קודם עבודה, אחר כך דירה

חריש היא דוגמה קלאסית לטעות ישראלית נפוצה: מתכננים עיר שלמה חדשה בלי לחשוב מראש על מקומות תעסוקה. מ־1,350 תושבים ב־2015 צפויה חריש להפוך בשנים הקרובות לעיר שבה יתגוררו 60 אלף תושבים. מבקר המדינה כבר התריע כי העיר החדשה עתידה להפוך גירעונית בגלל היעדר אזורי תעסוקה. בין השאר התריע המבקר מפורשות: "בשל העובדה שלא תוכננו בחריש מפעלי תעשייה או בנייני משרדים בהיקף ניכר, צפויים מרבית תושביה למצוא את פרנסתם מחוץ ליישוב".

לפני כארבעה חודשים ניסו, בדיעבד, במשרדי הממשלה לתקן את המעוות: ועדות התכנון אישרו להפקדה תוכנית להקמת רובע חדש בדרום העיר, עם 1,430 יחידות דיור, 332 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ו־130 אלף מ"ר שטחי שירות. כיום מתגוררים בחריש כ־10,000 אנשים, והשאיפה היא שחלק מתושבי העיר יוכלו להגיע למקומות העבודה שלהם ברגל.

חריש(צילום: מור שקיפי - צילום ועריכה דיגיטלית)

רק בשנים האחרונות נפל האסימון: סוף־סוף הבינו שאזורי תעסוקה רבים מוקמים באזורים עירוניים, ובמסגרת התוכניות להתחדשות עירונית יש לשלב בהם מגורים. השינוי בתפיסה ובתכנון מאפשר שילוב בין אזורי תעסוקה, מסחר, פנאי ומגורים גם יחד. שר האוצר היוצא, משה כחלון, אף הצהיר במהלך כהונתו כי "אעדיף, בכל עיר, לאשר אזור תעסוקה לפני מגורים". אלא שבפועל, למרות שינוי המגמה, מספר המקומות שבהם זה קרה, קטן ביותר.

ובכל זאת התפיסה החדשה מתחילה לחלחל. כך, למשל, במתחם "מכתשים אדמה" בבאר־שבע, המיועד לפינוי, יהיה עירוב שימושים שיכלול משרדים ומסחר ו־4,800 דירות מגורים; בצמוד לצידו המערבי של פארק "גב ים" באזור התעשייה בחולון תקום שכונת מגורים, מה שמאפשר יצירת עירוב שימושים בתהליך התכנון; גם בבני עיש מתוכננות 4,500 יחידות דיור חדשות שייבנו על שטח של כ־1,500 דונם בשילוב שטחי תעסוקה ומסחר.

פסיפס של ייעודים

בשנה החולפת נרשם שיא בשיווק קרקעות לתעשייה, בעיקר בפריפריה. אחרי שאינטל החליטה לאחרונה להשקיע 40 מיליארד שקל במפעל שלה בקריית־גת, לא נבהלים גם בעלי מפעלים קטנים יותר לעבור לפריפריה מהמרכז ולהצמיד את המפעל שלהם לשכונות מגורים עתידיות. כאשר אינטל הקימה את המפעל בקריית־גת, הוא הפך למעין "קריית הוותיקן" , מובלעת אקס־טריטוריאלית המשרתת את בעלי המקצוע המגיעים אליה מחוץ לעיר ולא את תושבי המקום. כיום, כאמור, המגמה משתנה.

(צילום: הרצל יוסף)

גם עסקת מלאנקוס שנחתמה לאחרונה ב־6.9 מיליארד דולר העלתה על המפה את אזור התעשייה של יקנעם. המייסד אייל לדמן התחיל כאן עם משרד קטן של 19 מ"ר שהתפתח היום לקרייה ענקית של 20 אלף מ"ר. 1,000 מאנשי החברה, בעיקר מהנדסים ואנשי טכנולוגיה עברו לגור ביקנעם שהתפרנסה בעבר ממפעל אחד בקושי של חברת סולתם.

