רשם "הערת אזהרה שלילית" - והוכר כנושה מובטח

אדם שהלווה 4.3 מיליון ש' לאחר חתם עמו על הסכם להבטחת הפירעון שלפיו לא יערוך עסקאות בקרקע שלו. כשהלווה פשט רגל, הסוגייה הגיעה לביהמ"ש

עו"ד סאלח אסדי | פסקדיןפורסם: 05.05.19 , 16:23

בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש לאחרונה להכריע האם אדם שהלווה 4.3 מיליון שקל לאדם אחר, ורשם לטובתו הערת אזהרה שלילית שלפיה יימנע מביצוע עסקה במגרש שבבעלותו, הוא נושה מובטח בהליך פשיטת הרגל של הלווה. השופט חגי ברנר השיב על השאלה בחיוב על אף שלא נרשמה משכנתא על המגרש.

ב-2015 נחתם הסכם בין שני הצדדים שבו הסכים הראשון להלוות לשני כספים מעת לעת. להבטחת פירעון ההלוואה נקבע שהחייב יחתום על התחייבות להימנע מביצוע עסקה בזכויותיו במגרש באזור המרכז ויחתום על שטר משכון על זכויותיו בקרקע לטובת המלווה. על בסיס ההסכם רשמו הצדדים במרשם המקרקעין הערת אזהרה שלילית (בדבר התחייבות הלווה להימנע מעסקה) לטובת המלווה. בסופו של דבר הלווה פרע רק חלק מההלוואה ונותר לו חוב של 4,357,383 שקל.

ב-2016 נפתחו הליכי פשיטת רגל נגד הלווה. במסגרת הליך זה טען המלווה שיש להכיר בו כנושה מובטח. לדבריו, הוא מחזיק בידו שעבוד של המקרקעין שנוצר באמצעות רישום המשכון והערת האזהרה לטובתו. לדבריו, אף שלא נרשמה משכנתא על המקרקעין, אין לשלול את תוקפו של משכון שנרשם ברשם המשכונות ומדובר למעשה בהתחייבות לעשות עסקת משכנתא. לשיטתו, ההתחייבות תקפה כלפי נושים שידעו או היה עליהם לדעת על קיומה.

מנגד, הנאמן טען שאין להכיר במלווה כנושה מובטח מאחר שהערת אזהרה שלילית לא יוצרת נשייה מובטחת. הוא הדגיש כי מדובר במקרקעין מוסדרים שניתן לרשום משכנתא בגינם ולכן בהתאם לחוק המקרקעין אין תוקף למשכון על המקרקעין אם לא נעשה בדרך של רישום משכנתא.

השופט חגי ברנר הבהיר כי דרך המלך ליצור שיעבוד תקף במקרקעין מוסדרים הוא באמצעות רישום משכנתא. עם זאת, לדבריו, עסקת מישכון מקרקעין שלא נגמרה ברישום משכנתא אינה בטלה, אלא רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקת משכנתא. לפי הפסיקה, התחייבות זו תקפה כלפי צדדים שלישיים, נושיו של החייב, אם אלה ידעו או היה עליהם לדעת על קיומה.

במקרה זה המלווה רשם הערת אזהרה וצירף לתיק בלשכת רישום המקרקעין את הסכם המסגרת. מכאן שכל "נושה בר דעת" שהיה טורח לבדוק את מצב הקרקע היה מגלה כי קיימת לגביה התחייבות לבצע עסקת מישכון.

הוא הוסיף כי אף שהמבקש והחייב לא ערכו משום מה שטר משכון בפועל, הם הצהירו בהסכם כי בכוונתם לעשות כן. בנסיבות אלה, צד שלישי שהיה מבקש לבחון את הערת האזהרה השלילית הרשומה על הנכס יכול היה לגלות בקלות שהצדדים העמידו את הקרקע כבטוחה לפירעון אשראי שנטל החייב מהמלווה.

עוד כתב השופט כי בהליכי פשיטת רגל, מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה על נכס מקרקעין עשוי בנסיבות מסוימות להיחשב כנושה מובטח. כשמדובר בהערת אזהרה שלילית שאוסרת על מכירת הנכס יש להבחין בין אזהרה "אילמת" לאזהרה "מדברת". במקרה זה מדובר באזהרה "מדברת" משום שעיון בהסכם המסגרת מגלה כי ההערה באה להבטיח עסקת מישכון קרקע כך שהיא יוצרת נשייה מובטחת.

בסיכומו של דבר קבע השופט שיש להכיר במלווה כנושה מובטח בגובה האשראי שהעמיד לחייב. לא ניתן צו להוצאות.