כמו למשל לבטל את נושא ההקלות שמביאות להתנגדויות".

חדוה בר: "עשינו רבות כדי להקל על הצעירים ברכישת דירות. איפשרנו להם לרכוש דירה עם פחות הון עצמי, כשבמקרים מסוימים הספיקו רק 100 אלף שקלים. החשבנו מענק מקום כחלק מהון עצמי".

ראש אגף השיווק במשרד השיכון, בני דרייפוס, שמוביל את תוכנית מחיר למשתכן, מוסיף: "לוקח אומנם יותר זמן מרגע ההגרלה ועד קבלת מפתח, אך מצד שני הזוכה מגדיל את מעורבותו בשלבים מוקדמים".

איך הצעירים יקחו משכנתה מבלי להסתבך? יש לכם מסר עבורם?

בר: "משכנתה והלוואות צריך לקחת בהיקף שלא יסבך את הלקוח. הבנקים אומנם עושים בדיקה, אבל הלקוח חייב להיות אחראי על עצמו. אז המסר הוא: אל תקחו אשראי גבוה מדי, גם אם הוא זמין לכם. בנוסף, זיכרו, דירה צריך לממן רק עם הלוואה שהיא משכנתה ולא אשראי צרכני רגיל שהוא יקר יותר ומעמיס על הלווה באופן חודשי".

בנק ישראל רומז שהמשכנתה עשויה להעלות.

"זה המנדט של הנגידה, לא של המפקחת. אני יכולה רק לציין שהייתה ירידה משמעותית בריבית והציבור נהנה ממנה. בחודשים האחרונים אנו רואים גידול במשכנתאות. חלק גדול מהביצועים נובע שכך שיש יותר דירות במחיר למשתכן, וזה יילך ויגדל".

את לא חוששת שבכך שהצעירים ממשיכים לגור בשכירות במרכז ולהשכיר את הדירה בפריפריה שבה הם זכו במחיר למשתכן, האוצר למעשה מעודד אותם להפוך למשקיעים?

"אני לא רואה בכך 'משקיעים'. מבחינתי, הם קוני דירה ראשונה שמחליטים לעשות איתה מה שהם רוצים. זו ההחלטה הכלכלית הגדולה בחייהם, ואני מקווה שיעשו אותה בתבונה. אנחנו נותנים להם את כל הסיוע האפשרי. זה לא תפקיד הפיקוח על הבנקים לוודא שהלקוחות שרכשו דירה בפריפריה יוכלו להשכיר אותה או לא. אנחנו מנחים את הבנקים לנתח את הסיכונים. אם האדם יגור בה או לא, זה לא עניין שלנו. זו בחירה של בעל הדירה".

עצומה בראש העין

אנו עוברים לשכונה המזרחית בראש-העין, הנחשבת לשכונה החדשה הגדולה בישראל: 14 אלף דירות צפויות להיבנות בה. רק 1,900 דירות בעיר מצויות בשלבי בנייה שונים. 665 דירות נבנות בה עכשיו במסגרת מחיר למשתכן. 1,100 דירות ניתנו לזכאים בני המקום. יוגב מדמון, 27, הוא אחד מהם. מדמון, נשוי ואב לילדה העובד כמנהל לוגיסטי, עומד לעבור בימים הקרובים עם משפחתו לדירתם החדשה בפרויקט של גיא ודורון לוי. "אין לי טענות על המחיר ועל הדירה", הוא אומר. "הבעיה היחידה היא שלא מאפשרים לשנות בדירה כלום - מחיצות, שקעים וכו'. קרוב לוודאי שנחליף מטבח".