אזור תעשייה יקנעם(צילום: אבינערי הפקות)

יקנעם היא דוגמה לפארק תעשייה שמוביל אל העיר תושבים איכותיים שבוחרים לגור בה, כנגד כל הסיכויים, על חורבות מפעל סולתם. הפארק של יקנעם משתרע על 260 דונם, ו־120 חברות פועלות בו. בכל יום מגיעים אליו 8,000 עובדים. לא רק מלאנוקס. חצי מהחברות שהתמקמו ביקנעם הן מתחום הביו־טק כמו ביוסנס, לומינס, C.M.T וגיוון אימג'ינג. נמצאות בו ארבע חממות טכנולוגיות, ובין חברות היי־טק הפועלות בו אפשר למצוא את גם את מרוול, אלביט מערכות, ReWalk ופייברנט. "כעת אנו מתכננים גם פארק תעשייה משותף עם דליית אל כרמל ועוספייה, שיתמקד גם בלואו־טק, וייתן מענה נוסף לתושבי האזור", אומר סימון אלפסי, ראש עיריית יקנעם.

עשרות קילומטרים מיקנעם, במגדל־העמק, הבינו זה מכבר שרק היי־טק יביא את המקום לפריחה. בתוכנית המתאר העירונית גדלה מגדל־עמק ל־50 אלף תושבים והופכת לעיר מחוז ומרכז תעסוקה אזורי, הכוללת שלושה אזורי תעשייה מתקדמים של היי־טק ולואו־טק המעמידים את העיר עם אחוז אבטלה הדומה לממוצע הארצי. ראש העיר אלי ברדה אמר: "מגדל־העמק מציעה מערכת חינוך עירונית מובילה, אזורי תעשייה עם תעסוקה איכותית, דרכי גישה ותחבורה נוחים עם רכבת העמק ונגישות לכביש 6".

גם הנגב כבר מתחיל לפרוח, למרות הדרך הארוכה שעליו עוד לעבור. שישה מפעלים חדשים שעברו מהמרכז ייפתחו בדימונה, ערד, נתיבות וירוחם, בהשקעה כוללת של כ־170 מיליון שקל, ויספקו תעסוקה ליותר מ־300 עובדות ועובדים חדשים. החברה הביטחונית אלביט מערכות, לדוגמה, תגדיל בערד את מצבת כוח האדם שלה בעוד כ־90 עובדים חדשים, והקמת המפעלים אלון הארץ, דור אל שבערד, מחצבת ורד בדימונה ועוד. "בדימונה", מספר ראש העירייה בני ביטון, "מתוכננים לא פחות מ־17 אזורי תעסוקה חדשים. הממשלה חתמה, בהסכם־גג, על התחייבות להשקיע בעיר 5.35 מיליארד שקל בעשור הקרוב".

בבאר־שבע הולך ונבנה בשנים האחרונות פארק סייבר ראשון, שלו שותפים חברת גב־ים, אוניברסיטת בן־גוריון, עיריית באר־שבע ומשקיעים חיצוניים, שצפוי להשתלב במעבר של יחידות אגף התקשוב לקמפוס מיוחד שיוקם בצמוד לפארק הסייבר. על שטח הפארק ייבנו משרדים ששטחם הכולל יהיה 200 אלף מ"ר, שקצב בנייתם תלוי גם בקצב המעבר הצה"לי לנגב. אבי יעקובוביץ', מנכ"ל גב־ים, הסביר כי הפארק בבאר־שבע הוא שכפול של פארק מתם בחיפה, שניהם פארקים סגורים עם שני דגשים: קשר הכרחי עם האקדמיה והנושא של תחבורה, נגישות ותשתיות.

שר הכלכלה והתעשייה היוצא, אלי כהן, סבור כי בשטחי התעסוקה והתעשייה מצפון לדרום מורגשת תנופה. "מפעלי תעשייה שבעבר היו במרכז הארץ מעתיקים את מיקומם לאזורי עדיפות לאומית, שם הם זוכים למגוון רחב של הטבות, ובמקומם נבנים מבני היי־טק לחברות הבינלאומיות שמגיעות לארץ. חברות שמגיעות לפריפריה, כמו בקריית־גת בדרום וביקנעם בצפון, זוכות להקצאת קרקעות בפטור ממכרז ולסבסוד עלויות הפיתוח, וחברות יצואניות זכאיות למס מופחת ולמענקי השקעה", הוא אומר.

ומה יקרה הלאה? בעשור הקרוב אזורי התעשייה יתחדשו ברובם. אזורי התעשייה הכבדה יהפכו להיות אזורי תעשייה קלה, הכל יהיה נקי יותר מאחר שרוב הייצור "המלוכלך" והמזהם עבר ועובר למדינות אחרות, כמו הודו וסין. שטחי התעשייה בערים יוכלו להתאים לאזורי משרדים ומסחר, ואף יתקרבו לשכונות המגורים שייבנו בסמוך להם וישלימו את הפסיפס.

