לקראת תמ"א 38: זכרתם סעיף פינוי לשוכרים?
בעלי דירות מושכרות או נכסים להשקעה במבנים שעומדים בפני פרויקט התחדשות נדרשים לעיתים לפנות דיירים בהתרעה קצרה. איך עושים זאת?
(צילום: shutterstock)
פרויקט תמ"א 38 בבניין מגורים מטלטל את שלוות החיים של הדיירים למשך זמן ממושך. אלה צפויים לחודשים של חיים באתר בנייה או נדודים לדירה חלופית. מחד, רוב האנשים ישמחו לשדרג באופן ניכר את הנכס שלהם, ובחינם, אבל מאידך אין להתעלם מהקשיים והדרך הארוכה של פרויקט כזה בהוצאתו מהכוח אל הפועל.
קשה להעריך איזה סוג של תמ"א מטלטל יותר את שגרת החיים של דיירי הבניין – עיבוי וחיזוק, שהופך את חיי הדיירים למאוד לא נוחים למשך כמה חודשים, שכן הם חיים הלכה למעשה באתר בנייה, או הריסה ובניה, שבצדו אמנם דירה חדשה בבניין חדש לחלוטין, אך כרוך בנדודים לדיור חלופי למשך תקופת הבנייה, ועד קבלת היתר האכלוס המיוחל.
לכל אלה יש להוסיף את האתגרים שבבחירת עורך דין מקרקעין מנוסה שייצג נאמנה את הבעלים של הדירות בבניין, ובחירת יזם וקבלן מבצע בעלי מוניטין וניסיון מוכחים שיבצעו את המלאכה כראוי, בזמן, ותוך מילוי כל התחייבויותיהם. ויותר מכל מתעורר הצורך המורכב ליישב את מכלול האינטרסים של בעלי הדירות בבניין, שהרי לכל אחד תפיסת עולם ורצונות משלו, ובו זמנית לשמור על שכנות טובה לאורך זמן.
הדדיות בפינוי
בפני בעלי דירות מושכרות ומשקיעים למיניהם, שבנכס שלהם מתוכנן פרויקט הריסה ובנייה מחדש, ניצבים כמה אתגרים נוספים. בקצה המנהרה הם רואים את השבחת הנכס, כשלעיתים מדובר ברווח של מאות אלפי שקלים, אך בינתיים עליהם להתמודד עם שוכרים שעבורם מדובר בכאב ראש גדול.
ניתן להניח כי רוב האנשים יעדיפו להימנע מלהיכנס לשכירות בדירת מגורים בבניין שעומד להתחיל בו פרויקט תמ"א 38. עם זאת, בדרך כלל קשה להעריך מתי יחלו העבודות. בתקופת הביניים הזו, שיכולה להיות ממושכת, הימנעות מהשכרת הנכס משמעותה אובדן גדול של הכנסות.
ב-2017 נכנס לתוקפו התיקון לחוק השכירות והשאילה והוסיף קושי על חיי בעלי הדירות. עד אז יכלו בעלי הדירות להכניס בחוזה סעיף המאפשר להם, בהתראה מוקדמת, לדרוש את פינוי השוכרים מהדירה, אבל התיקון דאג להדדיות הוגנת, וכעת סעיף חוזי שכזה חייב להיות דו-צדדי. כלומר, אם הוכנס סעיף כזה, גם לדייר שמורה הזכות לצאת מהדירה בהתראה חד-צדדית, וללא צורך בהסבר, עילה או פיצוי.
התיקון לחוק עושה צעד נוסף לטובת השוכרים, ומאפשר להם זמן התראה מראש קצר מזה שאליו מחויבים בעלי הדירות: "המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים... 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה... 60 ימים מראש, לפחות".
בנסיבות אלה, כאשר עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א מומלץ להציג בפני עורך הדין המייצג את הדיירים את הסכם השכירות במטרה שידריך אתכם כיצד לנסח נכון את סעיף הפינוי כדי שההסכם יתאים להוראות החוק.
חשוב לזכור כי היעדר סעיף הדדיות בחוזה השכירות עלול לחשוף את בעל הדירה לסיכון כלכלי ומשפטי גדול מאוד. השוכר יכול במקרה כזה לסרב להתפנות בטרם הסתיים החוזה, ובכך לגרום לעיכוב משמעותי בתחילת העבודות. ברור שמצב קיצוני שכזה עלול להוביל לתביעות בגין נזקים שיגרמו ליזם עקב האיחור המאולץ בתחילת העבודות.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד אודליה נמיר עוסקת בתמ"א 38
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
מומלצים
