כשהחלטת מיסוי מקרקעין לא תואמת את העסקה

יזמית הסתירה את זהותה מבעלת הקרקע, שלא רצתה למכור למוסלמים. היא רכשה אותה ע"י חברה בנאמנות. כשהוחלט להטיל מס כאילו בוצעו שתי עסקאות, הוגש ערעור

עו"ד קובי צרפתי | פסקדיןפורסם: 22.05.19 , 16:09

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בנצרת קיבלה לאחרונה ערעור של יזמית נדל"ן וחברה נוספת, וביטלה שומות מס שבח ורכישה שהוצאו להן כאילו ביצעו שתי עסקאות לרכישת קרקע בזו אחר זו (בין בעלת הקרקע לחברה ובין החברה ליזמית). יו"ר הוועדה, השופטת עירית הוד, קבעה כי החברות הוכיחו כי נכרתה ביניהן עסקת נאמנות, כך שהעברת הקרקע מהחברה ליזמית זכאית לפטור ממס.

לפי גרסת העוררות, יזמית הנדל"ן התעניינה בקרקע בנצרת לצורך תכנון פרויקט גדול. אלא שאז התברר כי בעלת הקרקע - מסדר כנסייתי נוצרי קתולי - לא מעוניינת למכור אותה למי שאינו נוצרי, ואילו בעליה של היזמית מוסלמי. לפיכך נעזרה היזמית בחברת "כם דלר" שבעליה נוצרים, וחתמה עמה על הסכם שלפיו תרכוש עבורה את הקרקע בנאמנות תוך הסתרת זהות הבעלים. וכך היה: "דלר" רכשה את הקרקע מהבעלים ולאחר מכן העבירה אותה ליזמית.

ואולם, כשהעסקה דווחה למיסוי מקרקעין כעסקת נאמנות הפטורה ממס שבח ורכישה, הדיווח נדחה והעוררות חויבו במס מלא על שתי עסקאות נדל"ן נפרדות. הנימוק של מנהל המיסוי הייתה שהעסקה בין "דלר" לבין היזמית הייתה עסקה משותפת ולא נאמנות.

אלא שוועדת הערר בראשות השופטת עירית הוד דחתה גישה זו וקיבלה את הערר שהגישו החברות על החלטת מנהל המיסוי. בפסק הדין נקבע כי העוררות עמדו בנטל ההוכחה של עסקת נאמנות, וזכאיות לפטור על העברת מ"דלר" (הנאמנת) ליזמית.

נפסק כי אמנם העובדה שנכרת ביניהן הסכם הנאמנות אינה חזות הכל שכן החבות במס נקבעת לפי המהות הכלכלית של העסקה. ואולם, העוררות הציגו די ראיות ועדויות שמובילות למסקנה ל"כם דלר" לא היה כל אינטרס בקרקע או בעסקה למעט קבלת שכר טרחה עבור פעולותיה כנאמנת.

השופטת שוכנעה כי היה ליזמית "טעם ממשי ואמיתי" להסתיר את זהותה - כך שהייתה לה עילה לבחור בדרך של נאמנות. השופטת הבהירה כי קשה מאוד להוכיח את הטענה שבעלת הקרקע לא הייתה מעוניינת למכור אותה למוסלמים אך היא שוכנעה מעדותו המהימנה של נציג הנאמנת בנושא, שנתמכה במכתב שנשלח לבנק לצורך פתיחת חשבון הנאמנות עוד לפני שהתגלעה המחלוקת עם רשויות המס והשתלבה עם העובדה שבעלת הקרקע היא מוסד דתי נוצרי.

השופטת קבעה עוד כי בניגוד לטיעוניו של מנהל המיסוי היא לא סבורה שתנאי ההסכם מעידים על עסקה משותפת. כך למשל, המנהל טען כי לנאמנת הוקנה שיקול דעת רחב מדי, אך לטעמה הדבר נועד להבטיח את ביצוע העסקה ביעילות ולא מלמד על כך שיש לנאמנת אינטרס כלשהו בקרקע.

נסיבות העסקה, היא הוסיפה, מחזקות את מסקנתה, ובכלל זה העובדה שהיזמית שילמה את התמורה, נפתח עבורה חשבון נאמנות והנאמנות גובשה לפני עסקת המכר. בנוסף, השופטת לא מצאה של"דלר" צמח יתרון כלכלי מעסקת הנדל"ן מעבר לשכר הטרחה על פעולותיה כנאמנת.

לנוכח כל אלה השופטת קבעה כי החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לא תואמת את מהותה הכלכלית של העסקה, וחברי הוועדה עו"ד אברהם הללי ועו"ד ד"ר נתן מולכו הסכימו עמה. מנהל מיסוי מקרקעין חויב בהוצאות משפט של 30 אלף שקל.