אולי עוד חזון למועד, אבל עיריית חיפה הציגה לאחרונה ביחד עם תושב העיר שר האוצר משה כחלון, את מפרץ חיפה מפונה מבתי הזיקוק, לטובת עשרות אלפי דירות ומפעלים נקיים. וכך, במקום בתי הזיקוק - תעלות ונוף כמו באמסטרדם, כולל "סנטרל פארק" משלה. לא כדאי להתלהב יותר מדי כי התוכנית עדיין לא עברה את הליכי האישור הטרומיים, ורק הוצגה כלפי התקשורת טרום בחירות.

דוגמה יותר מוחשית היא נמל תל־אביב. "אזור הנמל הפך במרוצת השנים מאזור תעשייה לאזור המשלב כיום גם מסחר ובילוי", מסביר אלי בנשימול, מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים המתמחה בניהול נכסים מניבים. "זו דוגמה טובה לאזור תעשיה בעל פוטנציאל רב, שהוסב גם לאזור מסחר ובילוי הממוקם בצמוד לבנייני מגורים".

קריית עתידים(צילום: יח"צ)

"גם העובדים עצמם מחפשים כיום יותר בעולם התעסוקה - העובד מחפש חוויה שנמשכת 24/7", אומר שגיא ניב, מנכ"ל קריית עתידים. "ככל שחברות יתמקמו במקומות שבהם תינתן החוויה לעובדים, ובסמוך למקום המגורים, אני חושב שיותר עובדים ירצו לעבוד באותה חברה". ואכן, ניתן לראות כיום כי אזורי תעשייה חדשים וותיקים שמתחדשים כוללים לצד מבני תעשייה גם שטחי מסחר ומשרדים, אולמות אירועים, שטחי לוגיסטיקה, שטחי בילוי ועוד. באזור התעשייה החדש בכפר־סבא מזרח, למשל, ניתן לראות שילוב של מבני תעשייה מודרניים וחדשניים המשלבים שטחי לוגיסטיקה, מסחר, אולמות אירועים ומשרדים.

ההפרדה בוטלה

בעבר נהגו להפריד, תכנונית וגיאוגרפית, בין אזורי תעסוקה, מגורים ומתחמי פנאי. אזורי התעסוקה היו לרוב ממוקמים במרחק מה ממרכז העיר ומשכונות המגורים, והגישה אליהם הייתה ועודנה בעייתית – ללא כבישי גישה, עם צווארי בקבוק וללא מחלפים.

בעפולה, לדוגמה, בנו אלפי יחידות דיור מבלי לדאוג קודם לתעסוקה. זו הסיבה גם שחלק לא מבוטל מהדירות במחיר למשתכן נרכשו להשקעה, אך מתקשות למצוא שוכרים. בעיר קרוב למאה מפעלים, אלפי עובדים בתחום התעשייה, אבל בתחום ההיי־טק היא מנסה להשתפר.

בתוכנית לשנים הקרובות, הרבה אחרי שרובע יזרעאל החדש כבר יהיה מאוכלס, פארק העסקים והבילוי שמתיימר להיות הגדול בצפון, A TECH. מדובר במתחם עסקים רב־תחומי שייבנה ברובע יזרעאל החדש והמתפתח של עפולה בהשראת המגמה העולמית המתפתחת של בניית מתחמי עסקים מעורבים. הפארק יכלול מסחר, משרדים, מרכזי פנאי ובילוי וכן שטחים ציבוריים ירוקים. המתחם תוכנן על־ידי "א.פריאון אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ" וייבנה ע"י חברת GRP נדל"ן.

כיום התפיסה התכנונית והכלכלית השתנתה מאחר שצרכיה של החברה השתנו: אנשים מעדיפים להתגורר סמוך למקומות העבודה, לחסוך מעצמם זמן יקר בפקקים בדרך לעבודה או ממנה, ולא להוציא הון על אחזקת שני כלי רכב למשפחה.

פקקים בדרך לתל אביב(צילום: יאיר שגיא)

במקביל, צמחה הבנה שכדי ששכונות מגורים יעמדו בדרישות הרוכשים, וכדי לחזק אוכלוסייה קיימת, כמו גם למשוך אוכלוסייה חדשה וחזקה, יש להביא בחשבון לא רק תכנון פתרונות תחבורה ומוסדות חינוך, פנאי וציבור, אלא גם קרבה לאזורי תעסוקה שהיצע מקומות העבודה בהם גדול ומגוון.