זה אינו הפרויקט הראשון לזכאים שבונה חברת גיא ודורון לוי. בסיור שערכתי בעבר בפרויקט שלהם במודיעין נחשפתי להבדל בין דירות שהם בנו במסגרת תוכנית מחיר מטרה לבין דירות שהם בנו ונמכרות בשוק החופשי באותה קומה. ההבדל במחיר עמד על 800 אלף שקל, אבל במפרט הוא ניכר רק במטבח ובאסלה הסמויה. "היום המחיר למשתכן עדיף", אומר דורון לוי, "המפרט משתפר, וחלק מהדירות כבר מאפשרים לנו להוציא לשוק החופשי כמו במחיר מטרה".

אבל לא הכל ורוד. תושבי השכונות החדשות בראש-העין מנהלים בימים אלה מאבק מר סביב בעיית התשתיות. "ככה בונים רובע חדש בישראל", נכתב בזעם בעצומה שפורסמה בשכונה החדשה, "אין ניהול ותכנון, אין תשתיות, אין מבני ציבור ואין סינכרון בין משרדי הממשלה. 1,000 הדיירים הראשונים, זוגות צעירים, צריכים לשלם ארנונה מהגבוהות בישראל עבור מחסור בשירותים בסיסיים באתר בנייה מרעיש ומסוכן בטיחותית". בנוסף, מתלוננים התושבים על פקקים בתוך העיר ובדרכי הגישה והיציאה מהשכונה, חוסר במבני חינוך, מבני ציבור, מבני דת, שירותי רפואה וחירום ושטחים ציבוריים, "ומעל הכל", הם מוסיפים, "המשך שיווקים ומכרזים בלי לחשוב על ההשלכות ובלי תכנון מתאים ונכון". 

לדברי חנוך עוז, יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, בעיר ניתנו 2,400 היתרי בנייה במהירות גבוהה יחסית. יתכן והיעדר התשתיות בראש־העין נובע בין השאר מכך. "יש דיליי בפיתוח מסביב", מודה ראש העיר, שלום בן משה, "אבל מים וחשמל יש, וגני הילדים ובתי הספר נפתחו כמובטח. עם זאת אני ממליץ לממשלה לא לשווק שטחי בנייה טלאי על טלאי, כי זו התוצאה. אחד מסיים בנייה, שני מתחיל, וזו בעיה לפתח ככה שטחים. אם היו פותחים את המחלף בזמן, ביחד עם כביש בן שישה נתיבים שקידמתי, לא היה בעיר צוואר בקבוק כמו היום".

גדול ברעננה 

אנו עוברים לרעננה. בשכונת נווה-זמר שבצפון העיר נבנות 120 דירות שנראה כי רבים היו שמחים לזכות באחת מהן, בגלל שכונת היוקרה. הדירות הללו שבנה הקבלן רמי שבירו הן דירות גדולות, והיה קשה לשווקן לזוכים בשל מחירן הגבוה יחסית, גם אחרי ההוזלה של מחיר למשתכן. משרד השיכון הורה להגביל את גודלן, אך הדירות שווקו מחדש, והמחיר עדיין זול משמעותית לשוק החופשי. בינתיים, 84 דירות מוכנות, 19 נמסרו לזכאים, והיתר יימסרו בחודש הקרוב. בפרויקטים נוספים בעיר יש עוד כ־250 דירות.

גם ברעננה, ההרגשה היא שאנחנו נמצאים באתר בנייה. הדיירים יצטרכו לחכות עוד לא מעט זמן עד שבניית כל המבנים תושלם. בינתיים הוקמו כבר שש כיתות גן בשכונה, כיתות נוספות מצויות לקראת ביצוע. החלה בנייתו של בית ספר יסודי בן 18 כיתות, ובתכנון הקמת חטיבת ביניים ותיכון בשכונה. "גם הספורטק מכפיל עצמו כחלק ממטלות הבנייה כאן", אומר ראש העיר הטרי, איתן גינזבורג, שהחליף את בילסקי בתפקידו.

"כמו ברעננה, כך גם במקומות נוספים", אומר בני דרייפוס, "אנחנו נמצאים באבולוציה של התוכנית ומשתפרים תוך כדי תנועה".