כבר כיום מוקמים מתחמי תעסוקה גדולים בערים השונות, במרכז ובשרון למשל, כשלצידם מתוכננים או נבנים גם בנייני מגורים שיאפשרו לעובדים במתחמים להתגורר סמוך למקום עבודתם. "זהו שינוי תפיסה וחשיבה. כבר לא ערי שינה ונסיעה ארוכה בבוקר ובסוף היום, אלא תכנון אורבני - שבא לידי ביטוי גם בפרויקטים של התחדשות עירונית – באמצעות עירוב שימושים: אזורי תעסוקה ומסחר שוקקי חיים, שמציעים מעבר לשעות העבודה גם אפשרויות בילוי ופנאי", מסביר יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל־אביב ובת־ים. "רשויות מקומיות יעדיפו תמיד לקדם תב"ע לאזורי תעסוקה לפני קידום של שכונות מגורים חדשות, בעיקר בשל העובדה שהארנונה מעסקים כפולה מהארנונה למגורים", מוסיף רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת פדלון. "בנוסף, רבות מהבעיות של הרחבת היצע הדיור נובעות מכך שאין בסיס כלכלי להתרחבות של הערים, לכן קידום תעסוקה ומגורים צריך להגיע בהלימה".

ראש־העין כדוגמה

בשנים האחרונות גדלה משמעותית האוכלוסייה באזורים רבים במרכז הארץ, מחוץ למטרופולין התל־אביבי, כמו אזור השפלה או השרון. הדבר מחייב את הרשויות המקומיות לייצר פתרונות תעסוקה מתאימים, ומהר. ראש־העין, שאוכלוסייתה צפויה להכפילה את עצמה תוך חמש שנים, היא דוגמה קלאסית: 16 אלף דירות יתווספו לעיר עד 2022.

בימים אלה מקימה חברת נצבא אחזקות פארק עסקים במחלף קסם, שיכלול כ־330 אלף מ"ר בנוי של מסחר ומשרדים על שטח של כ־500 דונם. הפארק ממוקם סמוך לתחנת הרכבת. השלב הראשון של הפרויקט צפוי להתאכלס כבר ב־2021.

אפרופו הרכבת ירושלים, דווקא עיר הבירה תקועה בינתיים מאחור. "אנחנו נמצאים במצב עגום של הרבה הייטק, הרבה סטארט־אפים, ואין משרדים", קובל ראש העירייה הנכנס, משה לאון. "עשר שנים לא בנו פה משרדים". בהסכם־הגג החדש שנחתם יוכשרו 3 מיליון מ"ר חדשים לתעסוקה ומסחר.

תצלום אוויר של פארק קיסריה(צילום: אופק צילומי אוויר בע"מ)

עוד דוגמה היא פארק תעשיות קיסריה, שאמור לתת מענה גם להתפתחותה וגידולה של שכונת המגורים החדשה באור עקיבא הצמודה לפארק המשרדים הגדול בארץ. פארק קיסריה מנוהל על ידי החברה לפיתוח קיסריה, הזרוע המבצעת של קרן רוטשילד. התפוסה בו כמעט מלאה, עם 150 אלף מ"ר של שטחי משרדים, כולל כאלה המציעים השכרה לטווח קצר.

ככלל, הסתגלותה של עיר לאזורי תעסוקה חדשים עוברת בהתחדשות עירונית של אזורי משרדים ותעשייה ותיקים, שיגדילו את הכנסותיה ויאפשרו כאמור לתושבים לעבוד קרוב לבית. תחילת התהליכים הללו כבר ניכרת במקומות כמו מתחם ספיר בנתניה או אזור התעשייה הוותיק בראשון־לציון.

הרחבת תב"ע המגורים, שדרוג תשתיות התחבורה, הציבורית והפרטית, התחדשות של מתחמי תעשייה, מסחר ומשרדים, תוך עידוד מסיבי של הרשויות המקומיות, הם הגורמים שיבטיחו גידול של הפעילות והתנועה במתחמי העסקים החדשים. בשורה התחתונה כולם ייהנו משינוי התפיסה: יזמים, רשויות מקומיות, והכי חשוב: תושבי העיר החדשים.